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文/樂居新媒體 林振興

北京樓市一片降價(jià)聲，有明降的，有暗降的，華潤置地北京公司就屬于后者。

小滿（化名）是北京潤府的第一批業(yè)主，在5月開盤期間以96折、600多萬（其中包含開盤10w優(yōu)惠）入手該項(xiàng)目。購買4個(gè)月后，她發(fā)現(xiàn)北京潤府降價(jià)了，“以我的房子為例，降價(jià)幅度大約40w，意味著每個(gè)月（降）10w?！?o:p>

入手前，銷售對她承諾不會(huì)降價(jià)，甚至做出過“如果降價(jià)找我們”的承諾。同時(shí)，小滿和其他業(yè)主也確認(rèn)過，許多人都得到了相同回復(fù)。但她后來明白，“事實(shí)證明，（開發(fā)商）口頭承諾沒有任何意義?！?o:p>

但她最為不滿的是，潤府降價(jià)后選擇“隱瞞”，“根據(jù)中介來源，說后期購房業(yè)主會(huì)簽訂保密協(xié)議，在經(jīng)濟(jì)不明朗的前提下，是否會(huì)進(jìn)行2、3次降價(jià)，第二批較低價(jià)格入手的業(yè)主會(huì)不會(huì)成為下一批我們?”

小滿更為擔(dān)心的是，在降價(jià)的基礎(chǔ)上，樓盤品質(zhì)如何保證，“羊毛出在羊身上，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些我們看到的隱藏的問題。”

在社交媒體上，跟小滿一樣高價(jià)入手北京潤府的業(yè)主留言，他當(dāng)時(shí)99平是650萬買的。有網(wǎng)友則回復(fù)，“國慶看房時(shí)，北京潤府99平給報(bào)550萬，甚至樓層不好只要530萬?！?o:p>

北京潤府，是否真的存在降價(jià)？

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，截至10月10日，北京潤府（備案名“潤悅雅園”）累計(jì)簽約70套，去化率10.9%，已簽約面積8140.92㎡，成交均價(jià)61969.38元/㎡，成交金額合計(jì)5.04億元。

此前，樂居財(cái)經(jīng)在7月17日統(tǒng)計(jì)北京潤府的成交均價(jià)約6.24萬元/平米。也就是說，短短三個(gè)月時(shí)間過去，房子每平降了400多元。

如若說現(xiàn)房降價(jià)受市場規(guī)律影響，新房降價(jià)在市場規(guī)律之外大部分取決于開發(fā)商。在小滿看來，“如果說房子成為現(xiàn)房后或者開盤1年左右降價(jià)，我想我們大部分人大概也能接受。北神樹地塊價(jià)格不足以達(dá)到6w ，潤府高開低走的行為明顯屬于市場定位 營銷錯(cuò)誤。”

業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)同，北京潤府之前開盤6萬多價(jià)格在市場上是偏高的，更何況體量這么大，還有外部的不利因素。終于在經(jīng)歷了4個(gè)月的抗盤之后，北京潤府還是扛不住了。

在看房人眼中，“外部不利因素”包括，教育地塊的開工建設(shè)存在不確定性，雖然引進(jìn)了北師大附中，但有未拆遷民宅，引進(jìn)不等于開工建設(shè)，就算開工也還要等。此外，周邊有兩個(gè)垃圾場，一個(gè)已經(jīng)封場多年，要改造成公園;另一個(gè)董村垃圾處理廠還在運(yùn)營中，雖然規(guī)模不大，但確實(shí)有臭味和垃圾車進(jìn)出。

最重要的是，亦莊內(nèi)的新盤、次新二手房和二手限競房也多，例如隔壁潤楓領(lǐng)尚的二手房單價(jià)才4W 。

在戶型上，豐臺(tái)大肆贈(zèng)送面積當(dāng)下，北京潤府也失去了優(yōu)勢。它贈(zèng)送的面積，實(shí)在是太保守，南向臥室偷飄窗，邊戶的側(cè)面偷飄窗，99平和109平的客廳偷飄窗。北京潤府遠(yuǎn)不如豐臺(tái)的兄弟中環(huán)悅府大方，它把每個(gè)房間和客廳的陽臺(tái)，全部悄無聲息地變成了室內(nèi)空間，這可是百分百的使用面積。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)了解到，北京潤府于2024年4月13日獲取預(yù)售證，開盤時(shí)間為5月12日，且一開盤就上渠道。開發(fā)商為北京潤悅置業(yè)有限公司，準(zhǔn)許銷售面積合計(jì)7.99萬㎡，包括8棟住宅樓合計(jì)640套房源。備案均價(jià)為6.52萬元/㎡，住宅產(chǎn)品建面區(qū)間約99-177㎡，首批交付時(shí)間為2026年8月。

潤悅置業(yè)成立于2024年2月2日，注冊資本75.38億元。這個(gè)注冊資本，就是拿地的價(jià)格。

今年2月，華潤置地以75.38億元競得亦莊新城B19R1等地塊，溢價(jià)率0.51%，住宅樓面價(jià)4.31萬/㎡，指導(dǎo)價(jià)6.5萬/㎡（±8%）。緊接著6月，潤悅置業(yè)的法人由華潤置地原華北大區(qū)總經(jīng)理凌曉潔變更為華潤置地北京公司總經(jīng)理陳海鷗。

對于陳海鷗而言，該降也得降，KPI在那擺著，把房賣出去才是硬道理。

在今年上半年，華潤置地也壓力山大。1-6月，它累計(jì)合同銷售金額 1247 億元，同比減少 26.7%；累計(jì)合同銷售面積 521.1 萬平方米，同比減少 25.7%。

華潤置地主席李欣說，2024年要真正習(xí)慣過緊日子。而北京市場，壓力給到了陳海鷗。今年上半年，他的成績是95億元，占比7.6%。10月8日后，華潤置地北京公司的所有在售房源，將在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào)2%