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北京進(jìn)深 徐迪 東三環(huán)能建二期住宅項(xiàng)目案名出爐：能建東譽(yù)府。

這是北京首個(gè)全現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，銷售指導(dǎo)價(jià)10.66萬(wàn)/㎡。

共兩棟住宅樓，建面1.2萬(wàn)㎡，98套房源，3種戶型，102㎡/130㎡三居和160㎡四居。

其中2號(hào)樓南北朝向，邊戶160㎡四居+中間戶127㎡三居。

102㎡三居位于3號(hào)樓，全部是東西朝向房源。

能建東譽(yù)府所在地塊成交于2021年12月，由葛洲壩地產(chǎn)（現(xiàn)更名為“能建城發(fā)”）以11.4億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約2.8萬(wàn)元/㎡，容積率3.2。

次年2月，項(xiàng)目公司中能建（北京）房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本1億元，法人兼經(jīng)理為胡文全。

項(xiàng)目占地約1.3公頃，地上建筑規(guī)模約4萬(wàn)㎡。包含1棟辦公樓、2棟住宅樓和地下車庫(kù)等配套設(shè)施。

3棟建筑圍合式排布，其中，住宅部分僅1.2萬(wàn)㎡，全部現(xiàn)房銷售。

商住混和項(xiàng)目，居住氛圍和私密性一般。

另外由于規(guī)模有限，樓棟排布密集，缺乏園林規(guī)劃。

更重要的是，幾年前的產(chǎn)品，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)等擴(kuò)展空間，建面使用率不高，僅一邊有飄窗，另一側(cè)開(kāi)窗較小，特別是東西向戶型，室內(nèi)采光較差。

除去使用率不談，戶型設(shè)計(jì)也有不少亮點(diǎn)，特別是102三居兩衛(wèi)戶型。

在東三環(huán)新房里，這種70年純住宅類的小戶型還是非常稀缺的，具有低總價(jià)優(yōu)勢(shì)。

最大的BUG是朝向，先天條件所限，也沒(méi)辦法。設(shè)計(jì)理念還是比較超前的：

1、動(dòng)靜分區(qū)，獨(dú)立玄關(guān)，收納空間充裕；

2、小家化主臥，格局通透，步入式衣帽間；

3、三分離公衛(wèi)+洗衣機(jī)位，功能完善；

4、廚房略小，但遠(yuǎn)離起居區(qū)域，不存在油煙問(wèn)題。

項(xiàng)目坐落于北京朝陽(yáng)區(qū)勁松街道，毗鄰西大望路，北臨大郊亭中街，南接珠江帝景B區(qū)，東距芳圓里IDMALL僅600米，西鄰地鐵14號(hào)線平樂(lè)園站僅200米。

該區(qū)域隸屬于北京CBD輻射區(qū)，距離國(guó)貿(mào)商圈約2.5公里，交通四通八達(dá)，商業(yè)設(shè)施完備。

教育資源在朝陽(yáng)來(lái)講也是頂尖的，東側(cè)一路之隔就是陳經(jīng)綸中學(xué)帝景分校。

另外這個(gè)板塊圈層還是比較純粹的，珠江帝景、復(fù)地首府、廣渠門金茂府等老牌豪宅扎堆。

2021年葛洲壩拿地的時(shí)候，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)10.66萬(wàn)元/㎡，都覺(jué)得這是個(gè)倒掛盤，畢竟隔壁珠江帝景二手房掛牌到12萬(wàn)/㎡。

但是目前，珠江帝景二手房是8萬(wàn)+的水平，能建東譽(yù)府的價(jià)格優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么明顯了，尤其是大戶型產(chǎn)品。

之前有消息稱，能建東譽(yù)府這百來(lái)套房子會(huì)內(nèi)部消化掉，現(xiàn)在看鋪天蓋地的推廣已經(jīng)做起來(lái)了，顯然是要對(duì)外銷售。