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南京，2025年7月9日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年二季度南京寫字樓市場、零售商業(yè)市場及產業(yè)地產市場進行多維度的盤點和解讀。

南京寫字樓市場：成本驅動型需求為主，壓力催生多元合作

2025年二季度，位于新玄武板塊的玄武招商局中心入市，為南京寫字樓市場再添一個優(yōu)質項目。截止季末，南京全市優(yōu)質寫字樓物業(yè)市場總存量升至540萬平方米。受新增供應及企業(yè)降本增效影響，全市空置率升至29.0%。

目前全市范圍內租金仍處下探區(qū)間，全市平均租金約人民幣73.2元/平方米/月，重點板塊租金均價約91.2元/平方米/月。隨著市場競爭激烈態(tài)勢加劇及企業(yè)“降本增效” 持續(xù)，成本驅動型需求占據(jù)主導地位，典型板塊高品質樓宇的合作模式和商務條件更為開放靈活，業(yè)主方與運營商合作意向及活躍度進一步提升，給予租戶的商務條件也更傾向于“一事一議”。

南京重點板塊租金分布（2013-2025Q2）

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行項目及企業(yè)服務部

上半年全市辦公租賃市場成交面積約13萬平方米，其中直接租賃客戶成交面積占比約77%，運營商成交面積占比約23%。在面向租戶端的直接租賃客戶里，成交面積占比靠前的行業(yè)主要為專業(yè)服務（27%）、金融（26%）、TMT（13%）、大健康（11%），四大主力行業(yè)占比接近六成。為加速去化，近年來業(yè)主方與運營方合作意向及活躍度有所提升，上半年運營商成交以二房東整租改造運營以及共享辦公租賃為主。

下半年預計新增入市的典型項目有：金融城二期C1、德基世貿中心、華潤置地中心F01、中芬合作交流中心等七個優(yōu)質項目，河西、鼓樓、雨花以及南部新城版塊均有高品質辦公項目入市，為市場帶來超50萬平方米的辦公新增供應。

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務部高級董事歐陽江石表示，現(xiàn)階段寫字樓市場租金下行，成本驅動型需求為主，整體成交活躍度仍在，專業(yè)服務、金融、TMT、大健康等主導行業(yè)承租穩(wěn)定。當前市場仍向租戶端傾斜，壓力之下合作方式及商務條件更為開放靈活。隨著政策組合拳效應的持續(xù)釋放，產業(yè)引進與金融支持措施將使市場需求更加多元化且更具韌性。通過智能化、綠色化改造激勵以及城市更新引導，供給端將更好地匹配未來企業(yè)租戶的需求，從而激活市場內生動力。

南京零售商業(yè)市場: 消費潛力持續(xù)釋放，市場分化加劇

2025年第二季度，南京消費市場延續(xù)今年以來的活躍態(tài)勢，在活動助力、政策激勵、場景創(chuàng)新與跨界融合的多重驅動下，消費潛力持續(xù)釋放。受此積極影響，本季度，南京優(yōu)質零售物業(yè)市場錄得四個新項目入市，新增零售面積共計330,000平方米，市場總存量增加至約760.5萬平方米。

二季度，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴張，南京優(yōu)質零售物業(yè)市場需求強勁。季內，若干知名品牌首次登陸南京市場或者開設旗艦店。有鑒于此，全市凈吸納量達132,380平方米。時尚、餐飲、生活方式、體育運動及娛樂業(yè)態(tài)最為活躍，珠寶、彩妝及配飾品牌緊隨其后。本季度，由于大量的新增供應集中入市，南京市場整體空置率環(huán)比上升1.8個百分點至9.1%。中高端購物中心首層平均租金報價環(huán)比下降2.4%至人民幣572.6元每月每平方米。

展望未來，11個建筑面積總計約919,000平方米的項目預計于2025年下半年入市。鑒于新增供應將主要集中在新興區(qū)域并且擁有大眾市場定位，我們預計整體租金增長將受限。由于若干知名新項目入市后將加劇市場競爭，項目間的分化或將進一步加劇。現(xiàn)有零售物業(yè)將通過開設區(qū)域首店或品牌旗艦店、優(yōu)化租戶組合、翻新物業(yè)設施、打造體驗式空間，以及舉辦策展、快閃店等營銷活動等多維度策略，從而提升客流量與市場競爭力。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部

