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??文/樂居財經(jīng) 靳文雨

??業(yè)務(wù)風格一直保守穩(wěn)健的紫金信托，曾多次宣稱不以地產(chǎn)為主要投資對象，因此自房企被爆債務(wù)違約以來，它幾乎沒有違約記錄或因違規(guī)開展地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)受處罰。

??然而，深究紫金信托的業(yè)務(wù)觸角，仍可窺見其與多家房企都有過交集，如發(fā)跡于長三角的弘陽、銀城、朗詩、綠地，以及遠洋、海倫堡、萬達、協(xié)信等來自全國各地的開發(fā)商。

??常走河邊，濕鞋也難免。10月10日，樂居財經(jīng)《資管K線》注意到，因金融借款合同糾紛，紫金信托將南京奧信房地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司（簡稱“佳兆業(yè)”）、江西祥瑞置業(yè)集團以及無錫市祥澤房地產(chǎn)告上了法庭。

??自今年4月以來，這已是紫金信托第三次與這幾家房企對簿公堂。而近段時間以來，同樣因借款合同與紫金信托產(chǎn)生糾紛的，還有上海世茂建設(shè)有限公司、南京世茂置業(yè)有限公司等房企。

??財報數(shù)據(jù)顯示，2021年紫金信托的信托資產(chǎn)分布中，房地產(chǎn)業(yè)的占比為7.57%，相較于工商業(yè)31.01％以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)26.14％的占比來說，并不算高。但不斷與房企打官司的背后，仍然昭示了只要跟房企沾邊，信托機構(gòu)就難逃“被動”討債的命運。

??“踩雷”佳兆業(yè)

??樂居財經(jīng)《資管K線》查閱發(fā)現(xiàn)，紫金信托與佳兆業(yè)、祥瑞置業(yè)等公司的金融借款合同糾紛，關(guān)聯(lián)的是祥瑞懷仁幼兒園北地塊項目。

??據(jù)了解，在去年4月末無錫集中土拍中，共出讓了16宗地塊，其中之一便是東港鎮(zhèn)懷仁幼兒園北地塊（XDG-2021-17號）。該地塊位于無錫市錫山區(qū)東港鎮(zhèn)金港大道東、銀杏西路南，可建設(shè)用地面積約50732平方米，總建筑面積約13.69萬平方米。

??當時，報名該地塊的房企有中梁、綠地城開、海倫堡、銀城、上坤、祥瑞置業(yè)等。競拍開始后，中梁、祥瑞置業(yè)一直你追我趕，龜速競價，一度讓拍賣處于膠著狀態(tài)。最后是祥瑞置業(yè)勝出，以總價6.5750億元拿下了該地塊，樓面價7200元/㎡，溢價率18.75%。

??祥瑞置業(yè)對于無錫本地人而言，頗為陌生。該公司于1999年9月成立在南昌，注冊資本為1.2億元，實控人為萬怡和，涉及住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物業(yè)等領(lǐng)域，累計開發(fā)住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等共30多例項目。

??在拿到該地塊后，有小道消息稱，該項目祥瑞置業(yè)或?qū)⑴c佳兆業(yè)合作開發(fā)。而這個項目也將是祥瑞和佳兆業(yè)決定聯(lián)合開發(fā)佳兆業(yè)·祥瑞香逸瀾園后，在錫山區(qū)的第二次合作項目。

??此后這一消息的到了證實。2021年5月27日，祥澤地產(chǎn)成立，并成為了該項目建設(shè)單位。從其股東來看，江西凱拓置業(yè)有限公司（簡稱“凱拓置業(yè)”）持股51%，張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)持股49%。

??股權(quán)穿透顯示，凱拓置業(yè)背后的股東是祥瑞置業(yè)，而張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)背后的股東正是佳兆業(yè)集團。

??自去年11月佳兆業(yè)被爆債務(wù)違約之后，該項目就處于停滯狀態(tài)，之后便鮮少有關(guān)于該地塊的最新進展流出。

??低調(diào)輸血房企

??紫金信托的地產(chǎn)朋友圈中，不止佳兆業(yè)和祥瑞置業(yè)。根據(jù)用益信托網(wǎng)信息，自2021年11月以來，紫金信托發(fā)行的恒居99號集合資金信托計劃、恒居105號集合資金信托計劃、恒居111號集合資金信托計劃，也曾多次為南京旭和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京金基房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司等公司籌集資金。

