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上海，2025年4月23日——近年，中國(guó)內(nèi)地酒店市場(chǎng)進(jìn)入投資活躍期。2015年至2024年，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和房地產(chǎn)政策影響，部分酒店資產(chǎn)持有者面臨現(xiàn)金流壓力，試圖通過剝離非核心資產(chǎn)以盤活流動(dòng)資金。因此，諸多優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)進(jìn)入投資市場(chǎng)，吸引境內(nèi)外投資人關(guān)注，大宗交易額逆勢(shì)攀升。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度變革時(shí)期，酒店資產(chǎn)的投資策略已從單一的交易執(zhí)行，轉(zhuǎn)變?yōu)楹w?持有周期管理、價(jià)值釋放路徑設(shè)計(jì)、交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新?的系統(tǒng)性工程?；诙嗄陮?shí)踐，仲量聯(lián)行攜手中倫律師事務(wù)所，重磅推出《中國(guó)酒店投資的全周期策略：從酒店資產(chǎn)收購(gòu)到退出的關(guān)鍵決策路徑》白皮書（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”），聚焦酒店投資的核心命題，通過分析投資時(shí)機(jī)?研判、資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)、交易模式優(yōu)化?等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，揭示實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)效率最大化的方法論體系，以期為行業(yè)帶來(lái)更多啟迪，為投資人和業(yè)主未來(lái)的酒店資產(chǎn)配置決策提供參考和支持。

伴隨酒店市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，酒店投資市場(chǎng)的投資邏輯和價(jià)值評(píng)估體系正在重塑。仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)副總裁魏駿亞表示：“存量時(shí)代的價(jià)值重構(gòu)，本質(zhì)上是資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知與資本配置效率的系統(tǒng)性升級(jí)。面對(duì)一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長(zhǎng)潛力，投資人需在區(qū)位價(jià)值、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、改造可行性等維度建立更精細(xì)的評(píng)估框架。與此同時(shí)，市場(chǎng)分化帶來(lái)的估值落差與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，亦要求投資人提升資產(chǎn)篩選與風(fēng)險(xiǎn)管控的專業(yè)能力?！?/p>

酒店資產(chǎn)估值與價(jià)值提升需多維策略協(xié)同

酒店資產(chǎn)兼具不動(dòng)產(chǎn)屬性與經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)特征，其估值邏輯需兼顧現(xiàn)金流收益、市場(chǎng)供需與重置成本等多重維度。主流資產(chǎn)估值方法中，收益法通過未來(lái)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)反映資產(chǎn)長(zhǎng)期收益能力，市場(chǎng)比較法依賴近期可比案例定價(jià)，重置成本法則從重新開發(fā)成本角度衡量資產(chǎn)價(jià)值。在真實(shí)的交易磋商環(huán)節(jié)，實(shí)際資產(chǎn)定價(jià)需結(jié)合市場(chǎng)供需、資本化率、土地剩余年限等因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，酒店資產(chǎn)持有者可通過產(chǎn)權(quán)優(yōu)化（如調(diào)整用地性質(zhì)、容積率）、硬件改造與翻新、品牌和產(chǎn)品重塑（更換管理模式或合作品牌）以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如調(diào)整客源比例、創(chuàng)新餐飲服務(wù)、盤活閑置空間）等路徑挖掘潛在價(jià)值。

酒店投資交易流程需兼顧效率與風(fēng)險(xiǎn)防控

酒店資產(chǎn)在交易模式上大致可以分為股權(quán)交易和資產(chǎn)交易。在交易形式的選擇上，股權(quán)交易因稅務(wù)成本低、流程便捷而受投資人青睞，但需承擔(dān)潛在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)交易雖過戶復(fù)雜且稅負(fù)較高，卻能規(guī)避歷史遺留問題。交易雙方應(yīng)基于各自的實(shí)際狀況、業(yè)務(wù)需求以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，共同商討并確定最為適宜的交易模式。

