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文/樂居財經 徐酒眠

芙蓉城南三環(huán)上的南城都匯，被譽為李嘉誠在成都的1號作品，這里從拿地開始就不缺故事。

2004年10月，和記黃埔以 21.35 億元總價拍下這宗千畝地皮，成交樓面價1030元/平米，當年一舉創(chuàng)下西部土地拍賣史上單幅地塊最高紀錄。

此后20多年來，南城都匯“鬧劇”不斷，包括但不限于龜速開發(fā)但交房質量不達標被投訴、捂盤惜售而被政府下令禁止融資貸款、尚未完成開發(fā)的項目易主又深陷股權與債務糾紛……

近期，這一超網紅大盤的4期項目匯尚園，選聘新物業(yè)卻遭中標方臨時毀約在行業(yè)內掀起不小波瀾，一時之間多方被推入風口浪尖。

按照原計劃，2025年3月31日，家利物業(yè)管理（深圳）有限公司成都分公司（簡稱“家利物業(yè)”）將與潤楹物業(yè)服務（成都）有限公司（簡稱“潤楹物業(yè)”）完成匯尚園的交接工作，之后前者撤場、后者進駐。然而，潤楹物業(yè)卻此前一天向匯尚園業(yè)主委員會正式發(fā)函，通知終止簽訂《物業(yè)服務合同》。

這兩家物業(yè)公司頗有來頭。其中，家利物業(yè)是李嘉誠家族旗下長實集團的物管公司；而潤楹物業(yè)屬于央企巨頭華潤萬象生活。

華潤物業(yè)棄標毀約，匯尚園新舊物業(yè)交接失敗。變故突如其來，匯尚園業(yè)委會與當地政府部門緊急商討后，目前已指定金科服務作為應急物業(yè)進入小區(qū)提供6個月的臨時服務。

不過事情顯然并沒有就此結束。

一方面是匯尚園的后續(xù)事宜，既有追究華潤物業(yè)的違約責任，還要重新選聘新的物管公司；另一方是這起物業(yè)更換風波帶來的市場影響與行業(yè)思考，或值得各關聯方仔細復盤。

棄標理由“羅生門”

華潤物業(yè)臨時毀約，給出的書面理由是：

其在承接檢驗中發(fā)現匯尚園消防及電梯的多項風險問題，無法滿足物業(yè)服務承接條件及其對樓盤接管的安全紅線管控要求。“預計完成全部檢驗后，貴業(yè)委會對上述風險問題的責任追溯、整改均需要較長時間、較高成本，將嚴重影響《物業(yè)服務合同》的簽訂及履行?！?/span>

然而，匯尚園業(yè)委會并不認可華潤物業(yè)提出的棄標理由，并質疑其存在隱瞞毀標事實真相的情況，試圖通過不正當手段影響合同簽訂結果。

4月4日，匯尚園業(yè)委會對外公布“關于小區(qū)電梯、消防等設施設備情況的階段性說明”，其中羅列了三項對華潤物業(yè)行為的質疑，包括“是否存在夸大風險隱患”“是否存在隱瞞毀標事實真相”“嚴重違反商業(yè)誠信原則”。

具體來看，3月28日，華潤物業(yè)向業(yè)委會發(fā)送《關于匯尚園承接查驗過程中風險昭示的函》。其中指出匯尚園消防初步判定為重大火災隱患，可能導致火勢蔓延、人員傷亡及財產損失；電梯存在多項典型高風險，可能導致電梯困人、墜落。

而4月3日街道、社區(qū)協調市場監(jiān)管局、消防救援大隊、特種設備檢驗檢測研究院抽檢（覆蓋華潤物業(yè)提及的存在高風險的電梯）之后出具的報告顯示：電梯未發(fā)現重大事故隱患，存在一般安全隱患；存在消防設施、器材、消防安全標志未保持完好有效，損壞消防設施、器材的問題。

對于華潤物業(yè)單方面決定終止即將的合同簽訂，業(yè)委會表示已函告招標代理公司，凍結華潤物業(yè)17萬元投標保證金，轉款至業(yè)委會賬戶；并將向市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（或信用監(jiān)管部門）書面反映；以及正在積極聘請律師維權、追責，保留通過法律途徑維護全體業(yè)主的合法權益，進一步追究其違約責任的權利。

同時，業(yè)委會還表示，將要求華潤物業(yè)來小區(qū)進行情況說明，就其所提出的風險隱患、終止合同簽訂的原因等向全體業(yè)主做出詳細解釋和說明。

利益博弈

事實上，華潤物業(yè)向匯尚園業(yè)委會發(fā)函拒簽合同前，雙方也有過多輪磋商。根據公開信息，在華潤物業(yè)承接查驗過程中，有不少于4次現場和10余次線上溝通。

3月29日晚，華潤物業(yè)提出繼續(xù)履約解決方案，但要求在簽訂的合同中修改物業(yè)服務費計費方式，“由目前業(yè)主大會表決通過的‘包干制’修改為‘酬金制’”。而業(yè)委會明確告知，相關內容修改需經業(yè)主大會表決，短時間無法實現。

