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文/北京進(jìn)深 徐迪

朱辛莊新盤中海未來之境的節(jié)奏怪怪的。

6月30日取得預(yù)證，7月1日官宣案名，7月2日發(fā)布戶型圖。

看得出來，中海對(duì)昌平的首個(gè)“好房子”項(xiàng)目頗為器重，一切都準(zhǔn)備就緒才端上桌來。

小區(qū)規(guī)模不大，總共6棟樓，做了4種戶型，剛需為主。

1-3#樓是18層小高，1#、2#樓為109三居，中央3#樓為頂配129四居。

4-6#樓為洋房，4#樓9層，5#樓11層，均為105三居，有中間和邊戶兩種房型。

6#樓總高8層，中間戶建面105㎡，邊戶為96㎡起步戶型。

342套住宅一次性入市，擬售均價(jià)7萬/㎡，創(chuàng)昌平單價(jià)新高。

其中4#樓均價(jià)最高，為7.24萬/㎡，次頂層105㎡邊戶三居均價(jià)達(dá)到7.37萬元/㎡。

起步戶型：96㎡三居↓

只有16套，在最北邊的6#樓邊戶。

客廳近10米270度轉(zhuǎn)角大飄窗是最大亮點(diǎn)。

餐廳、廚房都有窗，U型廚帶西島臺(tái)設(shè)計(jì)，使得餐廳的布置更加靈活。

盡管沒有贈(zèng)送，北邊兩個(gè)房間面積也都足夠大，做臥室的舒適度有了。

最大的問題是戶型狹長(zhǎng)。

百平米左右戶型現(xiàn)在都能幫到三面寬，兩面寬已經(jīng)有點(diǎn)過時(shí)了。

所有優(yōu)質(zhì)資源都給到了客廳，主臥面寬還不如北邊的次臥，且還有一個(gè)暗衛(wèi)。

一房一價(jià)表，建面96.22㎡三室兩廳，套內(nèi)面積79.26㎡，產(chǎn)權(quán)得房率82.4%，次頂層房源預(yù)售價(jià)73687元/㎡。

贈(zèng)送面積9.325㎡：主臥陽(yáng)臺(tái)1.5米進(jìn)深，3.3米寬，計(jì)一半建面；飄窗面積全贈(zèng)送。

實(shí)際使用率約92%。

主力戶型：105㎡三居↓

戶型方正，全明格局，功能分區(qū)較好，南北向均做了三面寬，有獨(dú)立玄關(guān)和家政間。

主臥客廳雙跨陽(yáng)臺(tái)，但陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深只有1米2，與市面上一些產(chǎn)品的設(shè)備平臺(tái)尺度差不多。

擴(kuò)展空間有限，也使得這個(gè)建面只能做出三居格局。不少新盤105建面已經(jīng)做出四葉草了。

一房一價(jià)表，建面104.52㎡三室兩廳，套內(nèi)面積86.48㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約82.7%。次頂層房源預(yù)售價(jià)73725元/㎡。

贈(zèng)送面積5.59㎡：陽(yáng)臺(tái)1.2米進(jìn)深，6.9米寬，計(jì)一半建面；飄窗面積全贈(zèng)送。

實(shí)際使用率約88%。

105減配版：108㎡三居↓

對(duì)，沒寫錯(cuò)。由于是小高層房源，這個(gè)108戶型比105戶型的套內(nèi)面積還少了幾平米。

兩個(gè)建面戶型格局大致相同，108戶型的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深更短，只有1.15米。

主臥、主衛(wèi)，以及北向小臥室的進(jìn)深也都有所縮短。

同時(shí)，兩梯兩戶的設(shè)計(jì)，讓這個(gè)108戶型玄關(guān)向內(nèi)收窄，沒辦法再單獨(dú)隔出一個(gè)家政間。

但戶外公區(qū)可以利用起來，加大收納空間。

整體來看這個(gè)戶型比105性價(jià)比要低一些，當(dāng)然價(jià)格上也有體現(xiàn)。

建面108.17㎡三室兩廳，套內(nèi)面積82.94㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約75.8%。

次頂層房源預(yù)售價(jià)67463元/㎡，比105戶型每平米便宜6000多。

贈(zèng)送面積和105戶型是一樣的，實(shí)際使用率約82%。

頂配戶型：129㎡四居↓

唯一的四房戶型，全部在3#樓王棟里，共70套。

戶型中規(guī)中矩，主臥、客廳雙跨陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.25米，南向次臥是飄窗。

