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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興???

昌平土拍已經(jīng)將近一年沒(méi)有太熱鬧的場(chǎng)子，外界都期待著朱辛莊0029地塊能重現(xiàn)隔壁地塊的瘋狂，但奇跡仍舊沒(méi)出現(xiàn)。

2月18日，中海地產(chǎn)+未來(lái)科學(xué)城以12.8億元底價(jià)拿下北京昌平朱辛莊CP01-0801-0029、0041地塊。

這個(gè)結(jié)果并不意外。17日傍晚17:00，朱辛莊供地報(bào)名結(jié)束，線上只有一家房企報(bào)名。買家已提前鎖定，好多家地產(chǎn)媒體已把新聞稿備好。

從資質(zhì)上講，朱辛莊0029地塊是今年昌平南出讓最好的一塊地。它距離朱辛莊站不到500米，是真正的地鐵盤。

但這場(chǎng)土拍卻意外爆冷，延續(xù)了中海+未來(lái)科學(xué)城于2023年底拿地的冷清局面。彼時(shí)，兩家房企以42.7億元底價(jià)摘得0022、0027地塊，攜手首進(jìn)朱辛莊，合作開(kāi)發(fā)中海寰宇未來(lái)。

同區(qū)不同命。0029地塊一路之隔西邊，是朱辛莊CP01-0801-0028地塊。遙想2023年的那個(gè)春天，42家房企圍獵0028地塊，線上報(bào)價(jià)30手，溢價(jià)率15%

最終，第一次進(jìn)京拿地的上海房企——大華集團(tuán)，成為幸運(yùn)兒，開(kāi)發(fā)大華啟宸府項(xiàng)目。

在中海聯(lián)合體拿地的六天前，北京市規(guī)自委發(fā)布了一份具有劃時(shí)代意義的通知，“好房子”有了標(biāo)準(zhǔn)。

接下來(lái)，中海將撐著這波“好房子”東風(fēng)，在昌平南打造怎樣的產(chǎn)品？是否會(huì)有陽(yáng)臺(tái)等黑科技？所有人都將目光盯向它。

01

王炸地塊之所以爆冷，是因?yàn)橛幸粋€(gè)“累贅”。

0029地塊沒(méi)那么純粹，它還有一個(gè)附加地塊——CP01-0801-0041體育地塊，相距約1000米。

京城地產(chǎn)圈，住宅用地搭配體育用地出讓，并不多見(jiàn)。

0029地塊用地規(guī)模并不大，1.61萬(wàn)平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模4.03萬(wàn)平方米，控高80米。需配建1000平方米的沿街商業(yè)，以及1000平米養(yǎng)老服務(wù)驛站。

從地上建筑規(guī)模4萬(wàn)平米來(lái)看，扣掉非住宅，只剩3.8萬(wàn)平米。按照平均每套100平米估算，大概產(chǎn)出300多套房源。

0041地塊占地1.88萬(wàn)平方米，容積率0.6，地上建筑規(guī)模1.13萬(wàn)平方米，控高45米，規(guī)劃1處非獨(dú)立占地社會(huì)停車場(chǎng)，共180個(gè)停車位。其中，還得配建1處能源站（不在本次出讓范圍內(nèi)）。

這個(gè)約1.1萬(wàn)平米的體育中心，包括籃球、羽毛球、乒乓球、游泳等場(chǎng)地。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果開(kāi)發(fā)商不出售，運(yùn)營(yíng)是個(gè)難題，回報(bào)周期很漫長(zhǎng)，算不過(guò)賬來(lái)。

體育地塊還有一個(gè)很苛刻的條件，“0041地塊用于建設(shè)區(qū)域配套服務(wù)設(shè)施，不可分割銷售，如需整體轉(zhuǎn)讓需征得昌平區(qū)政府同意”。

眼下，中海和未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合拿下0029，屬于補(bǔ)倉(cāng)行為。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在價(jià)格把控上，自然不會(huì)砸自家老盤的飯碗，因此價(jià)格上不會(huì)做到太低。

