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北京進(jìn)深 徐迪 9月11日，金隅海淀寶山0017地塊設(shè)計方案反饋意見采信情況通告。

方案于8月26日-9月3日公示，期間收到網(wǎng)上公眾反饋意見共4條，涉及公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、建筑層高及樓間距等問題，歸類整理如下：

（一）關(guān)于居住公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃問題

1、請問19#、20#公服設(shè)施具體是什么設(shè)施，是否是否配電室（開閉站）

建設(shè)單位意見：本項目19#公服設(shè)施為配電室，20#公服設(shè)施為開閉站。

2、根據(jù)設(shè)計來看，應(yīng)該是沒有底商、門市的，這個區(qū)域適當(dāng)增加一些底商，彌補周邊商業(yè)配套的一些缺陷，對居民生活會更加友好，望采納調(diào)整設(shè)計 。

建設(shè)單位意見：項目依據(jù)《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》（京政發(fā)[2015]7號）和《居住配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)使用管理辦法（試行）》（京商務(wù)規(guī)字[2018]6號）進(jìn)行商業(yè)配套設(shè)置，包含菜市場和其他居住配套商業(yè)服務(wù)，滿足項目內(nèi)部居住人數(shù)的日常使用需求。

3、室外活動場地形狀過于狹長，且緊鄰下沉空間，不方便業(yè)主開展室外活動，建議保持場地合理的長寬比，另行選址。

建設(shè)單位意見：本項目室外運動場地規(guī)劃設(shè)置符合《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》（京政發(fā)[2015]7號）文要求。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步保障使用安全，我司會做好相應(yīng)的安全防跌落措施處理，確保業(yè)主活動安全。

（二）關(guān)于項目方案建筑高度、層高及間距的規(guī)劃問題

1、4號6號11號規(guī)劃高度30m，臨路退距僅2m，是否滿足規(guī)劃退距？

建設(shè)單位意見：4號、6號和11號樓的退距符合《住宅項目規(guī)范》（GB 55038-2025）和《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》（2003版）要求。

2、總圖信息不完整，僅從H高度看，有些樓棟是不滿足住宅3m層高要求的。

建設(shè)單位意見：本項目住宅規(guī)劃設(shè)計層高均達(dá)到3米。

3、3#人防出入口貼臨20#居住公共服務(wù)設(shè)施，2#人防出入口貼臨19#公服，此兩處公服屋檐看線壓住了人防樓梯投影范圍，請回復(fù)是否滿足人防設(shè)置防倒塌要求。

建設(shè)單位意見：本項目人防口部防倒塌棚架設(shè)計符合《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-2005（2023年版）相關(guān)要求。

4、總圖信息不完整，屋面未看到相關(guān)輪廓線

建設(shè)單位意見：本項目公示總平面圖中已包含建筑主體輪廓、層數(shù)、高度等核心規(guī)劃指標(biāo)信息，滿足公示工作的要求。

5、3#與5#之間尺寸線未到9m，是否滿足消防間距。

建設(shè)單位意見：根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版），該項目5#住宅樓北側(cè)和西側(cè)山墻布置防火墻，與3#住宅樓的建筑間距滿足消防要求。

6、2#3#5#間距、7#8#10#間距均不滿足衛(wèi)生視距，且未標(biāo)注防對視處理

建設(shè)單位意見：本項目5#住宅樓和10#住宅樓東西山墻兩側(cè)主要居室其北側(cè)不開居室窗，東西山墻面開窗，且山墻面采用相應(yīng)的防對視措施。

7、最南側(cè)一排樓山墻間距太近，且連成一排，是否符合消防規(guī)范？從城市設(shè)計和風(fēng)貌角度來講，不利于營造高低錯落、通透有序的城市界面。

建設(shè)單位意見：依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版），本項目地塊南側(cè)住宅樓，12#住宅樓西側(cè)山墻設(shè)置防火墻且不開窗，防火間距≧3.5米，滿足單層或多層民用建筑防火間距。

