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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“翻開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)表，賺到的是一大堆應(yīng)收賬款?！边@是樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》在去年的中期財(cái)報(bào)季中，關(guān)注到的一位物業(yè)股投資者發(fā)出了喟嘆。

地產(chǎn)行業(yè)萎靡，物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶——開(kāi)發(fā)商們變得捉襟見(jiàn)肘，對(duì)物企賬單的優(yōu)先支付度降低。延遲付款導(dǎo)致物業(yè)公司應(yīng)收賬款激增，在最近幾期業(yè)績(jī)“答卷”中，諸多上市物企飽償了一輪或多輪的大規(guī)模計(jì)提之殤。

從催收到多起法律訴訟與仲裁，過(guò)去的2023年，追債地產(chǎn)儼然是上市物企日程表上重要的事項(xiàng)之一。然而地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，一方面是地產(chǎn)商無(wú)力償債的現(xiàn)實(shí)，另一方面，即使倒騰出了現(xiàn)金，也幾乎不會(huì)優(yōu)先面向物業(yè)結(jié)賬。

榮萬(wàn)家（02146.HK）最近發(fā)布的公告中，甚至直接言明了不會(huì)將現(xiàn)金優(yōu)先償還應(yīng)收款，“根據(jù)中國(guó)政府【確保交付住宅項(xiàng)目及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性】的主要政策，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金（受中國(guó)相關(guān)政府部門監(jiān)管）將優(yōu)先考慮支付預(yù)售住宅項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用及工人的薪金，未經(jīng)中國(guó)相關(guān)政府部門的事先同意，不得用于償還未付應(yīng)收款項(xiàng)?！?/p>

2022年底，雅生活服務(wù)（03319.HK）與雅居樂(lè)集團(tuán)（03383.HK）簽訂的一份“抵房協(xié)議”，為物企清收應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的應(yīng)收款提供了一個(gè)新思路。

受此啟發(fā)，2023年以來(lái)，物管圈“以資抵債”潮起。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年至少有10家物企與關(guān)聯(lián)方簽訂了14份資產(chǎn)與應(yīng)收款的抵銷協(xié)議，涉及金額超過(guò)25億元。

車位、商鋪、辦公樓、商品房……流水一樣進(jìn)入上市物企的賬面，的確好過(guò)了應(yīng)收賬款變成計(jì)提的壞賬，但也有一個(gè)不得不警惕的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：對(duì)走輕資產(chǎn)路線的物企而言，這類資產(chǎn)拿到手，若能出售套現(xiàn)，是否賣得上價(jià)；若自用或自營(yíng)，又何時(shí)能回本，都需要畫上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

另一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，在部分相關(guān)案例中，被拿出來(lái)抵債的資產(chǎn)項(xiàng)目中，存在實(shí)際估值或可預(yù)見(jiàn)的收益明顯低于對(duì)應(yīng)抵銷款項(xiàng)金額的情況；且在這個(gè)過(guò)程中，還時(shí)有物企反而又倒貼出了部分資金，比如金科服務(wù)、方圓生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)。

接盤超25億資產(chǎn)

縱覽樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》綜合整理的2023年上市物企“以資抵債”協(xié)議圖表，涉及的10家物企分別是雅生活服務(wù)、金科服務(wù)、榮萬(wàn)家、方圓生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、燁星集團(tuán)、第一服務(wù)控股、德商產(chǎn)投服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。

它們中，既有頭部大物企，也有規(guī)模“迷你”的小物企。而它們?cè)谙嚓P(guān)協(xié)議項(xiàng)下，以相關(guān)資產(chǎn)完成抵償?shù)膽?yīng)收款項(xiàng)合計(jì)約有25.56億元。

從時(shí)間上來(lái)看，下半年、尤其是臨近年關(guān)的一兩個(gè)月，相關(guān)交易頻起。這不難理解，畢竟又一期的財(cái)報(bào)季臨近了。從頻次上來(lái)看，方圓生活服務(wù)年初、年中、年末，均有相關(guān)交易推進(jìn)；金科服務(wù)和鑫苑服務(wù)則各發(fā)布了兩份相關(guān)交易公告。

當(dāng)然，涉及抵銷應(yīng)收款數(shù)額是關(guān)鍵之一。在這個(gè)緯度上，遠(yuǎn)洋服務(wù)、金科服務(wù)、榮萬(wàn)家、鑫苑服務(wù)、雅生活服務(wù)都有上億的交易額。

其中，去年7月21日，遠(yuǎn)洋服務(wù)公告稱，將以6.26億苑收購(gòu)遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)，涉及4961個(gè)車位、168項(xiàng)商用物業(yè)，前者估值4.74億，后者估值1.52億。相關(guān)對(duì)價(jià)以遠(yuǎn)洋集團(tuán)欠遠(yuǎn)洋服務(wù)的應(yīng)收賬款抵償。