待朱辛莊0029地塊項(xiàng)目入市后，對(duì)越秀星耀未來(lái)、星樾現(xiàn)房和中海寰宇未來(lái)剩余房源的去化，或?qū)⑿纬蓧毫Α?/p>

星耀未來(lái)規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶，面積段76-132㎡?？臻g拓展方面，南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+飄窗；北向部分有設(shè)備平臺(tái)，部分頂退戶型有露臺(tái)贈(zèng)送。

越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開(kāi)，主力72-109平米兩居三居，開(kāi)盤當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.14萬(wàn)/平；

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽59套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

中海寰宇未來(lái)2024年3月底首開(kāi)，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網(wǎng)簽574套，去化率61%，成交均價(jià)6.2萬(wàn)元/平。

02

中海的老朋友——未來(lái)科學(xué)城，是昌平土拍的?？汀６潭滩坏剿膫€(gè)月時(shí)間，它已經(jīng)“兜底”了三次。

先是去年10月22日，越秀地產(chǎn)與未來(lái)科學(xué)城組成的聯(lián)合體，以底價(jià)25.33億元摘得昌平小沙河村地塊，打造星耀未來(lái)項(xiàng)目。

而后，2024年北京最后一場(chǎng)土拍，中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體以21.143億元摘得昌平北七家宗地，溢價(jià)率0.31%，樓面價(jià)約2.11萬(wàn)元/㎡，聯(lián)手打造北京國(guó)賢府二期。

再到這次，未來(lái)科學(xué)城又跟中海再續(xù)前緣，在昌平朱辛莊牽起了小手。

雖然兜底的勇氣可嘉，但未來(lái)科學(xué)城（全稱“北京未來(lái)科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)有限公司”）身上的擔(dān)子并不輕。

它成立于2009年8月，控股股東和實(shí)控人為昌平區(qū)國(guó)資委。2024年上半年，未來(lái)科學(xué)城錄得近十年來(lái)的首次虧損，且凈利潤(rùn)規(guī)模一直很小。

近三年來(lái)看，2021年、2022年、2023年和2024年中期，未來(lái)科學(xué)城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.64億元、115.63億元、62.65億元、35.74億元。

同期，該公司對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，分別為2653.95萬(wàn)元、577.18萬(wàn)元、191.76萬(wàn)元、-0.92億元；對(duì)應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別為0.06億元、1.24億元、1.64億元、-0.58億元。

不斷托底拿地，也使得公司現(xiàn)金流波動(dòng)較大。

2024年上半年，未來(lái)科學(xué)城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-32.45億元，同比大降126.59%。而過(guò)去2021-2023年，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為-73.31億元、-31.69億元、-34.44億元。

截止去年6月底，未來(lái)科學(xué)城在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額從2023上半年的85.87億元下降至60.38億元。

為此，未來(lái)科學(xué)城與眾多銀行建立合作關(guān)系，截至2024年3月末，該公司在各家銀行授信總額度為194.79億元，其中未使用授信額度為110.64億元。

此外，2024年8月28日，北京未來(lái)科學(xué)城昌融置業(yè)與北京農(nóng)村商業(yè)天通苑支行開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，將公司持有的昌平區(qū)英才南一街15號(hào)院3號(hào)樓、4號(hào)樓、昌平區(qū)英才南二街15號(hào)院1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓、6號(hào)樓抵押予該行。

未來(lái)科學(xué)城“兜底”背后，還有政府在默默支持。2021-2023年度，未來(lái)科學(xué)城收到的政府補(bǔ)助分別為331.86萬(wàn)元、7.36億元和7.46億元，主要為北京市及昌平區(qū)其他專項(xiàng)資金支持等。

未來(lái)科學(xué)城名下涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的子公司包括北京未來(lái)科學(xué)城置業(yè)（簡(jiǎn)稱“置業(yè)公司”），北京未來(lái)科學(xué)城置地、北京未來(lái)科學(xué)城昌信置業(yè)、北京未來(lái)科學(xué)城置匯建設(shè)等。

