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??樂居財經(jīng) 嚴明會 12月2日，穆迪投資者服務(wù)公司宣布維持北京保障房中心有限公司 (“北京保障房中心”，原北京市保障性住房建設(shè)投資中心) A1的發(fā)行人評級。與此同時，穆迪維持燕港有限公司發(fā)行的美元債券A1的高級無抵押債務(wù)評級，該債券由北京保障房中心提供無條件及不可撤銷的擔保。

??上述評級展望穩(wěn)定。

??穆迪副總裁/高級分析師黎錦雄表示：“維持評級反映了北京保障房中心作為首都開發(fā)與管理保障性住房項目的主要平臺所具有的戰(zhàn)略重要作用。此類活動對北京保障性住房政策目標至關(guān)重要，并得到北京市政府財政預(yù)算的強大及可預(yù)見的資金支持?！?/p>

??評級理據(jù)

??北京保障房中心A1的發(fā)行人評級考慮了北京市政府a(chǎn)1的支持能力分數(shù)，以及穆迪對該公司影響北京市政府支持意愿的特征的評估，該評估未產(chǎn)生子級調(diào)整。

??北京的政府支持能力分數(shù)反映了其作為中國 (A1/穩(wěn)定) 首都的地位、直接向中央政府匯報的最高行政級別，以及相對強勁的信用狀況。

??北京保障房中心A1的評級反映了北京市政府支持該公司的意愿，原因是該公司作為北京市政府主要的保障性住房政策執(zhí)行平臺發(fā)揮戰(zhàn)略作用，包括在首都開發(fā)和運營廣受關(guān)注的公租房項目。該公司是首都最大的公租房所有者及運營機構(gòu)，擁有70%以上北京市存量公租房。北京保障房中心由北京市政府全資所有并受其嚴密管理，與后者在公租房開發(fā)、債務(wù)水平和債務(wù)融資決策方面的關(guān)聯(lián)緊密，并有持續(xù)獲得政府資金支持的記錄。

??北京“十四五”規(guī)劃要求市政府增加保障性住房供應(yīng)，尤其是面向青年人和新市民的保障性租賃住房。這將鞏固北京保障房中心的戰(zhàn)略職能和業(yè)務(wù)地位，因為該公司是支持政府保障性住房政策的主要實體。

??上述評級也考慮了北京保障房中心順暢的融資渠道，其多數(shù)資金來源于低成本的政策性銀行長期貸款、大型商業(yè)銀行貸款及公開債券發(fā)行。北京保障房中心持續(xù)獲得北京市政府財政預(yù)算的資金支持。

??考慮到北京保障房中心的資本支出計劃和債務(wù)狀況與市政府的規(guī)劃和方向密切相關(guān)，并且該公司受到政府的嚴密監(jiān)督與控制，因此穆迪預(yù)計其將繼續(xù)獲得政府及時、充足的現(xiàn)金支持，以支撐其保障性住房項目不斷上升的投資。

??2021年北京保障房中心獲得政府資金約人民幣12億元。穆迪預(yù)計2022-2023年政府對該公司的現(xiàn)金支持將為每年人民幣25億元左右，從而為“十四五”規(guī)劃制定的保障性住房開發(fā)目標提供資金。

??鑒于政府資金支持水平相對較高，穆迪預(yù)計未來兩年北京保障房中心的資金缺口不會太大，其債務(wù)年增速將維持在不足 10%的較低水平。

??北京保障房中心的評級也考慮了以下環(huán)境、社會和治理 (ESG) 因素。

??北京保障房中心的環(huán)境和治理風險為中至低，社會風險為中等負面。必要時北京市政府予以支持的可能性緩解了上述風險的影響。

??北京保障房中心的環(huán)境風險是中至低，原因是其住房項目分布在北京市之內(nèi)，其物理氣候風險、碳轉(zhuǎn)型、水資源管理、廢棄物和污染、自然資本風險均為中至低。

??北京保障房中心中等負面的社會風險主要反映了負責任的生產(chǎn)和人口結(jié)構(gòu)與社會趨勢產(chǎn)生的風險。負責任的生產(chǎn)風險包括改善其住房項目質(zhì)量的監(jiān)管要求，中期內(nèi)這會增加支出。老齡化加劇和低收入群體等人口結(jié)構(gòu)與社會趨勢可影響住房售價與租金的政策。

??北京保障房中心的治理風險為中至低，支持因素是財務(wù)策略與風險管理、管理層可靠性與記錄、合規(guī)與報告相關(guān)的風險是中至低?？紤]到公司所有權(quán)和董事會結(jié)構(gòu)的集中度較高，北京保障房中心的董事會結(jié)構(gòu)、政策與程序的風險為中等負面。北京對保障性住房項目的強大支持機制緩解了上述風險。

??可引起評級上調(diào)或下調(diào)的因素

??北京保障房中心的穩(wěn)定展望反映了：中國主權(quán)評級展望穩(wěn)定；穆迪預(yù)計北京市政府的支持能力將維持穩(wěn)定；未來12-18個月北京市政府對公司的控制和監(jiān)督將基本保持不變。

??鑒于北京保障房中心A1的評級與中國主權(quán)評級相同，因此除非主權(quán)評級上調(diào)，進而有望加強北京市政府的支持能力，否則該公司的發(fā)行人評級不大可能上調(diào)。

??如果發(fā)生以下情況，穆迪可能下調(diào)北京保障房中心的評級：中國政府的政策發(fā)生變化，導(dǎo)致地方政府不得向城投公司提供財務(wù)支持，或者北京保障房中心的特征變化促使北京市政府的支持意愿下降，例如：

??- 公司核心業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，包括大幅擴張不具有政策職能的商業(yè)類活動，導(dǎo)致重大虧損或以影響公共服務(wù)為代價，或

??- 公司債務(wù)和杠桿率迅速上升，同時政府資金支持并未相應(yīng)增長，導(dǎo)致公司依賴于高成本融資，包括通過非標渠道舉債。

??發(fā)行人概況

??北京保障房中心有限公司 (北京保障房中心) 于2011年成立，并由北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會全資所有，作為北京市政府的政策性平臺提供保障性住房服務(wù)。2021年該公司披露的總資產(chǎn)和總收入分別為人民幣1,160億元和人民幣41億元。

??北京保障房中心根據(jù)北京市政府的要求執(zhí)行保障性住房政策。該公司是北京最大的保障性住房平臺，核心業(yè)務(wù)是開發(fā)與運營公租房以及開發(fā)與銷售安置房。