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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會

中建運(yùn)河玖院，一炮而紅。

開盤兩天，網(wǎng)簽126套；

開盤三天，網(wǎng)簽203套；

開盤四天，網(wǎng)簽291套。

短短4天，去化率超38%，網(wǎng)簽金額約23億。

上一個網(wǎng)簽如此迅速的還是海淀功德寺的和樾望雲(yún)。

不得不服，中建運(yùn)河玖院開盤數(shù)據(jù)的含金量。9月20日，中建運(yùn)河玖院開盤，當(dāng)天熱銷573套，47億銷售額。

按照眼下的網(wǎng)簽速度，9月北京樓市網(wǎng)簽冠軍，非它莫屬。此前，通州網(wǎng)簽冠軍一直是招商蛇口。

運(yùn)河玖院，之所以成為帝都的現(xiàn)象級熱盤，除了有先天資源加持，還有背后開發(fā)商在產(chǎn)品和定價方面的雙管齊下。

它有不到5.5萬元/㎡的剛需房源，也有超7萬元/㎡的200㎡ 大平層，覆蓋不同階層 。

綜合下來，運(yùn)河玖院成交均價接近6.14萬/平，打破了通州很多在售新盤只賣5萬 。

不僅網(wǎng)簽快，它開盤也快。從拿地至開盤僅用了108天。

運(yùn)河玖院是中建玖合花74.91億元大代價拿下的項目。

目前，已簽約面積占住宅總體量的16%左右，卻收回超過三成的地價款，后續(xù)中建玖合的去化壓力輕松不少。

01

運(yùn)河玖院首期3幅地塊，共規(guī)劃16棟樓，包括：1棟11F洋房、3棟25F高層，其余均為17F小高層。

9月13日，取得預(yù)售許可證，除了0708地塊的2#、4#以外，共14棟764套房源，擬售均價6.03萬-7.94萬元/㎡。

后排0705 0706地塊，為90-126㎡中小戶型；濱河0708地塊，150-260㎡大戶型。

單價跨度之大，讓它創(chuàng)造了兩個“最”。

最高預(yù)售價突破8萬元/㎡大關(guān)，通州樓市有史以來最高預(yù)售單價：

最低不到5.5萬元/㎡的預(yù)售價，創(chuàng)造了通州在售新盤的最低價格紀(jì)錄。

先來看看前排河景房，5#和6#，預(yù)售價接近8萬元/㎡。其中，5#次頂層的預(yù)售價超過8.3萬元/㎡。

但實(shí)際上，200㎡ 大平層的成交價在7.2萬元/㎡。

對標(biāo)通州另一個頂豪——縵云ONE，它是清一色大平層，單套面積為199-340平米之間，成交均價接近6.9萬元/㎡。

可見，運(yùn)河玖院大平層還是比縵云ONE更有溢價。

具體來看看，運(yùn)河玖院樓王棟5#，包括205㎡和260㎡戶型，目前已完成7套網(wǎng)簽，以及11套被預(yù)訂。其中，就包括了兩套最貴的次頂層。

果然，北京有錢人的共識還是，要買就買最好的、最大的！

6#，包括205㎡和260㎡戶型，高層去化最快，已完成15套網(wǎng)簽，以及4套被預(yù)訂，次頂層和頂層都賣掉了。

沿河的0708地塊，貴也有貴的道理。

它不僅觀景絕佳，贈送尺度也很闊綽。

尤其邊戶房源，三面有贈送，內(nèi)嵌陽臺 設(shè)備平臺 環(huán)繞式奇偶陽臺。加贈后，得房率88%-95%。

設(shè)置奇偶陽臺，中建玖合有自己的巧思，目的是為了不浪費(fèi)大運(yùn)河景觀。

此外，0708地塊1#和3#的網(wǎng)簽速度也是杠杠的。

其中，1#包括155㎡、150㎡、182㎡戶型，目前網(wǎng)簽30套，6套被預(yù)訂 ；

3#包括155㎡、182㎡戶型，目前網(wǎng)簽11套，5套被預(yù)訂 。

0708地塊預(yù)留了兩棟樓，未取證。其中，2#是200㎡ ，4#是155㎡和182㎡。

依照臨河熱銷的趨勢，這兩棟估計一經(jīng)推出，也是被迅速搶光。

02

運(yùn)河玖院不止有大平層，它還有北邊0705和0706兩個剛需產(chǎn)品的地塊，戶型為90㎡-129㎡，覆蓋不同年齡段、不同階層的買房群體。

其中，主力產(chǎn)品面積106㎡-126㎡也在這兩個地塊，預(yù)售價在6.04萬元至6.36萬元/㎡。

先來看看0705地塊的去化：

它有最小的90㎡左右的房源，布局于5#，預(yù)售價64390.85元/平 ，目前網(wǎng)簽14套，5套被預(yù)訂 ，多集中于邊戶。

90㎡雖然是邊角房源，但是上車門檻低，也能蹭到大配套，比朝棠攬閱性價比高，

此外，0705地塊2#和4#，是109㎡戶型，分別網(wǎng)簽13套、11套。

3#是0705地塊賣得最好的，中間戶是106㎡，邊戶是129㎡，目前網(wǎng)簽33套，13套被預(yù)訂。

再來看看0706地塊的去化：

2#、4#、5#更靠河，是106㎡和109㎡，分別網(wǎng)簽14套、29套、28套。

更往里的1#和3#，則是更大面積段的戶型，中間戶121㎡，邊戶是126㎡，分別網(wǎng)簽35套、28套。

03

中建·運(yùn)河玖院，之所以讓帝都買房人“瘋狂”，是因它占盡了一切可占的先天資源。

運(yùn)河沿岸、副中心站樞紐、北京政務(wù)區(qū)……哪一個單獨(dú)拎出來，都是王炸。

這個位置賣的顯然不只是產(chǎn)品力本身，還有副中心十年萬億級的城市配套。

效果圖上也可以看到，部分風(fēng)雨連廊之間設(shè)置有樓梯，從地面直接連上了跨街天橋。

二層連廊的設(shè)置，在北京樓市尚屬首例。它將住宅底層架空空間與運(yùn)河濱水區(qū)域無縫連接，這意味著，將來業(yè)主可以踩著風(fēng)雨連廊直達(dá)運(yùn)河碼頭。

除了上述提到的設(shè)計亮點(diǎn)，“運(yùn)河八子”還有許多創(chuàng)意空間。

包括架空層的頂部互相連接，設(shè)置可上人屋頂花園、觀景平臺等。

地塊間有聯(lián)橋，整個地塊以十字活力軸為骨架，打造一軸一帶，一環(huán)三街格局。

而且每塊地雖然只有五六棟樓，但都配置了景觀亭和獨(dú)立室外運(yùn)動場地。

會所占地面積約3000平，有風(fēng)雨連廊 4.5米層高架空層。4000平首層架空泛會所，是北京首個全域50%架空的項目。

此外，項目整體配建1.38萬㎡的家園中心，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老及助殘中心、室內(nèi)體育設(shè)施、社區(qū)文化設(shè)施、郵政所等。