包干制和?酬金制是兩種常見的物業(yè)服務計費方式。前者物業(yè)收取固定服務費并承擔保潔、綠化等服務內容的全部責任和費用，需要物企自負盈虧；后者在預收的物業(yè)服務費中按固定費率收取酬金，其余作為服務合同約定的支出，結余或不足由業(yè)主享有或承擔。

項目的計費方式需要經過業(yè)主大會共同決定。華潤物業(yè)在正式進場前提出修改這一合同細節(jié)，在行業(yè)觀察者看來，其實也是為了更有理由棄標。

不惜舍掉大十幾萬投標保證金也要棄標，行業(yè)觀察者分析表示，真正的原因或是“價格戰(zhàn)”與“帶資進場”之下，華潤物業(yè)在多方權衡后發(fā)現，進駐匯尚園項目盈利難以保證。

根據公開信息，華潤物業(yè)以86.8%的同意率中標匯尚園項目。而其給出的物業(yè)費報價為2.75元/平方米/月、車位費70元/個/月；允諾的品質提升資金為770萬元（首批次570萬元 后續(xù)200萬/4年），40萬元履歷保證金 40萬元品質提升實施保證金，在入場后12個月內實施完成80%，剩余次年完成。

按照匯尚園的體量與華潤物業(yè)的報價，匯尚園一年的物業(yè)費約為2100萬元。但住宅物業(yè)的收繳率很難有100%，以2024年重點城市物業(yè)費平均收繳率82%估算，一年的物業(yè)費收繳可能大概在1700萬。

不過物業(yè)在社區(qū)的經營并不是僅收物業(yè)費，一般還會利用業(yè)主資源發(fā)展增值服務創(chuàng)收，而這部分業(yè)務的利潤率相對也更高。

華潤物業(yè)該板塊業(yè)務較為成熟，包含?社區(qū)零售、金融、保險、教育，以及到家服務；房屋租售與裝修、車位資產經營；社區(qū)商業(yè)招商、公共空間創(chuàng)收；健康養(yǎng)老融合服務等。

剔除帶資進場的整改費、人工成本、各項物業(yè)服務成本等，留下的盈利空間還有多少？進場后何時能夠回本掙錢？在決定棄標前，華潤物業(yè)或已有過仔細計算了。

價格戰(zhàn)與帶資進場

卷價格、卷服務，存量時代物業(yè)市場競爭加劇。

選聘新物業(yè)，匯尚園打出了“更高的標準，更優(yōu)的價格，更好的選擇”。據公開信息，匯尚園招標選聘方案中羅列了一系列細致要求，包括：

以包干制計費方式，物業(yè)服務收費標準為高層物業(yè)費不高于2.8元/平方米/月，車位不高于70元/個；投標企業(yè)需自愿投入整改資金不低于400萬元，且從合同期的第二年開始，原則上每年再投入不低于50萬的專項提升資金（不得占用物業(yè)費）；物業(yè)主要崗位不允許外包、掛靠，安保人員最高年齡不超過50周歲，保潔人員不超過60周歲。

同時，“為了更好管理物業(yè)，提高履約能力”，匯尚園物業(yè)選聘方案還為新物業(yè)設置了日常、年度與專項三類考核：

5年的合同期在第一年、第二年、第四年要接受業(yè)委會的“小考”，滿意度低于50直接無理由解聘，滿意度低于80給一次整改機會；第三年設置“大考”，對滿意度，投入資金實際使用，持續(xù)投入資金等方面進行考核，通過后才能再續(xù)簽2年合同。

盡管條件看起來頗為“苛刻”，但總建筑面積56.52萬平方米、住戶4138戶、地下停車位3135輛，匯尚園的體量與區(qū)域位置的確算得上頗具誘惑力。

據悉，放出招標消息后，一共有7家符合投標資格的龍頭物企子公司對匯尚園表現出興趣。其中包括華潤物業(yè)、中海物業(yè)、萬科物業(yè)、金科服務、建發(fā)物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、融創(chuàng)服務。

除了后兩家，另外5家物業(yè)均向匯尚園投遞了投標文件。而為了拿下這個項目，除建發(fā)物業(yè)外，其余4家公司均給出低于最高限價的收費標準，承諾的自費投入金額更遠遠超過600萬元。

不過，最終獲聘的華潤物業(yè)其實并不是物業(yè)費定價最低、允諾帶資進場更高的一家。

根據公開信息，萬科物業(yè)給出的報價最低：高層住宅物業(yè)費2.68元/平方米/月，車位60元/平方米/月。

與華潤物業(yè)決賽的金科服務給出的自愿投入資金數額最高，其承諾合同簽訂后10日內，將1000萬元（首批680萬元 后續(xù)320萬/4年）品質提升資金一次性打入共管賬戶或合同約定賬戶。

此外，金科服務給出的物業(yè)費和車位管理費標準則分別為2.7元/平方米/月，車位68元/平方米/月。