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文/十一弟

久違的日光盤，千人搶房的盛況，又在深圳重出江湖了。

這兩天，位于深圳光明區(qū)的中建·觀玥入市，總共192套房，吸引了2047組客戶爭(zhēng)搶。

這樣算下來，平均超過十個(gè)人在搶一套房。

據(jù)說，開盤當(dāng)天，只用了一個(gè)半小時(shí)，這192套房就被搶購一空了。

樓市一片火熱的氣氛，算是烘托起來了。

中建·觀玥背后的開發(fā)商，是大央企中建八局旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——中建東孚。

去年八月份，中建東孚拍下了觀玥地塊，總價(jià)超過了16億。

這是中建東孚進(jìn)入深圳樓市拿到的第一張入場(chǎng)券。

把地價(jià)全部分?jǐn)偟郊兩唐纷≌糠?，折算下來的平均樓面價(jià)，大約2.5萬/平米。

在地塊掛牌出讓時(shí)，政府就設(shè)定了新房銷售限價(jià)，允許賣到5萬/平米。

從去年拿地拖到最近才開盤，已經(jīng)整整過去了一年多時(shí)間，中建東孚沒等到房?jī)r(jià)上漲。

現(xiàn)在的樓市行情下，它的底氣不足，根本不敢把開盤價(jià)定在5萬/平米。

無奈，只能選擇降價(jià)入市——

這192套房拿到的預(yù)售證，備案均價(jià)僅為3.8萬/平米。

即便如此，中建東孚還是進(jìn)一步放低了市場(chǎng)預(yù)期。

在預(yù)售備案價(jià)的基礎(chǔ)上，中建東孚給到了套娃式的折扣優(yōu)惠——

誠意登記優(yōu)惠3%；

VIP升級(jí)優(yōu)惠3%；

認(rèn)購優(yōu)惠4%；

按時(shí)簽約優(yōu)惠1%；

五成及以上首付優(yōu)惠1%或一次性付款優(yōu)惠2%。

觀玥的降價(jià)入市，屬于悄悄地進(jìn)村，打槍的不要。

中建東孚把折扣優(yōu)惠拆開、揉碎，看起來力度不大，疊加起來非常誘人。

這種定價(jià)上的小伎倆，死死地拿捏住了買家心理。

層層嵌套的折扣優(yōu)惠之后，觀玥的開盤價(jià)，最低已經(jīng)降到了3.3萬/平米。

相當(dāng)于給3.8萬/平米的預(yù)售備案價(jià)，又打了87折。

若以最初地塊掛牌出讓時(shí)設(shè)定的5萬/平米的銷售限價(jià)計(jì)算，最后的開盤價(jià)，實(shí)際上打了66折。

觀玥的拿地樓面價(jià)超過2.5萬/平米，而最低開盤價(jià)僅賣到了3.3萬/平米。

地價(jià)與房?jī)r(jià)之間，每平米只有八千塊錢的差價(jià)。

更何況，觀玥的交房標(biāo)準(zhǔn)，還是精裝修。

十一弟查了下，觀玥項(xiàng)目的總投資將近27億。

如果全部分?jǐn)偟郊兩唐纷≌糠郑科矫组_發(fā)成本需要4.1萬/平米以上。

也就是說，觀玥最低賣到3.3萬/平米的開盤價(jià)，根本覆蓋不了開發(fā)成本。

這大概率是虧本賣房了，難怪觀玥一入市，就引來了千人搶房——

開盤價(jià)擊穿了成本價(jià)，還要啥自行車。

市場(chǎng)承壓，就連大央企也失去了足夠的底氣，只能割肉出貨了。

靠著套娃式地打折降價(jià)，中建東孚硬生生地人造出了一個(gè)日光盤。

中建東孚是中建八局旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心平臺(tái)。

在中建集團(tuán)下設(shè)的八個(gè)局公司中，無論是資產(chǎn)規(guī)模，還是營(yíng)業(yè)收入，或是凈利潤(rùn)，中建八局都已經(jīng)是當(dāng)之無愧的帶頭大哥。

中建八局有三大業(yè)務(wù)板塊——

房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資與開發(fā)。

去年高達(dá)5012億營(yíng)收規(guī)模里，房屋建筑業(yè)務(wù)收入占比三分之二，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)了三成。

而地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入194億，占比不到4%。

在中建體系里，盡管中建八局的凈利潤(rùn)排名第一，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，并不高。

去年，它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率，已經(jīng)跌到了10%左右。

在房地產(chǎn)行業(yè)里，這屬于很低的毛利率水平了。

中建八局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要來自中建東孚。

去年，中建東孚的營(yíng)收超過204億，最后賺到手的凈利潤(rùn)，還不到3000萬。

如果像觀玥這樣定價(jià)開盤，中建東孚的利潤(rùn)，當(dāng)然就很稀薄了。

作為中建體系內(nèi)的帶頭大哥，這些年，幾個(gè)局公司大舉擴(kuò)張地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中建八局的步子，也邁得最大。

中建東孚在去年的銷售規(guī)模，已經(jīng)滾到了509億。

在百強(qiáng)房企榜單上，能夠排進(jìn)前四十。

對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中建八局的野心和胃口很大。

目前，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占中建八局的營(yíng)收比重，還不到4%。

中建八局的目標(biāo)，是把地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)，拉高到20%以上。

去年，中建八局的營(yíng)收規(guī)模，已經(jīng)突破了5000億。

按照20%的營(yíng)收比重計(jì)算，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入，需要增長(zhǎng)到1000億左右。

而中建東孚在去年的營(yíng)收，只有200億出頭。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)空間，還在等著打開。

但當(dāng)務(wù)之急，是趕緊把開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)搞上去。

靠著套娃式大降價(jià)，人造出來的日光盤，只不過賣了個(gè)熱熱鬧鬧。

總不能一直賠本賺吆喝，甘當(dāng)氣氛組。

本文來源：拾遺地