11#住宅樓西側(cè)山墻設(shè)置防火墻且不開窗，防火間距≧4.0米，滿足高層民用建筑防火間距。

南側(cè)住宅樓建筑，13#住宅樓為11層局部6層，12#住宅樓為6層，11#住宅樓為10層，規(guī)劃設(shè)計已考慮高低錯落、通透有序的城市界面效果。

8月26日，金隅地產(chǎn)海淀寶山0017地塊總平圖公示。

建設(shè)用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，容積率2.1。

地上建面6萬㎡，地下3.35萬㎡。

規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶，套均面積120㎡ 。

01、差異化定位，戶型做小做寬

對比海淀動轍140㎡起步的大平層豪宅，金隅寶山項目打了個差異化。

面積段預(yù)計105/130/145㎡，定位剛需+剛改客群。

中央兩棟5#、10#樓為頂配145㎡戶型，共160套；

邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側(cè)一個單元，為起步建面105㎡戶型，共90套；

其余為主力130㎡戶型，共208套。

戶型普遍比較方正，進(jìn)深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

02、超配飄窗，海淀得房率天花板

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進(jìn)深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計，得房率在海淀來看應(yīng)該也算高的了。

部分樓棟北側(cè)還有頂退設(shè)計，即便不能上人，做個花臺也不錯。

層高方面是近期新盤里比較低的，但是大部分房源滿足了3米的標(biāo)準(zhǔn)。

沒達(dá)層高標(biāo)準(zhǔn)的，差距也不是很大，或可通過首層下沉設(shè)計等方式解決。

一個小細(xì)節(jié)，大部分樓棟地下空間是2層，但4#、5#樓地下只有1層。

03、全洋房小區(qū)，下沉空間有亮點

小區(qū)地形方正，但不是正南正北，樓棟依地形排布，也有一定傾斜。

全洋房社區(qū)，南北間距足夠。

部分樓棟東西距離過近，橫排樓棟較多，多單元設(shè)計。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野。缺點是邊戶房源會比較少。

東西側(cè)兩側(cè)都做了帶挑空設(shè)計的景觀大門。

其中東側(cè)1#門占地面積更大，向內(nèi)延伸包含了兩棟配套樓在內(nèi)。

中央廣場位置設(shè)有下沉空間，與室外運動場地和公服配套樓結(jié)合打造成泛會所空間。

下沉空間里有景觀造型的線條，有點像中海麗金府會所的那條大金龍。

有消息稱金隅寶山項目會打造立體式園林，融入大量山海元素。

小區(qū)沒做架空層，但用于居住公共服務(wù)設(shè)施的配套樓較多。

根據(jù)出讓文件，0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800平方米；1座10千伏開閉站，占地面積300平方米；

另有末端營業(yè)網(wǎng)點、通信接入機房、有線電視三級機房、再生資源回收站各1處，合計建面230平方米。

04、拿地回溯

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得東側(cè)0017地塊，住宅樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)100%持股。

項目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時也是北京隅東序的項目總。

西側(cè)0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，溢價率1.76%，住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

占地2.4公頃，規(guī)劃地上建面5.04萬㎡，住宅建面約4.89萬㎡，同樣是2.1的容積率，控高30米（局部36米）。

劇透主力面積段100-120㎡，少量140-180㎡大平層；有大面積會所和不錯的園林景觀。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站。

周邊整體生活配套資源完善，但是周邊城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會員店、萬達(dá)廣場等，開車要10分鐘左右距離石景山游樂園不到2公里。

東北3公里靠近西四環(huán)的田村地塊由保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。地塊建筑規(guī)模約5.8萬㎡，容積率1.4。

此外，地塊北側(cè)3公里內(nèi)的西郊機場地塊也在最新一輪供地清單中，還沒正式上架。

目前來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少，多個項目面臨去化壓力。