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北京進深 徐迪 近日順義東風商場項目西側(cè)096地塊案名出爐：龍湖·宸翰。

外立面效果圖和戶型圖（過程版）也已流出。

銀灰色+暖木色鋁板，藍灰色玻璃欄板+高級真石漆涂料，經(jīng)典時尚。

首層架空層白色立柱，形成無圍護墻的空間結(jié)構(gòu)層。

項目建設用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶。

主推97/118/138/165㎡四種戶型。

1、97㎡三居兩衛(wèi)

位于小區(qū)最南排的15#、16#、17#三棟樓，共110套。

9.7米三面寬采光，獨立儲藏間、獨立家政間，收納功能拉滿。

3.6米寬廳，U型廚房，LDKG一體，南北通透。

南向一整排陽臺，僅中間客廳一段計一半面積，其余全贈送；客廳外接花池全贈送。

北向送一個進深2米的挑空平臺，封入室內(nèi)后，做出一個10㎡+的舒適次臥。

總贈送面積約23㎡。

2、118㎡三居兩衛(wèi)

有洋房和小高層兩種產(chǎn)品：

洋房位于東西兩側(cè)樓棟，共114套；

小高層118戶型位于西北角的2#樓，共68套。

兩種產(chǎn)品戶型格局基本一致，洋房相對更方正，玄關開闊，做了800柜和獨立收藏間。

而小高層入戶門的一側(cè)向室內(nèi)收縮，墻體有不規(guī)則轉(zhuǎn)角，少了一部分收納空間，得房率整體低于洋房。

除此之外的面寬進深都相同，家政廚房雙聯(lián)空間是設計亮點，功能分區(qū)較為合理。

最小的臥室也有14㎡的面積，主衛(wèi)雙臺盆，頗有豪宅的空間感。

洋房和小高層的贈送面積是一樣的，都在25㎡左右。

3、138㎡四居兩衛(wèi)

10#、11#、12#樓整棟，共116套。

中央3#、4#樓各有一個單元，共30套。

面寬大于進深的“胖子戶型”，窗墻比高。

八窗全明，且南北向均有轉(zhuǎn)角視野，采光非常好。

這個戶型的贈送尺度更加驚人：

其中南向12.7米三面寬，陽臺+花池贈送21.7㎡；北向兩個挑空平臺總面積約12.3㎡全贈送。

這一部分的拓展空間就超過34㎡。

此外還有獨立電梯廳的收納空間可以利用，典型的“負公攤”產(chǎn)品。

4、頂配165㎡四居三衛(wèi)

位于3#、4#樓兩端單元，以及6#、7樓整棟，共54套。

南向16.5米四面寬，三臥朝陽。

私家電梯+開闊的入戶玄關區(qū)域，儀式感和隱私性都有了。

全景艙主臥，三面有窗，帶轉(zhuǎn)角視野的觀景浴缸。

6.1米寬廳，客餐廚等寬。

動靜分區(qū)，3+1臥室，相對獨立的一個套間可做老人房，作息互不影響。

拓展空間：南向通面寬陽臺+花池+整面?zhèn)让骘h窗+北向兩個挑空平臺。

總贈送面積超40㎡，約為建筑面積的24%。

順義東風商場地塊成交于今年2月26日，由順義區(qū)屬國企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

項目包含兩幅住宅子地塊，其中西側(cè)096地塊，即龍湖宸翰項目，開發(fā)主體為北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

3月19日成立，注冊資本13億元。6月底完成投資人變更，目前股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

申萬宏源和遠東宏信合計持股70%；順義新城發(fā)展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

新股東入局的同時，龍湖集團旗下代建品牌龍智造宣布，成功簽約北京順義區(qū)東風商場SY00-0201-096住宅地塊，為該項目提供代建代銷服務。

地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

在龍湖宸翰北側(cè)，就是龍湖開發(fā)的御湖境項目，這一片是龍湖的絕對主場。

御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價4.4萬/平米，堪稱順義主城區(qū)的標桿產(chǎn)品。

吸取了御湖境的開發(fā)經(jīng)驗，龍湖宸翰加碼了“好房子”全套配置，陽臺、架空層、風雨連廊、鄰里中心一應俱全。

僅在陽臺一項上，就做到了多種形式。

北邊是挑空平臺，南向通面寬的陽臺有三種：

1、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈送；

2、花池內(nèi)嵌的陽臺報規(guī)是開敞陽臺，送一半面積。

3、另外兩段報規(guī)是挑空平臺，可做封閉處理，但面積全贈送。

而北邊用挑空平臺代替了常見的設備平臺，同樣不計面積，設備平臺進深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺的進深普遍是1米8。

這三種陽臺，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

針對得房率過高的問題，公眾反饋意見中直接提出抗議：

“陽臺進深1.8，挑空進深1.8，贈送多個挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當前順義城區(qū)還在售的新盤如芳華里，菩提潤府等的銷售壓力。

而且整個北京其他他區(qū)，目前還維持在90%，請規(guī)劃委深入了解一下整個北京的趨勢，結(jié)合順義當?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃審批。”

在回復意見中，建設單位并未否認得房率超過100%，只表示陽臺等設置滿足相關文件規(guī)定。

有關各類陽臺的反饋意見，在好房子新規(guī)出臺后屢見不鮮。盡管開發(fā)商都例行承諾該封閉的都封閉，且寫進購房合同，交房后不得改變用途。

然而，正如公眾反饋意見中所指，很多開敞陽臺的設置就是為了封閉成室內(nèi)空間，否則根本無法支撐三居、四居的正常空間。

在實際執(zhí)行中，過往報規(guī)開敞陽臺的項目，樣板間階段仍是把各種臺子都包進室內(nèi)。