值得注意的是，根據(jù)公告，被收購(gòu)的車位和商鋪主要是靠租金產(chǎn)生收益，而其2022年的凈利潤(rùn)僅有42.9萬(wàn)。

鑫苑服務(wù)的相關(guān)抵償交易，涉及的款項(xiàng)則是被鑫苑中國(guó)違規(guī)用的存款，其中包括：存款本金4.02億，定期存款利息損失2443.82萬(wàn)元，以及審核調(diào)查成本359萬(wàn)港幣；合計(jì)約4.27億。

鑫苑置業(yè)在去年10月31日將多個(gè)承租商業(yè)打包進(jìn)北京鑫苑弘晟商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“鑫苑弘晟商管”），并將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給鑫苑服務(wù)來(lái)結(jié)清部分仲裁裁決。

這份公告并未披露具體抵償數(shù)額，不過(guò)按照鑫苑服務(wù)今年1月3日披露的另一份六間會(huì)所30年經(jīng)營(yíng)權(quán)公告內(nèi)容來(lái)看，“于本公告日期，鑫苑中國(guó)于仲裁裁決項(xiàng)下應(yīng)付未償還款項(xiàng)總 額 為人民幣30,484,855元”，上述商管公司股權(quán)抵償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)該就是約有4億元。

此外，值得一提的還有第一服務(wù)控股，除了上表總結(jié)到的“以資抵債”，其還“開(kāi)創(chuàng)性”的使出了應(yīng)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的招數(shù)。

去年11月份，第一服務(wù)控股顯示將旗下上誠(chéng)物業(yè)的應(yīng)收款以1832.52萬(wàn)元賣給了高管王志蘭（前文鏈接：收購(gòu)對(duì)賭失敗，這家物企提前泄露了）；而后又在一份公告中，虧損約68.42萬(wàn)將第三方應(yīng)收變?yōu)榱岁P(guān)聯(lián)應(yīng)收（前文鏈接：榨干物企的最后價(jià)值）。

對(duì)簿公堂頻發(fā)

“在房企自己都活不好的情況下，很大可能不會(huì)去給物業(yè)公司結(jié)賬”，過(guò)去一年上市物企討債地產(chǎn)，也頗為不易。其中有多家物企甚至房企撕破臉，對(duì)簿公堂。

去年4月17日，鑫苑服務(wù)與子公司鑫苑科技就抵押事項(xiàng)產(chǎn)生的爭(zhēng)議，向香港國(guó)際仲裁中心提交針對(duì)鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司的仲裁通知。

一個(gè)多月后，5月底，金科服務(wù)作為原告，向法院起訴了金科股份及其多家控股子公司，要求其立即返還借款本金15億元、截至2023年3月20日的利息3233.27萬(wàn)元，以及3月21日起至清償日的利息。

11月底，恒大物業(yè)刊發(fā)公告稱，有關(guān)其約134億的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事，其全資附屬公司金碧物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“金碧物業(yè)”）已向廣東省廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求責(zé)任方償還款項(xiàng)約19.96億元，以及暫計(jì)利息約1.5億元。

“目前已采取訴訟、保全、抵房等各種方式，包括各類法律手段維護(hù)公司合法權(quán)益，推進(jìn)相關(guān)應(yīng)收賬款盡快回款”，除了此之前，去年6月份，A股獨(dú)立第三方物企南都物業(yè)（603506.SH）也曾在4月-5月接待投資者的交流活動(dòng)記錄表中透露，其已采取法律手段向大客戶綠地集團(tuán)方追討應(yīng)收款。

十余起“以資抵債”協(xié)議項(xiàng)下，上市物企與房企清償了逾25億應(yīng)收款債務(wù)，不過(guò)物企的應(yīng)收款壓力依然不小。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》此前曾對(duì)如期發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)的56家港股物企進(jìn)行了應(yīng)收款統(tǒng)計(jì)，并將口徑擴(kuò)大到了貿(mào)易應(yīng)收款、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項(xiàng)及預(yù)付稅項(xiàng)等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，56家港股物企的應(yīng)收款合計(jì)超1250億元，較截至2022年12月31日的1093億元增長(zhǎng)約14.7%。同期，這56家港股物企創(chuàng)造的總營(yíng)收約為1267億元。

具體來(lái)看，去年上半年，56家港股物企的應(yīng)收款均值約為22.38億元，超過(guò)均值水平的共有18家；而2022年底約為19.51億元，當(dāng)期超過(guò)均值水平的也是有18家。

以貿(mào)易應(yīng)收款為樣本，樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)的56家港股物企中，有42家披露了去年上半年關(guān)聯(lián)貿(mào)易應(yīng)收款情況，總數(shù)額約291億元。即使剔除減值撥備和“以資抵償”部分，余下的也不會(huì)是一個(gè)小數(shù)目。