戴德梁行大中華區(qū)研究內容主管Shaun Brodie指出，南京市把握“政策+活動”雙輪驅動，積極發(fā)展“首發(fā)首秀、夏夜生活、文商旅體融合、以舊換新、服務消費、內外貿一體化”等消費促進活動，構建覆蓋全齡段、全時段、多業(yè)態(tài)的消費場景矩陣，將政策勢能轉化為市場活力。展望未來，隨著大量的新增供應集中入市，南京零售物業(yè)市場競爭將加劇。部分購物中心業(yè)主將不得不降低租金預期以及提供非租金優(yōu)惠條件來吸引更多的優(yōu)質租戶入駐。

南京產業(yè)地產市場：供需結構分化明顯，戰(zhàn)新產業(yè)需求成亮點

2025年二季度，受宏觀經濟環(huán)境及企業(yè)戰(zhàn)略調整影響，企業(yè)在選址時更加注重成本管控，租金及購置價格預期持續(xù)下降。市場需求以存量客戶搬遷為主，主要因業(yè)務擴張或產能整合，新增市場主體帶來的增量需求有限。

在選址偏好方面，聚焦核心區(qū)位的客戶群體，在追求交通便利性、產業(yè)集群效應等地段價值的同時，也更關注投資回報率，通過多區(qū)域、多項目的系統(tǒng)性比選以實現(xiàn)最優(yōu)性價比；都市圈客戶則將成本控制放在首位，對價格優(yōu)勢高度敏感。

行業(yè)分布較為分散，民生保障類項目在市場需求結構中占比高于傳統(tǒng)產業(yè)項目。在產業(yè)類項目需求中，新能源汽車產業(yè)鏈上下游企業(yè)、半導體產業(yè)、航空航天裝備制造企業(yè)，以及新材料研發(fā)生產企業(yè)等戰(zhàn)略性新興產業(yè)領域的需求相對活躍，成為市場發(fā)展的重要驅動力。

從市場動態(tài)觀察，一季度的階段性活躍后， 二季度尤其是五月起，市場活躍度有所調整，客戶咨詢量與資產估值出現(xiàn)溫和波動。高位空置率下，產業(yè)園項目為保障穩(wěn)定去化水平，租金售價協(xié)商更靈活，對優(yōu)質產業(yè)客戶的商務條款更為開放。資產處置類項目掛牌量持續(xù)增加，盡管核心地段的優(yōu)質標的仍具備一定市場關注度，但價格下浮明顯，業(yè)主方基于快速去化目標，在定價策略上更趨務實。

戴德梁行產業(yè)地產部南京負責人劉奕表示，總體而言，二季度南京產業(yè)地產市場結構性矛盾仍然突出——供應持續(xù)擴容，需求卻仍在謹慎收縮，企業(yè)成本管控強化引發(fā)深度價格博弈。值得關注的是，戰(zhàn)略性新興產業(yè)的有效需求為市場帶來增長動能。展望下半年及未來，聚焦戰(zhàn)新產業(yè)的有效需求，產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營主體通過構建精準化需求響應機制、優(yōu)化資源配置效率，將成為“卷價格”之外的關鍵著力點。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司副總經理王飛強指出，南京聚焦重大項目、產業(yè)招引、樓市穩(wěn)定及外資利用等重點領域持續(xù)推進，經濟韌性與創(chuàng)新活力凸顯。就商辦和產業(yè)地產而言，政策發(fā)力將推動需求多元化，智能化、綠色化轉型也將為市場注入新的活力，我們對南京發(fā)展充滿信心。

戴德梁行華東區(qū)董事總經理黎慶文總結，從產業(yè)升級到提振消費，從城市更新到營商環(huán)境優(yōu)化，南京正以穩(wěn)健的步伐邁向高質量發(fā)展的新征程。戴德梁行南京公司將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，深度參與產業(yè)升級與城市更新，積極引入優(yōu)質項目與企業(yè)資源，助力南京提升城市核心功能，打造更具競爭力的國際化都市。