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7月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年上半年北京房地產(chǎn)市場報告。

上半年，北京全市地區(qū)生產(chǎn)總值保持較快增長，宏觀政策協(xié)同發(fā)力推動市場需求潛力逐步釋放。

“在辦公樓市場，科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對突出，整合與擴張等租賃行為帶動市場流動性提升。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“北京商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷螺旋式下降的緩沖期，整體租金表現(xiàn)仍面臨較大挑戰(zhàn)，但流動性的改善對于提振市場信心及夯實修復(fù)基礎(chǔ)將起到重要作用?！?/p>

2025年第二季度，北京辦公樓市場相對平穩(wěn)，整體帶看量有所回落，租金降幅有所收窄。在投資市場，內(nèi)資買家對北京市場上零售、辦公類資產(chǎn)熱度不減。零售地產(chǎn)市場迎來季度供應(yīng)高峰，專注于情緒價值的垂類品牌帶來新的消費熱點。工業(yè)物流市場，隨著平谷子市場大量高性價比項目投入市場，市場進入換租活躍期，季度內(nèi)物流地產(chǎn)租戶搬遷升級活動呈上升趨勢。高端酒店市場在2025年上半年表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢。高端住宅市場供應(yīng)量與成交量均有顯著增長，寬松的信貸政策有望延續(xù)這一趨勢。

甲級辦公樓：全市空置率基本維穩(wěn)

二季度全市整體帶看量與年初相比有所回落。在當前市場新租需求疲弱的環(huán)境下，業(yè)主積極挽留樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶。目前業(yè)主為租戶續(xù)租提供了更為靈活的租金折扣及免租期，部分業(yè)主還通過在續(xù)約合同中附加免費車位等條款以吸引租戶原址續(xù)租。2025年二季度，科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對突出，主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)大廠在中關(guān)村區(qū)域的整合與擴張行為。此外，中小型內(nèi)資律所持續(xù)作為城市東部泛CBD區(qū)域穩(wěn)定的租賃需求來源，但租賃勢頭較先前有所放緩。

全市空置率基本維穩(wěn)。來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴張需求貢獻了二季度凈吸納量的70%，除此之外的市場增量需求較為有限。2025年二季度，整體甲級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點至12.0%，主要得益于中關(guān)村及麗澤的大面積租賃成交。值得注意的是，全市非續(xù)租成交大部分源于項目之間搬遷，對整體空置面積的去化影響甚微。

甲級辦公樓平均租金降幅收窄。全市租金延續(xù)了前幾個季度的下行趨勢，環(huán)比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區(qū)域租金持續(xù)大幅下行的環(huán)境中，中關(guān)村租賃市場受科技行業(yè)租戶支撐，部分高入駐率項目租金已基本止跌?！皩τ?025年的租金走勢，我們維持年度降幅14.8%的預(yù)測?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“由于預(yù)計整體租金將在年內(nèi)持續(xù)下探，這一低租金階段有望吸引租戶以合理成本搬遷至更優(yōu)質(zhì)的辦公空間。隨著續(xù)租條款更為靈活，業(yè)主之間對搬遷租戶的競爭激烈程度預(yù)計加劇?！?/p>

投資：零售、辦公樓類資產(chǎn)交易為主

部分房企優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對市場周期性調(diào)整。2025年第二季度，遠洋集團將商業(yè)綜合體遠洋國際中心二期的23%股權(quán)以3.22億元人民幣出售給日照鋼鐵。此次交易資金安排較為細致，其中2.35億元轉(zhuǎn)至項目公司，剩余資金將由日照鋼鐵支付給遠洋集團，緩解集團債務(wù)壓力。此次交易完成后，日照鋼鐵對于遠洋國際中心二期的持股比例將由65%增至88%，進一步加強了對該項目的控制。

北京投資市場近期以零售、辦公樓類資產(chǎn)交易為主，內(nèi)資買家成為主要參與者。值得關(guān)注的是，由太盟投資聯(lián)合騰訊、京東等企業(yè)組建了500億元人民幣的基金用于收購萬達集團出售的48座萬達廣場資產(chǎn)包，萬達保留運營權(quán)，其中涉及的北京項目包含北京通州、石景山萬達廣場。