??據(jù)悉，這些信托產(chǎn)品的期限有18個月、24個月，投資門檻均為100萬元，最高收益為6.8%-7%不等。

??除單項目的分散投資，紫金信托曾多次聯(lián)合房企、金融機構(gòu)等，一同成立資金平臺，借此更系統(tǒng)地為地產(chǎn)項目輸血。如在2017年，紫金信托曾與渤海國際信托、中信信托、協(xié)信投資等，各出資10億元成立九信投資，持股比例均為25%左右。

??與九信投資類似的平臺，還有上海茁蘊投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），它由紫金信托持股96%，由綠地永續(xù)財富投資管理有限公司（簡稱“綠地財富”）持股1.17%。其中，綠地財富由綠地控股間接全資擁有。

??此外，據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，當前紫金信托的控股企業(yè)共有91家，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的有7家。它通過南京建工產(chǎn)業(yè)集團控股了南京天隆置業(yè)發(fā)展、江蘇安家利置業(yè)、南京信融房地產(chǎn)等多家項目公司。

??南京建工是江蘇省內(nèi)大型民營企業(yè)集團，也就是曾經(jīng)大名鼎鼎的“南京豐盛產(chǎn)業(yè)控股集團”，創(chuàng)始人為季昌群，后轉(zhuǎn)讓給胞弟季昌榮。

??2018年底，豐盛集團出現(xiàn)債務(wù)逾期，之后債務(wù)危機于2019年大面積爆發(fā)，南京市中級人民法院于今年4月14日裁定批準重整計劃。

??兩天后，南京建工等25家公司管理人在全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)發(fā)布了破產(chǎn)重整案信托計劃受托人招募公告。經(jīng)過近一個月的招募，南京的紫金信托最終中標。

??一直以來，紫金信托都堅守的是“小而美好”的發(fā)展邏輯，這與其他信托公司提倡的“大而全”不同。其資產(chǎn)規(guī)模也并不突出。

??數(shù)據(jù)顯示，紫金信托2021年管理信托資產(chǎn)規(guī)模下降，年末為1146.84億元，相于2020年的1260.74億，下降9.03％。其在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資產(chǎn)占比較低，僅為7.57%。

??外資股東砸錢

??公開資料顯示，紫金信托的前身為南京市信托投資公司，成立于1992年。2010年經(jīng)中國銀監(jiān)會批準實施增資重組，引入了日本三井住友信托銀行作為戰(zhàn)略投資者，2010年11月28日更名為“紫金信托”并在南京重組開業(yè)，實際控制人為南京國資委。

??在紫金信托的股東結(jié)構(gòu)中，呈現(xiàn)國資、外資、民企三足鼎立的持股態(tài)勢。

??去年8月之前，擁有國資背景的紫金投資集團、南京新工投資集團有限責任公司（簡稱“新工投資集團”）、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司，各持有紫金信托60%、7.34%、5%股權(quán)。

??除此之外，日方股東三井住友信托持有紫金信托19.99%股權(quán)；專注于大健康板塊的三胞集團，以及A股上市公司金智科技（002090.SZ），持有其5.11%、2.55%股權(quán)。

??去年8月，寧滬高速（600377.SH）發(fā)布公告，表示將以戰(zhàn)略投資者身份，以自有資金不超過人民幣20億元投資紫金信托。

??同時，外資股東三井住友信托銀行也參與增資4.98億元，其中1.64億元計入紫金信托的注冊資本，其余約3.34億元計入紫金信托的資本公積金。兩家合計為紫金信托注資近25億元。

??新股東進入的同時，兩家老股東選擇了撤退。金智科技、南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資集團兩家紫金信托小股東放棄了增資，并擬將所持股份轉(zhuǎn)讓給控股股東紫金投資集團。

??此次增資完成后，紫金信托注冊資本金增加了8.18億元，從24.53億元增至32.71億元。原第一大股東紫金投資集團依然保持控股地位，持股50.67%，而滬寧高速與三井住友則因持股比例一致，將同為第二大股東，分別持股20%。

??值得注意的是，去年3月，原總裁劉燕松任期屆滿離任后，紫金信托總裁一職就一直空缺。在新老股東完成大手筆注資后，去年11月，紫金信托的高管職位也出現(xiàn)變動，韓何獲銀保監(jiān)會批準成為了公司新總裁。