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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

海淀，在北京樓市中一直都是“另類(lèi)”的存在。

在過(guò)去，哪怕做得平平無(wú)奇的新房項(xiàng)目，只要一經(jīng)推出，都會(huì)遭遇瘋搶。很多人眼中，海淀業(yè)主就是“冤大頭”——花最多的錢(qián)，住最差的房子。

在北京這輪住宅產(chǎn)品力狂卷的浪潮里，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義、房山都卷到了天花板，“黑科技”玩得很溜。結(jié)果海淀這個(gè)千萬(wàn)豪宅——和樾望云，卻摳摳搜搜，面積不舍得送，兩面寬三居，戶型老掉牙，仿佛一下回到了三年前。

在和樾玉鳴發(fā)布戶型圖4天后，隔壁的和樾望云也坐不住了，于2月18日火速出街官方版戶型圖，從98平三居到178平四居，共5種戶型，得房率大概在74%-83%（不含贈(zèng)送）。

希望越大，失望越大。不少海淀人對(duì)比了功德寺兩兄弟后，心里有了答案，“看了戶型圖后，本來(lái)打算買(mǎi)和樾望云，現(xiàn)在決定買(mǎi)和樾玉鳴了?！?/p>

雖然戶型產(chǎn)品做得中規(guī)中矩，但和樾望云在廣告投放上毫不手軟，它在百度、小紅書(shū)、百度地圖、微博、UC瀏覽器等平臺(tái)都砸了不少真金白銀。

此外，和樾望云的野心不僅局限于海淀，它還想吸引一波昌平購(gòu)房人。

它在中關(guān)村軟件園電子屏及燈桿旗投放上砸了28.8萬(wàn)元，上地華聯(lián)及超級(jí)合生匯商超巡展砸了90.63萬(wàn)元，上地西路道旗投放上砸了58.83萬(wàn)元，G7高速西二旗進(jìn)出口戶外看板投放砸了60萬(wàn)元。

盡管和樾望云與隔壁和樾玉鳴，有血緣關(guān)系，前者股東是華潤(rùn)和越秀，后者股東是綠城和越秀。開(kāi)發(fā)商想把它們當(dāng)成一個(gè)項(xiàng)目來(lái)看待，但有些戶型還是避免不了廝殺。

與全是四居的和樾玉鳴相比（139-178-216-267㎡），和樾望云增加了小面積的三居室（98㎡-108㎡三居）。

越秀這招蠻有心機(jī)的，用小戶型提前跑量去化。

和樾望云98平三居、108平三居整體結(jié)構(gòu)大差不差，都是細(xì)長(zhǎng)條狀。

一般細(xì)長(zhǎng)條狀的戶型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)、得房率不高。但要知道，它可是指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)元/平米的豪宅。

人家永豐北保利嘉華天珺99平三居，都能做到南向三面寬設(shè)計(jì)，南北通透且緊湊，浪費(fèi)面積不多，還有家政間。

其中，98平三居南向有雙飄窗。缺點(diǎn)在于南向面寬7.2米，戶型進(jìn)深13.35米，進(jìn)深幾乎是面寬的兩倍，北向采光會(huì)受到一定影響；主衛(wèi)是暗衛(wèi)，公衛(wèi)沒(méi)有設(shè)計(jì)出正常的面盆；廚房只在天井有個(gè)窗戶，通風(fēng)一般；北向最小次臥才7平米多，有點(diǎn)太小了。

108平三居，由于是邊戶，客廳有270度轉(zhuǎn)角大飄窗，廚房的窗子開(kāi)得更大，整個(gè)客餐廚分區(qū)更方正；主衛(wèi)同樣也是暗衛(wèi)，閹割掉了公衛(wèi)洗手臺(tái)的位置。

但108平米的戶型總共只有63套，比98平米更難搶。

在139㎡四居這個(gè)重復(fù)面積段，和樾玉鳴（210套）與和樾望云（300套）必定是一場(chǎng)腥風(fēng)血雨的廝殺。

和樾望云139㎡是四居兩衛(wèi)戶型，南向三面寬。

但越秀喜歡在營(yíng)銷(xiāo)層面上喜歡玩花里胡哨的，搞了一個(gè)新名詞——家庭圖書(shū)館。但其實(shí)它就是餐廳，只不過(guò)換了一個(gè)叫法，聽(tīng)起來(lái)立馬高大上，還迎合了海淀家長(zhǎng)心理。

此外，和樾望云還搞了一個(gè)“X空間”概念?！癤”嘛，你想它是啥就是啥，可以做書(shū)房、瑜珈房、電競(jìng)房，還可以和旁邊次臥打通做一個(gè)大套房。