辦公資產(chǎn)交易方面，上海新黃浦實業(yè)集團股份有限公司以人民幣2.15億元收購了位于北京市昌平區(qū)的硅谷SOHO-2號樓項目，建筑面積為21,759平方米；內(nèi)資游戲企業(yè)飛魚科技近期斥資5,030萬元收購建外SOHO總建筑面積為1,770平方米的辦公單元。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值洼地效應(yīng)及企業(yè)自用需求持續(xù)釋放，正推動核心資產(chǎn)價格進入調(diào)整后的價值投資理性區(qū)間，長期預(yù)計為市場供需結(jié)構(gòu)帶來優(yōu)化?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：有效租金環(huán)比下降1.9%

垂類賽道、細小切口、單點突破的新銳品牌逆勢突圍。盡管北京社會消費品零售總額增速的持續(xù)放緩對整體零售地產(chǎn)市場仍有影響，但投資于情緒價值并尋求消費者真正需求的新品牌正在為零售市場注入新活力。在上半年奢侈品市場整體增長放緩的大環(huán)境下，超級轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帶來3,000平方米的二奢倉儲式購物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多個時尚品牌跨界咖啡領(lǐng)域，老鋪黃金成為年輕人新寵，騎行品牌通過社群粘性帶來高客流和激發(fā)強消費意愿，以及盲盒類潮玩品牌持續(xù)引發(fā)市場熱潮，這些都在引領(lǐng)消費領(lǐng)域的新銳趨勢。

全年新增供應(yīng)集中于二季度交付。第二季度全市共有約36萬平方米的新增供應(yīng)于市區(qū)市場入市，約占全年新增供應(yīng)量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開業(yè)率為二環(huán)內(nèi)帶來全新的合院式街區(qū)商業(yè)，中關(guān)村大融城西區(qū)以餐飲為主要特色并實現(xiàn)100%開業(yè)率，而主營生活家居及消費電子的兩個京東Mall項目開業(yè)率均達到90%。受到集中放量的影響，市區(qū)市場空置率環(huán)比上升至6.5%。

項目表現(xiàn)分化加劇，全市租金維持下降趨勢。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，社會消費品零售總額5,607.2億元，累計同比下降3.1%，整體消費市場環(huán)境仍面臨較大挑戰(zhàn)，帶動二季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降1.9%，同比降幅擴大至4.4%?！昂诵氖袌龅膬?yōu)質(zhì)項目正通過積極優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來提升市場競爭力，因此對租金漲幅持謹慎態(tài)度。郊區(qū)市場的項目分化表現(xiàn)將進一步加劇。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示：“預(yù)計全年整體租金水平仍處于下行通道。”

工業(yè)物流地產(chǎn)：平均凈有效租金環(huán)比下降5.9%

物流地產(chǎn)市場進入高供應(yīng)周期。第二季度一個位于平谷子市場的物流地產(chǎn)項目投入使用，且上半年累計三個新項目均位于平谷子市場，新增倉儲面積累計達到53.1萬平方米，2025年持續(xù)大體量項目入市開啟北京物流地產(chǎn)集中供應(yīng)序幕。

搬遷活動主導(dǎo)租賃需求，平谷子市場吸引力提升。上半年低迷的商品零售消費態(tài)勢，以及企業(yè)迫切的降本訴求，大幅抑制了倉儲市場新租擴租需求，租賃活動以搬遷為主。受北京平谷子市場以及廊坊地區(qū)大量新入市高性價比項目競爭的影響，一批位于北京近郊成熟子市場的電商、餐飲食品、商超日用品企業(yè)及其物流服務(wù)商逐步外遷至租金更低的平谷和廊坊地區(qū)，導(dǎo)致北京倉儲凈吸納量未錄得顯著增長。高供應(yīng)疊加低去化量，使得全市整體空置率環(huán)比上升4.4個百分點至29.6%。順義空港、京南大興、通州馬駒橋等傳統(tǒng)成熟物流子市場空置率均出現(xiàn)不同程度增長，業(yè)主通過下調(diào)租金報價以提升租賃競爭力，物流地產(chǎn)平均凈有效租金環(huán)比進一步下降5.9%。

