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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

在商業(yè)地產(chǎn)從“增量開(kāi)發(fā)”邁入“存量運(yùn)營(yíng)”的深度變革期，運(yùn)營(yíng)能力取代資源占有，成為決定資產(chǎn)價(jià)值的核心。親歷中糧大悅城17年商管資管卓越發(fā)展歷程，錦樓集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO田維龍作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物，對(duì)此有著清醒的洞察：“先天好的項(xiàng)目未必最終走得遠(yuǎn)，而先天條件差的項(xiàng)目未必沒(méi)有機(jī)會(huì)。好的運(yùn)營(yíng)商，比好的項(xiàng)目本身更重要?！?/p>

這一判斷，在錦樓集團(tuán)落地為一場(chǎng)深刻的“數(shù)智化重構(gòu)”，從內(nèi)部組織到商業(yè)操作系統(tǒng)進(jìn)行全面升級(jí)，打造新質(zhì)生產(chǎn)力在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的新范本。

戰(zhàn)略升維：“航母艦隊(duì)”與雙渦輪驅(qū)動(dòng)

2025年9月，錦樓集團(tuán)與Blancer云樞平臺(tái)（藍(lán)商數(shù)科）達(dá)成“投融共創(chuàng)”的技術(shù)戰(zhàn)略合作，并聘任中國(guó)智慧零售卓越人物獲得者、行業(yè)數(shù)字化資深專家穆健瑋為集團(tuán)董事、首席數(shù)字官（CDO），全面落地錦樓集團(tuán)數(shù)字化戰(zhàn)略規(guī)劃和藍(lán)圖。此舉不僅是新興技術(shù)層面的重構(gòu)，更是錦樓集團(tuán) “輕集團(tuán)、重項(xiàng)目、去集權(quán)化、去中心化” 核心理念在組織機(jī)制與動(dòng)力結(jié)構(gòu)上的關(guān)鍵落子。

田維龍強(qiáng)調(diào)，錦樓致力于打造“業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)”與“數(shù)智技術(shù)”雙渦輪驅(qū)動(dòng)的“航母艦隊(duì)”型組織。集團(tuán)作為“航母平臺(tái)”，提供統(tǒng)一的數(shù)據(jù)基座與戰(zhàn)略支持；一線項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)則如靈活的“艦載機(jī)群”，在授權(quán)范圍內(nèi)自主決策、快速響應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)善統(tǒng)、項(xiàng)目善戰(zhàn)”的協(xié)同效應(yīng)。

技術(shù)筑基：五層架構(gòu)構(gòu)建數(shù)智閉環(huán)

在此理念下，錦樓構(gòu)建了清晰的五層技術(shù)架構(gòu)，形成從底層支撐到頂層價(jià)值的完整閉環(huán)。

穆健瑋介紹，該體系以云原生AI原生基礎(chǔ)設(shè)施為底座，向上依次搭建數(shù)據(jù)資產(chǎn)層、平臺(tái)能力層、業(yè)務(wù)應(yīng)用層，最終服務(wù)于“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策”的戰(zhàn)略目標(biāo)層。其核心是構(gòu)建統(tǒng)一的集團(tuán)數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)（GDSC），并在此基礎(chǔ)上部署項(xiàng)目級(jí)的四大產(chǎn)品體系：IDS（數(shù)智商管）、IBD（數(shù)智商圈）、EMS（數(shù)智能耗）與ABS（數(shù)智REITS）。

“我們不做表面化的‘?dāng)?shù)字化裝修’，而是重構(gòu)‘?dāng)?shù)字地基’，”穆健瑋表示，“通過(guò)GDSC，實(shí)現(xiàn)‘統(tǒng)一入口、一套標(biāo)準(zhǔn)、一個(gè)視圖’，徹底打破數(shù)據(jù)孤島，讓數(shù)據(jù)在安全可控的權(quán)限體系內(nèi)自由流動(dòng)、產(chǎn)生價(jià)值。”

價(jià)值閉環(huán)：從智能運(yùn)營(yíng)到資產(chǎn)兌現(xiàn)

這套系統(tǒng)不僅是技術(shù)工具，更是一套完整的資產(chǎn)價(jià)值放大器，形成“運(yùn)營(yíng)優(yōu)化—數(shù)據(jù)沉淀—資產(chǎn)增值”的閉環(huán)邏輯。

