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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

物業(yè)費降價風暴席卷范圍愈發(fā)廣泛，物業(yè)公司主動撤盤公告一封接一封。干了大半年，物業(yè)公司是盈還是虧？

八月眼看將進入下旬，2025年中期“大考交卷”在即，據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，目前已有8家上市物企披露了2025年中期業(yè)績預告。變臉虧損、扭虧為盈、強勁增長、大幅下滑，悲歡兩不同。

8月18日午間，合景悠活(03913.HK)發(fā)布盈利警告，預期截至2025年6月30日止六個月將錄得虧損凈額不多于約2.80億元，而截至2024年6月30日止六個月則為利潤凈額約6990萬元。

業(yè)績預虧，合景悠活給出了3點原因：

就貿(mào)易應收款項作出不多于2.38億元的減值撥備；

集團遞延稅項資產(chǎn)減少導致本期間扣除所得稅開支不多于1.33億元；

就以及商譽及物業(yè)、廠房及設備作出不多于1.14億元的減值。

具體來看，對于貿(mào)易應收款減值，合景悠活解釋稱，主要是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，包括需求轉(zhuǎn)弱及房價面臨下行壓力，市場環(huán)境出現(xiàn)大變化為整體業(yè)務環(huán)境帶來挑戰(zhàn)，導致收回結(jié)欠集團的貿(mào)易應收款項速度放緩。

宏觀經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)受壓，導致貿(mào)易應收款項減值撥備持續(xù)增加。對于未來不大可能產(chǎn)生足夠的應課稅利潤的若干附屬公司，合景悠活削減了其遞延稅項資產(chǎn)的賬面值。

而激烈的市場競爭中，合景悠活過往期間收購的一些附屬公司，出現(xiàn)若干合同未能續(xù)簽，與此同時新客戶群擴展亦未達預期，而用于提升服務質(zhì)量的成本增加，使得這些附屬公司收入和經(jīng)營利潤下降。

這些其實也是整個行業(yè)當前面臨的問題，而有些同行已經(jīng)刮骨療傷多次了。

先行一步的雅生活服務（03319.HK），已經(jīng)趟過深水區(qū)。其預計今年上半年歸母凈利潤約3億元-4億元，而去年同期則虧損16.3億元，實現(xiàn)扭虧為盈。

對于盈利的改善，雅生活服務表示，其在2024年同期大幅計提關聯(lián)方貿(mào)易應收款的減值撥備后，開始通過采取修訂合同信用條款、主動調(diào)整業(yè)務模式、積極尋找工抵資產(chǎn)、提起訴訟等方式，有效控制關聯(lián)方及房地產(chǎn)企業(yè)相關業(yè)務往來的應收款余額。

同時，聚焦經(jīng)營利潤及經(jīng)營現(xiàn)金流，嚴格控制房地產(chǎn)相關類的外延增值服務，并對物業(yè)管理及城市服務類的項目結(jié)構進行優(yōu)化，預計經(jīng)營性現(xiàn)金流相比2024年同期有所改善。

金科服務、佳源服務也釋放了積極信號。

金科服務也預計實現(xiàn)扭虧為盈，其預期今年上半年盈利在0至1億元之間，而去年同期虧損1.94億元。其解釋，這主要是因為對關聯(lián)地產(chǎn)應收款減值撥備大幅減少，以及加強風險管控后貿(mào)易應收款項及其他應收款項的信用減值減少。

佳源服務預計今年上半年錄得利潤約1.2億至1.5億元，而去年同期利潤約6320萬元，同比錄得顯著增長。而原因，則是2025年5月15日訂立的強制執(zhí)行調(diào)解協(xié)議，其錄得與向當時最終控股股東提供未經(jīng)授權擔保相關的減值撥備撥回約1.09億元。

A股資本市場上的南都物業(yè)及珠江股份，則均實現(xiàn)凈利潤的快速增長，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤表現(xiàn)平平。

數(shù)據(jù)顯示，南都物業(yè)預計2025上半年實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為1億元~1.5億元，同比增長387.02%到630.52%。

預增原因主要是對安邦護衛(wèi)的股權投資采用公允價值計量，本期公允價值變動損益為7818.55萬元，增加凈利潤5863.91萬元，而上年同期該損益為負值，導致本期凈利潤同比大幅增加。

珠江股份預計2025上半年實現(xiàn)扭虧為盈，歸屬上市公司股東凈利潤為1550萬元至2250萬元。這主要系上半年以來隨著A股市場回暖，公司持有的股票資產(chǎn)二級市場股價上漲。

但在更能反映核心業(yè)務實際盈利能力的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤方面，兩家公司均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

南都物業(yè)預計扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為4500萬元至6000萬元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。

珠江股份預計2025上半年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為700萬元至1050萬元，而2024年同期的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為2225.89萬元。

另外，祈福生活服務也靠“炒銀”賺了。其未經(jīng)審核綜合純利及股東應佔未經(jīng)審核綜合純利與2024年同期比較，預期錄得超過35%的增幅。

國家隊物企代表京城佳業(yè)，預期錄得集團除稅前盈利介乎3110萬元至3730萬元，較2024年同期約6220萬元減少40%至50%。

凈利潤大幅預減，京城佳業(yè)在公告中給出了兩點解釋：

一是為獲取市場份額，集團在物業(yè)管理項目的前期及質(zhì)量維護投入加大；二是受當前市場需求變化及行業(yè)周期性調(diào)整影響，箱式房租賃單價呈現(xiàn)顯著下降趨勢，根據(jù)國際會計準則理事會頒布的國際財務報告準則會計準則相關規(guī)定，集團就集團持有的該等箱式房設備確認減值虧損。

而退市的華發(fā)物業(yè)服務，此前召開的半年度工作總結(jié)會披露，其2025年上半年實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的逆勢增長，營業(yè)收入同比提升13%，凈利潤同比增幅達 19%，客戶滿意度同比大幅提升，全方位完成上半年經(jīng)營指標。

從已披露2025年上半年業(yè)績預告的物企來看，關聯(lián)地產(chǎn)影響的陣痛仍在持續(xù)，但部分已經(jīng)停止“惡化”甚至轉(zhuǎn)好了。