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文/北京進(jìn)深  林振興

大興區(qū)土拍托底者，換了主角。之前，都是由大興本土國(guó)資地產(chǎn)平臺(tái)自己來(lái)兜底；

這次，中建壹品則找來(lái)老伙伴湖北聯(lián)投，以底價(jià)19.04億元拿下大興寶藏地塊——西紅門6038地塊。該地塊距離中建壹品在售樓盤(pán)元啟，約600米左右。

只不過(guò)，一年多前，中建壹品的那場(chǎng)土拍是風(fēng)風(fēng)火火。

2024年2月，中建壹品單挑群雄，競(jìng)價(jià)到了15%上限，最終以48.76億元拿下西紅門6035地塊，樓面價(jià)4.15萬(wàn)元/平米，打造元啟。

而眼下6038地塊的樓面價(jià)僅3萬(wàn)元/平米，直降1.15萬(wàn)元/平米。不僅價(jià)優(yōu)，它還有臨鐵 低密的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，拿下鄰居地塊的做法，中建壹品不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護(hù)盤(pán)。如果鄰居地塊被其它對(duì)手拿到，那必然引起價(jià)格戰(zhàn)，造成雙輸局面。

更離奇的是，6038地塊隔壁的6037地塊，也進(jìn)入了供地清單。

雙子星地塊供地間隔過(guò)近，不太符合北京供地常規(guī)。

通常而言，要等上一塊地開(kāi)盤(pán)之后，相鄰地塊才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。例如，建發(fā)金茂觀宸，一期和二期拿地時(shí)間相隔了207天。

這樣看來(lái)，6037地塊更像是一枚“煙霧彈”，迷惑其他開(kāi)發(fā)商，讓中建壹品可以順利底價(jià)拿走6038地塊。

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這并不是中建壹品和湖北聯(lián)投在京城首次聯(lián)手，兩家還在大興合作過(guò)星光城項(xiàng)目。

此次，它們相中6038地塊，是因?yàn)槠涫谴笈d西紅門板塊內(nèi)最好的地塊之一，含著金鑰匙出生。

近期，北京市發(fā)改委官宣，19號(hào)線二期南延線將于2029年12月建成通車，共6站12.7公里。

6038地塊正好挨著該線的西紅門東站，妥妥的地鐵盤(pán)。而且，它距離京開(kāi)高速最遠(yuǎn)，沒(méi)有車流噪音的困擾。

未來(lái)，在地下空間設(shè)計(jì)方面，該地塊會(huì)與軌道車站連通，實(shí)現(xiàn)無(wú)風(fēng)雨歸家路線。

配套方面，6038地塊附近確定為北京四中新校區(qū)，預(yù)計(jì)2027年9月開(kāi)校；附近有薈聚、宜家、山姆會(huì)員商店等。

不止如此，地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施。這對(duì)于中建壹品而言，是個(gè)不小的“包袱”。

在入市前一個(gè)月內(nèi)，6038地塊經(jīng)過(guò)一輪調(diào)規(guī)，用地指標(biāo)大大“松綁”。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1.地上建面：從6.9萬(wàn)平米減為6.35萬(wàn)平米；

2.容積率：從2.5降為2.3；

3.建筑高度：從45米變成限高45米（局部60米）。

這是西紅門到目前為止，容積率最低的住宅地塊。

在這個(gè)高度和容積率組合下，小區(qū)樓棟可以得到更舒適的間距，園林景觀也能夠有更多發(fā)揮空間。

要知道周邊用地基本是限高45米 2.5容積率。興創(chuàng)6030地塊也是經(jīng)歷過(guò)調(diào)規(guī)，才將高度爭(zhēng)取到局部60米的條件。

6038地塊將被中建壹品打造成什么樣的產(chǎn)品？

大興今年200 ㎡的大平層新盤(pán)，幾乎全軍覆沒(méi)，6038地塊項(xiàng)目大概率走剛改路線，中小戶型為主。

“好房子”要素，它肯定也會(huì)有，不然就失去競(jìng)爭(zhēng)力。

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眼下，6038地塊以3萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)入市，周圍在售的樓盤(pán)都要抖三抖。

前些年開(kāi)盤(pán)的橡樹(shù)灣、玖玥府、御璟新城等，長(zhǎng)期占據(jù)北京新房銷售榜前幾名的位置，成交均價(jià)都站上6萬(wàn) /㎡。

但現(xiàn)在，這些西紅門老盤(pán)和新盤(pán)們，各有各的故事，各有各的煩惱。

話題最熱的選手，當(dāng)屬元啟，它由中建壹品和興創(chuàng)置地分別持股60%和40%。

調(diào)規(guī)前，元啟都開(kāi)盤(pán)七個(gè)月，它的網(wǎng)簽僅66套；今年4月“刮骨療傷”調(diào)規(guī)后，元啟新增了奇偶陽(yáng)臺(tái)，搖身一變成“好房子”。

目前，元啟網(wǎng)簽244套，網(wǎng)簽率23%，成交價(jià)5.3萬(wàn)元/平米，待售800來(lái)套。

更命途多舛的6030地塊，在元啟北側(cè)，挨著經(jīng)開(kāi)高速，按理說(shuō)應(yīng)該是封閉陽(yáng)臺(tái)，但最終還是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、奇偶陽(yáng)臺(tái)。

上個(gè)月，6030地塊終于公示了總平圖，規(guī)劃10棟8-17F住宅樓，共555戶，戶均建面110㎡。南北均有贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗滿配。

此外，西紅門板塊還有老盤(pán)的尾貨在賣，如中建玖玥府現(xiàn)房剩200多套，橡樹(shù)灣也還有不少房源。

6038地塊雖然成功背刺了一眾西紅門老盤(pán)，但它也可能遭后來(lái)者被刺。

未來(lái)，隔壁的6037地塊（用地2.44公頃、規(guī)劃6.1萬(wàn)平米），與6040地塊（用地4.08公頃、規(guī)劃10.2萬(wàn)平米）待出閣。

6037地塊、6038地塊的容積率都是2.3。相較6038地塊緊挨地鐵站、人流大，6037地塊也能享受地鐵的便利，但是沒(méi)有前者的煩惱。