未來兩年全市倉儲需求預(yù)計將溫和回升。預(yù)計2025年下半年，隨著租金走低，北京物流地產(chǎn)項目性價比持續(xù)提升，有望刺激一批倉儲升級需求釋放。紀明表示：“平谷子市場正在與過去以低租金承接大量倉儲需求外溢的廊坊和天津市場直面競爭，未來有望帶動部分租戶向北京回流。2025至2026年，全市倉儲需求預(yù)計將溫和回升?！?/p>

酒店：平均房價同比下降逾5%

2025年上半年，北京高端酒店市場表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢。受多重宏觀經(jīng)濟與行業(yè)因素疊加影響，客房收入、平均房價（ADR）等核心經(jīng)營指標均面臨壓力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房價同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依托差異化定價策略及多渠道拓展舉措，成功實現(xiàn)局部逆勢增長，使得每間可出租客房收入不降反升。

在市場需求端，游客消費心態(tài)趨于理性，企業(yè)差旅預(yù)算持續(xù)收緊，加大了酒店對于渠道管理和需求預(yù)測的復(fù)雜度。在預(yù)算縮減的背景下，商務(wù)差旅需求及團隊消費需求兩大傳統(tǒng)細分市場的價格競爭尤為激烈，進一步拉低平均房價。與此同時，軍工、外交等行業(yè)需求受政策與項目驅(qū)動，其平均房價貢獻呈現(xiàn)上升趨勢。休閑散客依然是酒店房價的支撐主力：海外游客占比持續(xù)攀升，尤其是來自美國、俄羅斯等地區(qū)的客源占比較高。同時，東南亞游客增速尤為顯著，且支付能力強，對推升平均房價起到重要作用，表現(xiàn)超出了預(yù)期。此外，部分酒店在在線旅游平臺（OTA）的聲譽管理與精準數(shù)字廣告投放轉(zhuǎn)化成效突出，對客房收益增長起到積極作用。

2025年上半年北京高端及以上酒店市場無新開業(yè)項目，新增供給進入短暫的空白期。預(yù)計下半年將有3家新開業(yè)酒店陸續(xù)入市，新增客房總數(shù)達到667間，供應(yīng)量較2024年有所增長。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預(yù)計于八月底開業(yè)，合計為市場帶來超過500間新增客房，進一步豐富高端酒店市場格局。未來三年整體市場新增供給呈現(xiàn)逐步上升趨勢。若相關(guān)項目順利落地，未來市場供給將持續(xù)釋放，呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“在整體市場仍處于業(yè)績調(diào)整之際，部分酒店經(jīng)營者適度調(diào)整價格策略，轉(zhuǎn)換客源市場，以爭取更大的市場份額，有效提升了入住率水平，從而實現(xiàn)收益逆勢上升。酒店通過在OTA及線上廣告端的精準投放，實現(xiàn)了定向客源補充，有效穩(wěn)定住了平均房價并迅速提升入住率，從而成功搶占市場份額。展望未來，酒店可關(guān)注軍工、外交、芯片、醫(yī)藥等行業(yè)的高價值客群以及入境客源市場，同時通過差異化餐飲策略等方式，持續(xù)拓展非客房收入，進一步提升盈利能力?！?/p>

豪華公寓市場“量增價跌”

供應(yīng)激增推動北京高端住宅市場成交量攀升。二季度，北京豪華公寓市場新房供應(yīng)量達到約3,300套，上半年整體供應(yīng)量已超過2024年全年水平，較多的優(yōu)質(zhì)項目入市也帶動成交量大幅攀升。二季度，北京豪華公寓市場共成交約2,100套，達到過去兩年的單季最高銷量，其中上半年新盤帶來的成交量約占四分之三。

豪華公寓市場“量增價跌”，為購房者帶來更多選擇空間。二季度，排除新開盤項目的影響，豪華公寓可比項目新房價格環(huán)比下降2.3%。二手市場受到新房供應(yīng)的沖擊，整體呈現(xiàn)“以價換量”的趨勢?！?月份連續(xù)降準降息的貨幣政策為住宅市場提供了極為寬松的信貸環(huán)境。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示：“貨幣政策預(yù)計將在短期內(nèi)維持適度寬松的基調(diào)，加之當前市場供需的變化以及價格優(yōu)勢都為購房者提供了更多選擇空間，預(yù)計全年新房市場成交量相較去年將有明顯提升?！?/p>