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文/樂居財經(jīng) 李奕和

“當(dāng)前各級政府出臺的促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)措施，以及大股東深鐵集團和各級各界強有力的支持，給公司改革化險創(chuàng)造了良好條件?！?/span>

在8月22日的分析師會議上，萬科管理層對于上半年的公司經(jīng)營這樣表示。

當(dāng)天，萬科發(fā)布了2025年半年度報告。期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元；實現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%；按期保質(zhì)完成超4.5萬套房的交付。

受房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模下降、毛利率處低位，新增計提資產(chǎn)減值以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值等因素影響，萬科業(yè)績面臨較大壓力。

但也可以看到，在大股東深鐵及各方的大力支持下，萬科今年上半年整體上實現(xiàn)了經(jīng)營穩(wěn)定，多項業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長并保持競爭力。

如經(jīng)過多年的努力和沉淀，該公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等建立了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

2025年上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)期內(nèi)取得不少突破，發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)，且在各自行業(yè)內(nèi)處于頭部水平。

特別是，上半年，萬科通過統(tǒng)籌各類資源要素，協(xié)調(diào)動員各方力量，積極化解經(jīng)營困難和債務(wù)風(fēng)險。在大股東、各金融機構(gòu)支持，以及自身的努力下，不僅有序推進化險工作，也推動企業(yè)向多元場景、多業(yè)態(tài)復(fù)合融合發(fā)展，重塑市場信心。

多元造血與融資，改革化險有序推進

今年以來，萬科堅決落實主體責(zé)任，竭力保交付的同時，妥善解決到期債務(wù)特別是公開債務(wù)的兌付問題，取得了較為積極的成效。

上半年，萬科合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。另外，持續(xù)拓展融資渠道，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款盤活前期在經(jīng)營性資產(chǎn)上的投入，期末全口徑經(jīng)營性物業(yè)貸余額為494.7億元。

截至目前，萬科已經(jīng)順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年前已無境外公開債到期。

化險工作有序推進，離不開各方的支持。特別是大股東深鐵。事實上，自陷入流動性緊張以來，大股東深鐵集團幫助萬科進行資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT認購、積極協(xié)調(diào)各類金融資源等，并多次提供股東借款對萬科予以真金白銀的支持。

數(shù)據(jù)顯示，至今深鐵集團已累計向萬科提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動性壓力。

當(dāng)然，萬科自身的努力也很重要。期內(nèi)，該公司通過強化自身產(chǎn)品力與品牌，通過戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營提振、管理提升等舉措，新入市項目取得不錯銷售表現(xiàn)。

其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現(xiàn)9成及以上的認購去化。公司在15個城市銷售金額排名前三。

高效的銷售去化以及較好的銷售回款，維持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

另一方面，萬科持續(xù)開展大宗交易，積極推進存量盤活，期內(nèi)完成13個項目交易，簽約金額64.3億元。上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能95.2億，通過存量盤活回款57.5億元。

2023年以來，萬科借助政府各類支持性政策，通過商改住、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動難點項目解題。數(shù)據(jù)顯示，其近三年已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項目新增銷售約226億元。

對于未來發(fā)展與債務(wù)應(yīng)對，管理層在分析師會議上表示：

一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時進一步發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。

另一方面，繼續(xù)落實收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴大合作等策略，充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補充流動性。

在經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，萬科還將繼續(xù)積極爭取與金融機構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模；繼續(xù)爭取增量流動性機會，以時間換空間。

“未來，在政策端的引領(lǐng)，金融機構(gòu)的支持，國資大股東的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)?！惫芾韺颖硎?。

多方協(xié)作創(chuàng)新生態(tài)，融合發(fā)展持續(xù)突破

除了化險工作有序推進，萬科近段時間以來表現(xiàn)尤為顯著的一點，是持續(xù)整合資源，推動公司多元場景、復(fù)合業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。

最明顯的，是跟大股東深鐵集團的產(chǎn)業(yè)協(xié)作。剛過去的7月，萬緯物流和深鐵集團共同打造的“軌道交通 機器人配送”成為全球首個實現(xiàn)地鐵無人配送的商業(yè)化案例，開創(chuàng)了智慧物流與城市軌道交通融合的新模式。

這款由萬緯物流集成研發(fā)、名為“北極燕鷗”的物流機器人，可通過AI調(diào)度算法 機器人技術(shù)自主完成地鐵換乘、站點配送等全流程操作。不僅為全球機器人提供了新應(yīng)用場景，也為企業(yè)發(fā)展尋找了很好的機會點。

不僅在物流領(lǐng)域，上半年萬科長租業(yè)務(wù)也與深圳地鐵置業(yè)集團簽署了深鐵項目租賃運營合作框架協(xié)議，雙方將對適配的項目開展合作運營，充分發(fā)揮深鐵置業(yè)豐富的項目資產(chǎn)優(yōu)勢，以及泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運營優(yōu)勢。

萬科商業(yè)業(yè)務(wù)也將全面深化與深鐵商業(yè)的戰(zhàn)略合作，共同探索并實踐面向未來的軌交商業(yè)產(chǎn)品模型與創(chuàng)新運營模式。

除此之外，深鐵、萬科在TOD綜合開發(fā)、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面，也將啟動全面的深度合作，雙方可不斷發(fā)揮資源稟賦，探索新的發(fā)展機會。

與此同時，萬科也在持續(xù)與各地政府、龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)等協(xié)同創(chuàng)新，重點布局城市基礎(chǔ)設(shè)施運營管理、重大產(chǎn)業(yè)項目配套服務(wù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，不斷提升和完善生態(tài)圈建設(shè)。

比如，萬科通過廣泛鏈接境內(nèi)外機構(gòu)投資者、政府國資資源等，多樣化開拓資產(chǎn)交易渠道，實現(xiàn)交易模式創(chuàng)新。

該公司堅決推進商業(yè)、公寓、物流三支 REITs；并深化與機構(gòu)投資者的交易和合作，持續(xù)推動三支Pre-REITs基金擴募。今年2月，萬科與中信等共同設(shè)立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，收購廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)項目，并由泊寓繼續(xù)提供資產(chǎn)運營服務(wù)。

同時，結(jié)合政府存量資產(chǎn)盤活等契機，探索新的交易路徑。5月，萬科與杭州市安居集團完成了河語光年自持住宅交易，實現(xiàn)杭州市首個收購存量商品房用作保障性住房項目成功落地。

這些舉措，因地制宜打造新質(zhì)生產(chǎn)力，推動經(jīng)營水平和發(fā)展質(zhì)量提升，并通過輕重結(jié)合模式提升業(yè)務(wù)價值，無疑不為萬科未來經(jīng)營錨定了一條高質(zhì)量發(fā)展路徑。