但子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也不是很樂(lè)觀，例如2023年，置業(yè)公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入4.73億元，凈利潤(rùn)-5.54億元。

去年，未來(lái)科學(xué)城還喪失了一頭“利潤(rùn)奶?！?。2024年11月，置業(yè)公司持有北京未來(lái)科學(xué)城昌泰置業(yè)(簡(jiǎn)稱“昌泰置業(yè)”)100%的股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至昌平區(qū)國(guó)資委。

昌泰公司2023年總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)分別占該公司合并口徑的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，屬于未來(lái)科學(xué)城重要子公司，劃轉(zhuǎn)后對(duì)發(fā)行人總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模及盈利能力將造成一定程度縮減。

03

未來(lái)科學(xué)城一把手、董事長(zhǎng)為邱勇，1974年出生，本科學(xué)歷。

他曾任昌平北七家鎮(zhèn)北亞集團(tuán)科員;北亞集團(tuán)外聯(lián)部經(jīng)理、北京宏翔鴻房地產(chǎn)籌建處主任;北亞集團(tuán)新農(nóng)偉業(yè)公司經(jīng)理;北亞集團(tuán)總經(jīng)理助理;北京亞宏房地產(chǎn)總經(jīng)理(其間:2005.11-2008.02兼任北京賽博房地產(chǎn)總經(jīng)理);北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)宏翔鴻企業(yè)孵化基地管理委員會(huì)副主任(其間:2008.03-2008.09掛職任北京奧組委鐵人三項(xiàng)場(chǎng)館人事副經(jīng)理);北京振邦承基開(kāi)發(fā)建設(shè)副總經(jīng)理。

邱勇的搭檔楊國(guó)浦，比他大四歲，目前任未來(lái)科學(xué)城總經(jīng)理。

楊國(guó)浦的職業(yè)生涯頗為勵(lì)志，他是從一名普通建筑師，一步步坐上這家昌平國(guó)企總經(jīng)理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究設(shè)計(jì)所建筑師，之后跳槽到北京大象空間建筑設(shè)計(jì)，擔(dān)任經(jīng)理。楊國(guó)浦的職業(yè)轉(zhuǎn)折是從設(shè)計(jì)公司到地產(chǎn)公司，他擔(dān)任北京紫光高科置業(yè)總經(jīng)理。

隨后，他還擔(dān)任了北京通州商務(wù)園開(kāi)發(fā)建設(shè)總經(jīng)理(其間，兼任金融街(北京)商務(wù)園置業(yè)董事);北京金信微通科技總經(jīng)理;北京宋莊投資發(fā)展總經(jīng)理。

目前，楊國(guó)浦仍持有紫光高科置業(yè)20%股權(quán)。

楊國(guó)浦左膀右臂是兩位女將——何欣和周月莉，均為未來(lái)科學(xué)城副總經(jīng)理。

其中，何欣45歲，本科學(xué)歷，她曾任北京市土地整理儲(chǔ)備中心職員，北京市土地整理儲(chǔ)備中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三部職員、業(yè)務(wù)主管，北京市土地整理儲(chǔ)備中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三部副部長(zhǎng)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心開(kāi)發(fā)管理部副部長(zhǎng)。

離奇的是，票據(jù)募集說(shuō)明書中卻沒(méi)有公開(kāi)另一位副總周月莉的履歷。但她很年輕，40歲就坐到了未來(lái)科學(xué)城副總位置，大有可為。

眼下，未來(lái)科學(xué)城領(lǐng)導(dǎo)班子，還要面對(duì)昌平土地供應(yīng)大放量。

近日，昌平區(qū)2025年住宅擬供地清單出爐，主要包括8宗涉宅地塊，總用地規(guī)模52.22萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積達(dá)到122.7萬(wàn)平方米。

除朱辛莊地塊外，還包括生命科學(xué)園、馬池口村、昌平新城東區(qū)、東小口、北七家歇甲莊等地塊。