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這14塊地，揭穿了張松橋的代持戲碼

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地產(chǎn)K線 李奕和 5.5w閱讀 2022-01-22 00:24
文/樂居財經(jīng) 李奕和

在張松橋?qū)⒖毓蓹?quán)“讓渡”給原高管黃云兩個月后，渝太地產(chǎn)開始砸下“重金”在內(nèi)地買地。

1月20日，渝太地產(chǎn)（00075. HK）間接全資附屬公司亮運投資，以2.3億港元現(xiàn)金代價收購Golden Honour Global Limited全部已發(fā)行股本。

后者通過間接持股，握有四川眉山市彭山區(qū)14宗地塊53.6%的權(quán)益。

去年8月，渝太地產(chǎn)將間接全資附屬公司Solent Ventures Limited股權(quán)賣給“殼王”孫粗洪，交易代價2.35億港元，正好跟此次的收購價相近。

當時，該公司持有英國倫敦投資物業(yè)1 Chapel Place，這是渝太地產(chǎn)在國外持有的兩個收租物業(yè)之一。1 Chapel Place出售后，其所持有的投資物業(yè)僅剩下英國倫敦的1 Harrow Place。

不惜將國外的投資戰(zhàn)線拉回國內(nèi)，張松橋“重回”內(nèi)地的愿望愈加強烈了。

斥“重金”收購

渝太地產(chǎn)此次收購的14宗地塊位于四川省眉山市彭山區(qū)，用地面積約55.84萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約106.3萬平方米。地塊被規(guī)劃發(fā)展為一個住宅及商業(yè)的綜合發(fā)展項目。

目標公司通過層層的附屬公司持有該14宗地塊的股權(quán)。具體而言，其通過間接全資附屬公司成都帆泓100%持股四川哲渝，后者持有53.6%的長信大健康股權(quán)。此外，長信大健康另外兩個股東為圓中置業(yè)和四川宜和居，分別持有40%、6.4%。

更進一步穿透，長信大健康通過全資附屬公司100%控制聚華置業(yè)和長德置業(yè)，后兩者正是本次交易中14宗地塊的開發(fā)主體。


根據(jù)渝太地產(chǎn)聘請的獨立專業(yè)估值師進行的指示性估值，14宗地塊的初步評估價值約為25.95億港元，當中目標公司應(yīng)占的評估價值約13.91億港元。

僅用2.3億港元的代價，渝太地產(chǎn)似乎撬動了一筆大買賣。只不過，這些地塊仍處于開發(fā)階段，其物業(yè)單位最快或?qū)⒃谀陜?nèi)才能開始預(yù)售。目標集團目前還背有不少負債，仍在持續(xù)投入中。

公告顯示，目標集團于2021年11月30日的負債凈值為4.97億港元，同時期，其錄得稅后凈虧損5.73億元。

渝太地產(chǎn)稱，此次代價將全部由其內(nèi)部資源提供資金。但2.3億港元的代價，對處于虧損狀態(tài)的渝太地產(chǎn)，并不是一個小數(shù)目。

2021年上半年，渝太地產(chǎn)總收入5.44億港元，期間由于四川眉山、成都的濱江睿城、濱江酈城、悅?cè)貣|方三個項目實現(xiàn)預(yù)售，出售物業(yè)收入增加至5.19億港元。而在此之前，該公司主要靠海外投資物業(yè)收租為生。

雖然收入大增，該公司的持續(xù)虧損卻仍未扭轉(zhuǎn)。2021年前6月，其股東應(yīng)占虧損凈額8190萬元，而上一年同期則虧損4320萬元。

與此同時，其去年6月末總借貸25.23億港元，借貸凈額16.47億港元，資本與負債比率96.4%?，F(xiàn)金及等同現(xiàn)金項目及受限制銀行結(jié)余8.76億港元。

