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文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興

民營(yíng)房企的頭把交椅，濱江坐得很穩(wěn)。

去年，濱江集團(tuán)以1116.3億元的銷售額，成為TOP 10房企中唯一的民營(yíng)房企。

今年上半年，濱江集團(tuán)再次以銷售額527.5億元，位列行業(yè)第10位，民營(yíng)房企第一。這在行業(yè)集中度提升、國(guó)企與央企占據(jù)主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)格局中顯得尤為另類。

隨著2025年中報(bào)業(yè)績(jī)的發(fā)布，濱江集團(tuán)以一系列扎實(shí)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，揭秘了它領(lǐng)跑的秘籍。

上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 454.49 億元，同比上升 87.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 26.92 億元，同比上升 120%，其中歸母凈利潤(rùn) 18.53 億元，同比上升 58.87%；毛利率 12.24%，較上年同期上升 2.67 個(gè)百分點(diǎn)。

在行業(yè)下行期，濱江的這份亮眼答卷來(lái)之不易。1-6月，全國(guó)新建商品房銷售額44241億元，同比下降 5.5%。

這一成績(jī)的取得，是該房企通過(guò)聚焦核心城市、嚴(yán)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)共同作用的結(jié)果。眼下，濱江不僅為自身構(gòu)筑了牢固的護(hù)城河，也為行業(yè)提供了可借鑒的發(fā)展樣本。

01 大本營(yíng)精準(zhǔn)性進(jìn)攻

過(guò)去一輪調(diào)控后，民營(yíng)房企經(jīng)過(guò)殘酷的大浪淘沙，超6成百?gòu)?qiáng)房企已不敢拿地，但濱江仍活躍于土拍市場(chǎng)。

在克而瑞2025年上半年全國(guó)房企新增土地貨值排名中，濱江位列第8位，民營(yíng)企業(yè)第1位。

今年上半年，濱江新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)100.67萬(wàn)平方米，總土地款332.72億元。

它上半年拿地總金額，是去年同期權(quán)益土地款112.2億元的近三倍。

但濱江不是無(wú)目的地廣撒網(wǎng)，而是延續(xù)了自己審慎與精準(zhǔn)的投資策略，把目光聚焦于大本營(yíng)浙江，尤其是杭州。

上半年，濱江新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目16個(gè)，其中金華2個(gè)，杭州14個(gè)。

這種精準(zhǔn)的區(qū)域聚焦，使得濱江能夠?qū)⒂邢薜馁Y金集中投入到熟悉且市場(chǎng)潛力巨大的區(qū)域，減少了因盲目擴(kuò)張帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也進(jìn)一步鞏固了其“杭州一哥”的地位。

截止報(bào)告期末，濱江土地儲(chǔ)備中，杭州占73%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等二三線城市占比17%，浙江省外占比10%。

重倉(cāng)杭州的背后，既是杭州成就了濱江，也是濱江對(duì)杭州前景的高度看好。

過(guò)去十年，杭州商品房有20%的房子都是由濱江制造。也就是說(shuō)，十個(gè)杭州買房人中，兩個(gè)是堅(jiān)定選擇濱江。

不僅如此，濱江是杭州豪宅市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的霸主。過(guò)去10年，杭州5萬(wàn)以上的市場(chǎng)濱江占比超過(guò)一半，達(dá)53%，6萬(wàn)以上的市場(chǎng)濱江占比約70%。

同時(shí)，在二手房市場(chǎng)，濱江的產(chǎn)品普遍溢價(jià)較高。

今年6月，濱江還確立“好建筑、好裝修、好景觀、好配套、好服務(wù)”的五好房子體系，重新定義高品質(zhì)人居新標(biāo)準(zhǔn)，真正讓浙江老百姓都能住上一套好房子。

02 守住財(cái)務(wù)穩(wěn)健

在外人看來(lái)，濱江在拿地上兇猛，但實(shí)際上它骨子里的性格卻是穩(wěn)健的。

正如它的財(cái)務(wù)報(bào)表，就無(wú)比穩(wěn)健。

不僅“三道紅線”指標(biāo)下，繼續(xù)保持“綠檔”，濱江還不斷降負(fù)債“減重”。

截至報(bào)告期末，濱江權(quán)益有息負(fù)債265.06億元，較年初下降近40億元，公司并表有息負(fù)債規(guī)模333.52億元，較上年末下降40.83億元，其中銀行貸款占比83.9%，直接融資占比16.1%；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，較去年漲2.71個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為7.03%，較去年同期下降15.83個(gè)百分點(diǎn)。

債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為94.08億元，占比為28%，低于期末貨幣資金（295億元），現(xiàn)金短債比為3.14倍，暫可覆蓋短期債務(wù)。

相較于其他開發(fā)商，濱江還沒有“找錢”與“錢貴”的煩惱。

它的平均融資成本實(shí)現(xiàn)五年降，從2020年的5.2%，降至2025年6月末的3.1%，創(chuàng)下歷史新低。

這一融資成本不僅低于行業(yè)平均水平，更在民營(yíng)房企中處于領(lǐng)先地位。另一方面，融資成本的節(jié)節(jié)降，也反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)于濱江資產(chǎn)價(jià)值、經(jīng)營(yíng)能力與公司信譽(yù)的高度認(rèn)可。

授信儲(chǔ)備方面，截至2025年6月末，濱江共獲銀行授信總額度1290.2億元，較上年末增加6.14%。

據(jù)半年報(bào)透露，目前授信額度已使用311.2億元，剩余可用979億元，占總額度的76%。直接融資可用額度上，截止報(bào)告期末已注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度33億元。

更值得細(xì)究的是，當(dāng)別的房企還在想眼下怎么“活下去”的時(shí)候，濱江已經(jīng)為未來(lái)做好了部署。它在鞏固基礎(chǔ)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，其他業(yè)務(wù)也在多點(diǎn)開花。

以代建業(yè)務(wù)為例，上半年濱江在南京新增代建項(xiàng)目1個(gè)，計(jì)容建面約5.7萬(wàn)方；

酒店方面，濱江旗下千島湖濱江云頂桃源度假酒店、杭州友好飯店、千島湖濱江希爾頓度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店經(jīng)營(yíng)有序推進(jìn)；

租賃業(yè)務(wù)方面，截止報(bào)告期末，濱江持有可用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約49.05萬(wàn)平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入2億元。公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值104.43億元；

養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，濱江旗下首個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目，濱江和家御虹府長(zhǎng)者之家有序運(yùn)營(yíng)中。截止報(bào)告期末，入住率已達(dá)90%。

事實(shí)上，布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)、擴(kuò)張租賃資源都源自于掌舵人戚金興未雨綢繆的決策。

早在2018年，戚金興便表示，要將租賃工作作為未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。另調(diào)派管理團(tuán)隊(duì)相繼前往歐洲、美國(guó)、日本等地進(jìn)行考察學(xué)習(xí)養(yǎng)老業(yè)務(wù)規(guī)范模式。