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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

2025開(kāi)年，上海土拍大幕還未正式拉開(kāi)，楊浦濱江已經(jīng)悄悄賣(mài)了一塊地。

1月21日，上海市楊浦區(qū)定海社區(qū)I15-01地塊的土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示發(fā)布，意向用地者為中鐵置業(yè)。成交價(jià)14.26億元，出讓面積1.35萬(wàn)平方米，容積率1.4，地上計(jì)容建筑面積1.9萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米。

此次公示距離地塊遴選公告發(fā)布已超過(guò)兩個(gè)月。去年11月中旬，該地塊正式啟動(dòng)遴選。此次公開(kāi)遴選的I15-01地塊也是楊浦濱江大橋東區(qū)域首幅通過(guò)遴選方式出讓的風(fēng)貌住宅地塊。

中鐵置業(yè)或許早有計(jì)劃將這塊地收入囊中。去年10月26日，上海市“歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新”主題論壇在中鐵置業(yè)上海公司舉行，上海公司總經(jīng)理、黨委副書(shū)記王偉東致辭。

公開(kāi)資料顯示，該地塊內(nèi)公共租賃房的建筑面積占比為5%，整體建筑高度限制為12米。地塊完全位于規(guī)劃肌理保護(hù)范圍內(nèi)，風(fēng)貌保護(hù)用地占地塊出讓范圍的100%，歷史建筑面積約為7000平方米，均為具有傳統(tǒng)特色的里弄建筑。

地塊上的別墅產(chǎn)品，與中鐵置業(yè)此前落地上海的高層住宅產(chǎn)品存在較大差異。地塊出讓方對(duì)風(fēng)貌保護(hù)也提出了諸多要求，如需要保留的歷史建筑結(jié)合實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化甄別，沿楊樹(shù)浦路道路紅線(xiàn)內(nèi)的歷史建筑結(jié)合本地塊規(guī)劃管理階段方案統(tǒng)籌考慮等。

近年來(lái)，中鐵置業(yè)在上海主要走高周轉(zhuǎn)路線(xiàn)，主要打造剛需和剛改產(chǎn)品，近年來(lái)多個(gè)項(xiàng)目被業(yè)主反映有質(zhì)量問(wèn)題，能否做好面向高端人群的風(fēng)貌別墅，或許還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

從位置上來(lái)看，地處楊浦內(nèi)中環(huán)的濱江段， 其直線(xiàn)距黃浦江500米，西側(cè)350米即為內(nèi)環(huán)高架。交通方面，地塊距離12號(hào)線(xiàn)寧國(guó)路地鐵站大約1公里。

在此地塊北側(cè)，是上海第七批次土拍出讓的N090601單元I5-01地塊，由保利發(fā)展與上海建工聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)28.71億，溢價(jià)率17.09%，樓面價(jià)81960元/㎡。相比之下，中鐵置業(yè)所拿地塊74999元/㎡的樓面價(jià)，有著更高的利潤(rùn)空間。

市場(chǎng)方面，地塊西北側(cè)680米處為興華里項(xiàng)目在售，于2024年12月推出106套多層房源，均價(jià)12萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率108%，累計(jì)網(wǎng)簽52%。地塊東北側(cè)約200米是已售罄的中建壹品·浦江之星，高層入市均價(jià)10.99萬(wàn)元/㎡。

曲線(xiàn)加碼上海高端樓市背后，2024年，中鐵置業(yè)在上海僅拿下兩塊地。

3月14日，上海第一批次集中供地，中鐵置業(yè)聯(lián)合華發(fā)股份拿下閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元17-01、21-01地塊，總價(jià)34.71億、樓面價(jià)55066元/㎡、溢價(jià)率10%。該地塊是古美板塊內(nèi)最后也是唯一一個(gè)新房項(xiàng)目，拿地14天后，就進(jìn)行了項(xiàng)目規(guī)劃公示，創(chuàng)造了中鐵置業(yè)在上海從拿地到公示的最快紀(jì)錄。該項(xiàng)目案名定為古美閱華。

5月28日，上海第二批集中供地，中鐵置業(yè)擊敗保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等實(shí)力開(kāi)發(fā)商，拿下浦東新區(qū)上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊，成交價(jià)13.24億元，樓面價(jià)53042元/㎡，溢價(jià)率10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10萬(wàn)元/平方米。之后，案名定為中鐵·世博云境。

去年6月，上海取消土拍限價(jià)、恢復(fù)價(jià)高者得，中鐵置業(yè)再也沒(méi)在上海土拍市場(chǎng)拿到地塊。

業(yè)績(jī)方面，2024年，中鐵置業(yè)在上海實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額46.83億元，位列上海房企第44位。這一年，中鐵置業(yè)在上海的新盤(pán)并不多，主要在售的項(xiàng)目包括世博云境、古美閱華和中鐵峯匯里。

去年12月15日，中鐵世博云境（備案名：云啟名?。╅_(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，共推出158套房源。截至12月19日，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)結(jié)束，認(rèn)購(gòu)率295%，觸發(fā)積分制。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，世博濱江云境總供應(yīng)158套，已售總套數(shù)150。

古美閱華（備案名：古美閱庭）總供應(yīng)436套，目前已售262套，去化率約60%。中鐵峯匯里（備案名：峰匯庭）于2023年12月23日開(kāi)盤(pán)，總供應(yīng)196套，已售192套。

2024年上半年報(bào)告顯示，中鐵置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤(rùn)約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。期內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-9.66億元，而上年同期為59.78億元。

同時(shí)，中鐵置業(yè)在上海的樓盤(pán)面臨信任危機(jī)。

在青浦徐涇，中鐵置業(yè)曾打造了紅極一時(shí)的虹橋逸都項(xiàng)目，在2022-2023年先后三次開(kāi)盤(pán)入市，均以售罄收官。

隨著項(xiàng)目的交付，多位業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映該項(xiàng)目存在多項(xiàng)問(wèn)題，包括外立面凹凸不平、連廊安全隱患、公共區(qū)域綠化降標(biāo)、戶(hù)型降標(biāo)、室內(nèi)粗制濫造等?。業(yè)主還從資金流向、建設(shè)成本明細(xì)、同地段同期項(xiàng)目對(duì)比，指出中鐵置業(yè)在中鐵虹橋逸都項(xiàng)目中的資金流向和造價(jià)存在諸多疑點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商對(duì)部分問(wèn)題作出了整改，但效果不盡如人意。去年9月，業(yè)主在自建的微信公眾號(hào)“虹橋逸都業(yè)主港灣”上接連向中鐵置業(yè)董事長(zhǎng)楊智艷發(fā)出數(shù)封公開(kāi)信，指出虹橋逸都項(xiàng)目中存在的諸多問(wèn)題至今未能得到有效解決。

另外，去年2月起，中鐵諾德璟宸項(xiàng)目業(yè)主陸續(xù)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目存在諸多質(zhì)量、消防安全及虛假宣傳等問(wèn)題，具體包括房屋外墻鼓包、開(kāi)裂、破損，到室內(nèi)、連廊、地庫(kù)等滲水漏水等，業(yè)主耗費(fèi)近一年時(shí)間與開(kāi)發(fā)商溝通，但未得到實(shí)質(zhì)性整改。