除去受限現(xiàn)金，渝太地產(chǎn)手上可靈活運用的現(xiàn)金僅4.76億港元。也就是說，此次收購消耗了渝太地產(chǎn)手上近一半的現(xiàn)金。

公告表示，交易事項為其提供擴展中國物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)及進一步獲取來自中國物業(yè)市場利益的機會。這也是張松橋近兩年的主要愿景。


張松橋的考量

兩個月前的2021年11月10日，渝太地產(chǎn)公告，由張松橋間接全資擁有的公司及公司主要股東First Rose Global Limited，向黃云轉(zhuǎn)讓8800萬股公司股份，總代價為1.76億港元。

轉(zhuǎn)讓前，張松橋通過First Rose持有渝太地產(chǎn)約17.10%股份，為主要股東；而黃云持有公司股份9.98%。轉(zhuǎn)讓完成后，F(xiàn)irst Rose所持有股份下降為 6.10%，不再為主要股東；黃云的持股則上升至20.98%，成為渝太地產(chǎn)的主要股東。

張松橋也一并退出渝太地產(chǎn)董事會，黃云獲委任為渝太地產(chǎn)主席、董事總經(jīng)理、提名委員會成員兼主席、薪酬委員會成員及授權(quán)代理。

黃云是張松橋此前高薪引入渝太地產(chǎn)董事會的管理層。2019年10月，為了重振渝太地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)，張松橋引入黃云作為渝太地產(chǎn)執(zhí)行董事之一，并向后者開出了276萬港元的年薪。

基于此，也有業(yè)內(nèi)人士向樂居財經(jīng)表示，將渝太地產(chǎn)的控股權(quán)拱手讓給黃云，張松橋只是找了一個代持人，背后仍是他一手操控。

這樣的說法不無道理。被稱為“重慶李嘉誠”的張松橋，曾一手締造了屬于自己的商業(yè)帝國。在頂峰時期曾擁有中渝置地、渝太地產(chǎn)、渝港國際、港通控股四家香港上市平臺，超600億市值。

而作為他的兩個主要地產(chǎn)平臺，此前渝太地產(chǎn)主攻香港市場，中渝置地主攻內(nèi)地西部市場。但在2013年開始，張松橋?qū)⑼顿Y的船頭調(diào)轉(zhuǎn)至海外，渝太地產(chǎn)和中渝置地的內(nèi)地項目被賣得所剩無幾。

直到近幾年海外的投資無法順風順水，張松橋才再次加碼國內(nèi)的投資。當時引入了黃云的加盟渝太地產(chǎn)便是動作之一。不僅如此，渝太地產(chǎn)和中渝置地在國內(nèi)的拿地和合作也有所加快。

去年4月，渝太地產(chǎn)以9.03億元拿下四川達州占地面積23.05萬平方米地塊；3 月和9月，還花費3.8億元在四川眉山收購項目。其2020年、2021上半年的絕大部分收入來自于這三個物業(yè)項目的銷售。

中渝置地也不例外，2021上半年，該公司先后以合作方式獲得江蘇鹽城、廣東江門兩個項目。加上此前已經(jīng)獲得的重慶璧山項目，目前在國內(nèi)開發(fā)有三個地產(chǎn)項目。

去年上半年，中渝置地總收入僅3.44億港元，主要源于投資物業(yè)的經(jīng)營收入；其股東應(yīng)占盈利扭虧為盈，實現(xiàn)盈利2.31億港元。

一個問題是，原先分別主攻香港和內(nèi)地的兩個地產(chǎn)平臺，雙雙在內(nèi)地拿地，同業(yè)競爭似乎不可避免。而將旗下渝太地產(chǎn)控股權(quán)轉(zhuǎn)由黃云代持，張松橋的考慮或正在于此。

畢竟，沒有了大股東的關(guān)聯(lián)煩惱，渝太地產(chǎn)在內(nèi)地加碼拿地，也便少了后顧之憂。


來源：地產(chǎn)K線

作者：李奕和

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