酒店資產(chǎn)交易全流程分為預(yù)營(yíng)銷、營(yíng)銷、獨(dú)家盡調(diào)與談判、交割四大階段。交易前期，酒店業(yè)主需準(zhǔn)備盡調(diào)材料并設(shè)定合理的出售策略和價(jià)格預(yù)期；中期，通過正式營(yíng)銷活動(dòng)，例如投資人會(huì)議和實(shí)地考察等方式，吸引潛在買家報(bào)價(jià)；后期，鎖定優(yōu)先買家完成盡調(diào)和協(xié)議談判；最終通過合同簽署與資產(chǎn)移交實(shí)現(xiàn)交易閉環(huán)。法律實(shí)操中，建議采用分期付款與價(jià)款調(diào)整機(jī)制平衡雙方風(fēng)險(xiǎn)，并通過詳細(xì)資產(chǎn)盤點(diǎn)避免交割糾紛。

法律風(fēng)險(xiǎn)與外資退出需精細(xì)化應(yīng)對(duì)

白皮書指出，在酒店投資交易中常見法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：物業(yè)權(quán)屬瑕疵（如土地性質(zhì)爭(zhēng)議、違法建筑）、共有設(shè)施權(quán)屬劃分、經(jīng)營(yíng)證照合規(guī)性以及酒店管理合同解除等問題。

值得注意的是，境外投資人將其所持有的內(nèi)地酒店項(xiàng)目公司的股權(quán)出售給內(nèi)地買方時(shí)，需額外關(guān)注跨境支付限制，通過雙層監(jiān)管賬戶設(shè)計(jì)規(guī)避外匯管制風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)完成稅務(wù)申報(bào)、外匯登記變更等特殊流程。

（圖示：外資出售酒店交易的特殊流程）

與此同時(shí)，合法終止現(xiàn)有酒店管理合同應(yīng)盡量避免違約賠償，提前評(píng)估合同條款并制定談判策略。如果能夠在協(xié)商階段就各解約事項(xiàng)達(dá)成一致的，對(duì)雙方而言均是較為成本可控也簡(jiǎn)單便捷的方式。

中倫律師事務(wù)所合伙人紀(jì)超表示：“酒店投資交易的法律風(fēng)控，不僅關(guān)乎合規(guī)底線，更是交易價(jià)值的關(guān)鍵變量。通過交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新重構(gòu)跨境風(fēng)險(xiǎn)分配秩序，以稅務(wù)合規(guī)工具對(duì)沖隱性成本，推動(dòng)資本退出從‘流程可行’向‘價(jià)值最優(yōu)’進(jìn)階，為多元退出策略的探討提供底層支撐。”

資產(chǎn)退出路徑創(chuàng)新為行業(yè)注入新動(dòng)能

在酒店資產(chǎn)領(lǐng)域，傳統(tǒng)退出渠道主要為股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售。隨著市場(chǎng)政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，公募REITs成為潛在的創(chuàng)新性資產(chǎn)退出選擇。雖然目前酒店類資產(chǎn)尚未被納入公募REITs的底層資產(chǎn)范疇，但未來(lái)政策開放后，將為酒店行業(yè)開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產(chǎn)的流動(dòng)性和價(jià)值。

仲量聯(lián)行酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部大中華區(qū)董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為：“中國(guó)酒店投資市場(chǎng)正經(jīng)歷從增量擴(kuò)張向存量?jī)?yōu)化的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。投資人需把握市場(chǎng)趨勢(shì)，通過專業(yè)估值、動(dòng)態(tài)定價(jià)和合規(guī)交易流程實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。同時(shí)，酒店投資市場(chǎng)參與者需關(guān)注城市更新政策下的資產(chǎn)盤活機(jī)遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場(chǎng)在存量時(shí)代挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng) ‘投、融、建、管、退’酒店資產(chǎn)全生命周期管理的專業(yè)化與資本化升級(jí)?！?/p>