餐廳比客廳寬，如果沒有其它功能設(shè)置的話，面積有點(diǎn)浪費(fèi)。

廚房挨著入戶門，這種格局實(shí)測(cè)非常不便利，廚房門口靠著入戶門的位置，什么都放不了。

兩個(gè)衛(wèi)生間都不大，這個(gè)面積段了，主衛(wèi)還是單臺(tái)盆。

一房一價(jià)表，建面129.63㎡四室兩廳，套內(nèi)面積102.22㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約78.9%。

次頂層房源預(yù)售價(jià)71558元/㎡，低于洋房產(chǎn)品。

陽(yáng)臺(tái)7.8米寬，1.25進(jìn)深，加上飄窗，贈(zèng)送面積總計(jì)6.325㎡。

實(shí)際使用率約83.7%。

得房率高的高，低的低，價(jià)格上表現(xiàn)的比較直觀。

但即使得房率較低的小高層房源，平均預(yù)售價(jià)也達(dá)到6.7萬元/㎡，整盤均價(jià)7萬出頭。

同板塊在售的越秀星樾和中海寰宇未來，成交均價(jià)都在6.2萬左右。

產(chǎn)品方面，中海未來之境有贈(zèng)送，1米2的陽(yáng)臺(tái)，也沒有設(shè)備平臺(tái)，聊勝于無的感覺。

除了那十多套96戶型，實(shí)際使用率沒有超過90%的。

往北2公里外的越秀星耀未來，位置上稍差一點(diǎn)，但平均實(shí)際使用率能做到91%，成交均價(jià)中有5.5萬出頭。

中海未來之境想賣到7萬 ，多少有點(diǎn)離譜了。

朱辛莊0029地塊由中海發(fā)展 未來科學(xué)城聯(lián)合體2月18日摘得，宗地總價(jià)12.8億元，住宅地塊樓面價(jià)約3.18萬元/㎡。

拿地主體北京中海未來置業(yè)有限公司，也是中海寰宇未來的項(xiàng)目公司，成立于2023年12月21日，注冊(cè)資本26億元，法定代表人、董事長(zhǎng)為付熙嵬，董事、經(jīng)理為倪健剛。

中海未來之境占地1.61公頃，總建面6.04萬㎡，其中地上建面4.22萬㎡，地上計(jì)容建面4.03萬㎡。容積率2.5，限高80米。

規(guī)劃6棟8-18F住宅樓，共342戶。

小區(qū)配建公共服務(wù)設(shè)施配套，建面超2600㎡：

東側(cè)大門進(jìn)來是物業(yè)服務(wù)用房 鄰里中心；

北側(cè)有兩棟沿街商業(yè)服務(wù)樓，共兩層，建面超1000㎡；

東南角有一棟社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面在350㎡左右。

鳥瞰圖上能看到，這兩棟配套樓頂都做了屋頂綠化，計(jì)入綠化率。

在朝陽(yáng)和豐臺(tái)，中海已打造了多個(gè)“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，規(guī)劃有架空層、開敞陽(yáng)臺(tái) 花池、3.6米層高等設(shè)計(jì)，本次朱辛莊項(xiàng)目是在昌平的首次嘗試。

但是朱辛莊項(xiàng)目的“好房子”屬性并沒有完全拉滿，陽(yáng)臺(tái)收窄，設(shè)備平臺(tái)消失，當(dāng)下熱門的幾大擴(kuò)容利器直接砍半。

原以為中海朱辛莊項(xiàng)目會(huì)成為產(chǎn)品刺客，現(xiàn)在來看大失所望，反倒有點(diǎn)價(jià)格刺客的意思。

對(duì)比周邊競(jìng)品，中海未來之境離地鐵最近，這項(xiàng)優(yōu)勢(shì)加上1米2陽(yáng)臺(tái)，能否撐起7萬 的售價(jià)？

現(xiàn)在就可以想像它的開盤折扣有多狠了。

做到這個(gè)價(jià)位，中海想必也是無奈之舉，旁邊兄弟盤寰宇未來還有近三成房源200多套待去化，未來之境定價(jià)過低的結(jié)果肯定要背刺兄弟。

另一方面，除住宅地塊外，中海朱辛莊項(xiàng)目還打包了一幅體育用地。

用地面積1.88萬㎡，建筑規(guī)模1.45萬㎡，其中地上建筑規(guī)模1.1萬㎡，建筑高度21.95米，容積率0.6。

主體建筑體育中心為兩棟連體建筑，擬打造高品質(zhì)體育場(chǎng)館設(shè)施，包括游泳池、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、健身房及室外網(wǎng)球場(chǎng)等。

這個(gè)超級(jí)大配建，雖說可以整體轉(zhuǎn)讓，但是，誰(shuí)會(huì)接手呢？