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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

去年10月，深圳寶安“御品巒山”項(xiàng)目迎來(lái)重新開(kāi)工后，這個(gè)歷時(shí)18年、停工近10年的舊改項(xiàng)目，正在加速推進(jìn)。

幾日前，深圳規(guī)自局寶安管理局公布了御品巒山雅苑項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖通告。

御品巒山雅苑（宗地號(hào)A117-0647）位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，建設(shè)用地面積2.19萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積9.19萬(wàn)平方米，總建筑面積12.42萬(wàn)平方米。規(guī)劃住宅戶數(shù)504戶，居住人數(shù)1613人。

根據(jù)最新披露的總平面圖，項(xiàng)目共規(guī)劃七棟樓，其中五棟（1棟一、二、四、五、六單元）為住宅樓，樓高為28層至38層；一棟（1棟三單元）為商業(yè)及社區(qū)健康服務(wù)中心，樓高為6層；一棟（1棟七單元）為文化活動(dòng)中心、辦公，樓高21層。

從布局看，整個(gè)小區(qū)七棟樓呈圍合式布局，項(xiàng)目的正門中央設(shè)置了一個(gè)泳池和一座亭子。項(xiàng)目的商業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)地、康養(yǎng)服務(wù)中心、辦公等配套，主要集中分布在小區(qū)的北邊和西南。

北邊的1層架空社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地和社區(qū)健康服務(wù)中心，還出現(xiàn)了采光天窗的設(shè)計(jì)。

從總平圖的陽(yáng)臺(tái)數(shù)量可以看出，項(xiàng)目的五棟高層住宅中，1棟一單元、二單元、四單元、六單元均為四戶設(shè)計(jì)，橫廳、豎廳一半一半。

1棟五單元較為特殊，估計(jì)為項(xiàng)目差異化產(chǎn)品。這棟住宅僅打造了兩個(gè)戶型，面積要比其他棟常規(guī)戶型大上許多。另外，該棟樓二層架空7.5米，相比其他樓棟也要高出一些。

此前，華聯(lián)控股方面就曾對(duì)外向媒體表示，基于深圳當(dāng)前市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)優(yōu)先考慮大面積房型。

整個(gè)平面圖看下來(lái)，給人的大體感受有以下幾點(diǎn)：

1、小區(qū)整體的設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，但1棟五單元差異化設(shè)計(jì)給人一定的想象空間。

2、項(xiàng)目的戶型呈現(xiàn)出大面積的飄窗設(shè)計(jì)，產(chǎn)品后續(xù)入市，贈(zèng)送率或是一大亮點(diǎn)。

3、小區(qū)配套了大量的商業(yè)、文化活動(dòng)中心、健康服務(wù)中心、影劇院等設(shè)施，建成后居住氛圍、日常生活等較為便利；

但項(xiàng)目本身體量不大，這些空間也一定程度占用了綠化空間，使項(xiàng)目的園林花園較小。項(xiàng)目的綠化覆蓋率25.01%。

4、項(xiàng)目的樓間距較小，如1棟一單元和六單元，樓高分別為31層、32層，樓間距14.13米；一單元跟其西南方的21層辦公樓，樓間距為13.61米；1棟二單元與其東北邊的6層商業(yè)樓最短的樓間距更只有9.99米。

因處于12號(hào)線西鄉(xiāng)桃源站旁、屬于地鐵口物業(yè)，加上周邊居住氛圍較為濃厚，御品巒山雅苑的關(guān)注度頗高。

另外，這個(gè)項(xiàng)目曾歷時(shí)多年推進(jìn)、經(jīng)歷多年停工，過(guò)程頗為曲折，因此也備受外界的期待。

御品巒山花園（項(xiàng)目原稱）最早在2006年已經(jīng)啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)的權(quán)利主體是深圳市泰新利物業(yè)管理有限公司，后來(lái)更名為深圳市景恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“景恒泰公司”）。

2014年8月，項(xiàng)目終于動(dòng)工，開(kāi)始進(jìn)行基坑工程建設(shè)，但到了2016年基本完成基礎(chǔ)工程后，由于合作多方存在合同糾紛矛盾，項(xiàng)目停工。

2023年12月，華聯(lián)控股以自有資金8.35億元通過(guò)競(jìng)拍取得深圳市物業(yè)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司所持有的景恒泰公司100%股權(quán)。

2024年3月，景恒泰公司與關(guān)聯(lián)方恒裕集團(tuán)簽署相關(guān)協(xié)議，前者享有“御品巒山”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)和管理權(quán)，同時(shí)享有“御品巒山”項(xiàng)目70%權(quán)益。

此后，項(xiàng)目開(kāi)始得以重新推進(jìn)，并在去年10月舉行開(kāi)工儀式。

2024年12月，深圳規(guī)自局寶安管理局曾發(fā)布關(guān)于御品巒山雅苑項(xiàng)目總平面圖修改的公示。

當(dāng)中顯示，該項(xiàng)目曾于2014年8月核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2020年8月重新辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可。

當(dāng)時(shí)變更內(nèi)容有以下主要幾點(diǎn)：

1、項(xiàng)目名稱由“御品巒山花園”變更為“御品巒山雅苑”。

2、地塊內(nèi)A-G座建筑調(diào)整為1棟一單元-七單元，建筑輪廓、位置、層數(shù)、高度均有較大調(diào)整。

3、取消地面機(jī)動(dòng)車停車位，增加地面非機(jī)動(dòng)車停車范圍。

4、平臺(tái)花園內(nèi)增設(shè)泳池。

5、另外，公共配套、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地位置，地塊道路開(kāi)口位置、寬度，以及地下室輪廓線也均有調(diào)整。

這里面重要的兩點(diǎn)是，取消了地面車位并增設(shè)了泳池。經(jīng)歷近十年的停滯，項(xiàng)目總算是跟上了時(shí)代的步伐。

因長(zhǎng)時(shí)間停工，項(xiàng)目周邊新房?jī)r(jià)已經(jīng)從2014年的2.2萬(wàn)/平方米漲到2021年約6.4萬(wàn)/平方米，片區(qū)現(xiàn)今價(jià)格大致在6字頭。

華聯(lián)控股主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)，近些年也在圍繞繞新能源、新材料和新技術(shù)等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)方面轉(zhuǎn)型。

2024半年報(bào)顯示，該公司目前在售、在建項(xiàng)目主要包括深圳“華聯(lián)城市全景”、深圳“華聯(lián)城市商務(wù)中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項(xiàng)目包括深圳“御品巒山”“華聯(lián)南山A區(qū)”等項(xiàng)目。

在面臨風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施一項(xiàng)，其稱，公司目前土地儲(chǔ)備不足，企業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，又面臨主業(yè)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切訴求，未來(lái)涉足新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)的投資與培育需要一定周期，存在不確定性，存在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)度、效果不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

去年前三季度，華聯(lián)控股營(yíng)業(yè)收入3.32億元，同比下降19.93%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)3745.63萬(wàn)元，同比下降25.71%。

在12月19日發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中，在提及在建及擬建項(xiàng)目情況時(shí)，華聯(lián)控股表示，“御品巒山”項(xiàng)目已于 2024 年 10 月動(dòng)工，計(jì)劃 2025 年實(shí)現(xiàn)銷售。