在運(yùn)營(yíng)端，IDS系統(tǒng)作為項(xiàng)目的“智能大腦”，一體化融合AIOT、ERP、CRM、BI等模塊，實(shí)現(xiàn)招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷全流程在線化、數(shù)字化、自動(dòng)化、智能化。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在制定調(diào)改策略時(shí)，系統(tǒng)可自動(dòng)提供商圈趨勢(shì)、競(jìng)品動(dòng)態(tài)、能耗自控和數(shù)智化運(yùn)營(yíng)，并模擬不同業(yè)態(tài)組合的坪效表現(xiàn)，輸出“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的調(diào)改建議書”，極大提升決策精準(zhǔn)度。

在資產(chǎn)端，高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)——如高出租率、高會(huì)員活躍度、低能耗成本等，經(jīng)合規(guī)治理后，通過(guò)ABS系統(tǒng)自動(dòng)生成符合CMBS/REITs發(fā)行要求的標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)告?！拔覀儓?jiān)持‘管理價(jià)值數(shù)據(jù)化，數(shù)據(jù)價(jià)值資產(chǎn)化’，”穆健瑋指出，“優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)成果必須轉(zhuǎn)化為可量化、可驗(yàn)證的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，這才是資產(chǎn)增值的根本邏輯?！?/p>

組織重構(gòu)：集團(tuán)善統(tǒng)，項(xiàng)目善戰(zhàn)

技術(shù)重構(gòu)的背后，是組織模式的深刻變革。錦樓通過(guò)“平臺(tái)統(tǒng)一、模塊可配、權(quán)限可控”的架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了“集團(tuán)善統(tǒng)、項(xiàng)目善戰(zhàn)”的協(xié)同。

“這好比一套先進(jìn)的一體化作戰(zhàn)系統(tǒng)——方向盤牢牢掌握在項(xiàng)目總手中，但導(dǎo)航、雷達(dá)和預(yù)警系統(tǒng)由集團(tuán)統(tǒng)一提供和支持?！蹦陆‖|如此比喻。集團(tuán)通過(guò)“數(shù)據(jù)權(quán)限沙盒”機(jī)制，在保障安全與合規(guī)的前提下，賦予一線團(tuán)隊(duì)充分的自主決策空間與靈活性。

生態(tài)愿景：輸出“數(shù)字商業(yè)操作系統(tǒng)”

2025年錦樓集團(tuán)并在政府支持下建立了資產(chǎn)證券化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——成都資產(chǎn)證券化服務(wù)中心，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)REITS發(fā)行生態(tài)圈。

展望未來(lái)，錦樓集團(tuán)的雄心不止于自身運(yùn)營(yíng)的提質(zhì)增效，更在于將結(jié)合二十多年的成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和云原生時(shí)代的數(shù)字創(chuàng)新能力向行業(yè)開(kāi)放，其發(fā)展目標(biāo)是共同定義下一代“空間數(shù)據(jù)服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)，打造行業(yè)級(jí)數(shù)字操作系統(tǒng)，推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在全球率先進(jìn)入“全域感知-實(shí)時(shí)決策-智能運(yùn)營(yíng)”的新紀(jì)元。

“今天，我們輸出的是輕資產(chǎn)管理服務(wù)；明天，我們輸出的是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的 ‘?dāng)?shù)字商業(yè)操作系統(tǒng)’ ?！蹦陆‖|透露，錦樓正將IDS系統(tǒng)深度產(chǎn)品化，為政府平臺(tái)、中小開(kāi)發(fā)商及資管機(jī)構(gòu)提供SaaS化服務(wù)，推動(dòng)行業(yè)從“各自為戰(zhàn)”走向“生態(tài)協(xié)同”。

結(jié)語(yǔ)

從2024年創(chuàng)立到全面數(shù)字化升級(jí)，錦樓集團(tuán)的實(shí)踐清晰地指向一個(gè)方向：在存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已從“拼資源”轉(zhuǎn)為“拼算法”，從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“重運(yùn)營(yíng)智慧”。

福州萬(wàn)象ParK、沈陽(yáng)萬(wàn)象ParK、天津信達(dá)廣場(chǎng)、成都天府錦隆心……錦樓正在全國(guó)范圍內(nèi)快速拓展其業(yè)務(wù)版圖。作為聚焦“城市更新、在營(yíng)項(xiàng)目升級(jí)、社區(qū)商業(yè)、不良資產(chǎn)收并購(gòu)、特色文旅”五大產(chǎn)品體系的卓越美好生活服務(wù)商，錦樓集團(tuán)正以技術(shù)創(chuàng)新為筆，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為墨，書寫著新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的生動(dòng)實(shí)踐，為行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)重構(gòu)商業(yè)操作系統(tǒng)，打造新質(zhì)生產(chǎn)力標(biāo)桿。