不知是設(shè)計(jì)師失誤還是開(kāi)發(fā)商新潮，和樾望云139㎡戶型里也就四扇門(mén)，主衛(wèi)和次衛(wèi)都沒(méi)有門(mén)，那么開(kāi)放嗎？X空間不僅沒(méi)門(mén)還少了一面墻，后期業(yè)主要自己去弄嗎？

實(shí)用性上PK，和樾望云整體面寬10.5米，客廳面寬4米；和樾玉鳴整體面寬10.8米，客廳面寬4.2米。顯然，和樾玉鳴擁有更大面寬的設(shè)計(jì)，會(huì)給人帶來(lái)更加寬敞和舒適的空間感受。

此外，和樾望云沒(méi)有獨(dú)立家政間，只有家政柜。

贈(zèng)送方面，兩個(gè)項(xiàng)目都只贈(zèng)送了南向2個(gè)飄窗。其中，和樾玉鳴贈(zèng)送面積約1.5㎡+1.8㎡=3.3㎡；和樾望云贈(zèng)送面積約1.8㎡+2.1㎡=3.9㎡。

除了139平四居以外，和樾望云178㎡四居（144套）也要與和樾玉鳴178㎡四居（140套），進(jìn)行正面較量。

和樾望云頂配戶型做了兩個(gè)建面，172平是中間戶，178平是邊戶。

四葉草格局，南向雙套間設(shè)計(jì)，客廳面寬5.4米，全景落地窗，由南至北客廳-餐廳-廚房。主臥步入式衣帽間、三分離衛(wèi)浴、雙臺(tái)盆，繞著正中間的大浴缸搞了個(gè)洄游動(dòng)線。

咱就是說(shuō)，浴缸和馬桶換個(gè)位置，與淋浴間放在一起規(guī)規(guī)矩矩做個(gè)洗澡區(qū)域，是有什么技術(shù)難度？

非要繞著正中間的大浴缸搞個(gè)洄游動(dòng)線，為了泡澡的時(shí)候不影響別人在旁邊溜達(dá)？起床去廁所，還要欣賞過(guò)浴缸景區(qū)才能抵達(dá)馬桶，主衛(wèi)的存在意義是什么？起碼是方便，然后才是彰顯格調(diào)吧。

和樾望云面寬12.2米，依舊比隔壁同面積段項(xiàng)目少30厘米。不僅如此，和樾玉鳴南面主臥和北面兒童房有270度弧形窗，采光視野上優(yōu)于和樾望云。

位置上，和樾望云178平米戶型位于地塊中心，位置雖好，但棟樓戶數(shù)多，居住人數(shù)更多，舒適度略低。

贈(zèng)送方面，和樾玉鳴也完勝和樾望云。

和樾望云頂配戶型僅南面兩個(gè)飄窗，和樾玉鳴則多了一個(gè)北面兒童房的飄窗。別小瞧這一個(gè)飄窗，精打細(xì)算的海淀人還是很在乎的。

一般來(lái)說(shuō)，越是樓王，面積大、總價(jià)高，本應(yīng)贈(zèng)送越大。是越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅和華潤(rùn)北京老大陳海鷗摳門(mén)嗎？顯然不是。

答案還是那一個(gè)：和樾望云實(shí)際容積率達(dá)到2.24，樓間距太密了，哪怕每棟樓多出0.5平米進(jìn)深的飄窗，也難以容下。

去年11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場(chǎng)，綠城中國(guó)和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)001地塊和東側(cè)002地塊，分別開(kāi)發(fā)和樾玉鳴與和樾望云。

功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產(chǎn)便出現(xiàn)在綠城功德寺項(xiàng)目（和樾玉鳴）的股東位置上。

1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。

綠城很豪爽，不僅將西區(qū)項(xiàng)目一半股權(quán)轉(zhuǎn)予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅從陸建強(qiáng)手中接過(guò)功意房地產(chǎn)法人的交接棒。

相較之下，華潤(rùn)則顯得不是那么局氣。

越秀將自己功德寺項(xiàng)目65%股份讓給了華潤(rùn)，但華潤(rùn)在朱房村的項(xiàng)目卻不帶它玩，而是拉來(lái)了另外兩位伙伴。

在北京豪宅市場(chǎng)上，越秀是需要華潤(rùn)置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建聯(lián)手，就吃了品牌的虧。

現(xiàn)在越秀學(xué)聰明了，肯讓出項(xiàng)目公司控股權(quán)，讓華潤(rùn)置地參與進(jìn)來(lái)，不失為雙贏之策。

按理說(shuō)，華潤(rùn)在朱房村項(xiàng)目也應(yīng)該投桃報(bào)李，把越秀和綠城一起拉入局。

但怪異的是，華潤(rùn)卻將橄欖枝拋給了中鐵置業(yè)和招商蛇口。