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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

買(mǎi)雞蛋·找管家·送到家！

業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧后，第一服務(wù)控股（02107.HK）在邊路悄悄發(fā)育，向業(yè)主賣(mài)起了雞蛋。

2025年6月6日，星期五，第一服務(wù)控股正式與正大集團(tuán)正式簽署雙方戰(zhàn)略合作協(xié)議，并就“正大食品”在物業(yè)行業(yè)內(nèi)的代理授權(quán)內(nèi)容達(dá)成一致并簽訂了物業(yè)渠道商務(wù)授權(quán)。

對(duì)于本次合作，第一服務(wù)控股頗為重視，首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理劉培慶攜一眾管理層出席。

“剔除中間環(huán)節(jié)的模糊地帶，將源頭可控、品質(zhì)過(guò)硬、價(jià)格實(shí)在的安心好物，直接送到業(yè)主手中?！睋?jù)悉，正大可生食富硒鮮雞蛋上線第一服務(wù)社區(qū)短短數(shù)周，截至目前已售超過(guò)11萬(wàn)枚。

業(yè)主資源是物企龐大的掘金場(chǎng)，據(jù)住建部最新數(shù)據(jù)，2024年社區(qū)增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模突破8000億元，頭部物企該板塊毛利率高達(dá)45%。

具體到第一服務(wù)控股，過(guò)去的2024 年，第一服務(wù)控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.27億元，同比增長(zhǎng)9.6%，增速較上年同期上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，仍未能逃脫增收不增利的困境，報(bào)告期內(nèi)錄得毛利約3.09億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

在應(yīng)收款及合約資產(chǎn)減值虧損沖擊之下，第一服務(wù)控股年內(nèi)凈利潤(rùn)虧損約627.3萬(wàn)元，同比減少108.9%；剔除這部分影響，其核心溢利約1.42億元。當(dāng)期，公司權(quán)益股東應(yīng)占全面收益總額為虧損為1163.6萬(wàn)元。

物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)，以及綠色人居解決方案，是第一服務(wù)控股的三條業(yè)務(wù)線。

其中，物業(yè)管理服務(wù)主要包括向物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及住戶(hù)提供的清潔、保安、園藝、維修及保養(yǎng)服務(wù)，得益于在管面積從4202.9萬(wàn)方增加至5326.3萬(wàn)方，該業(yè)務(wù)2024年貢獻(xiàn)營(yíng)收9.56億元，同比增長(zhǎng)10.0%，毛利率約為21.6%，與上一年基本持平。

增值服務(wù)包括向非業(yè)主提供的協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)，向業(yè)主提供的停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)、家居服務(wù)，以及公共區(qū)域租賃服務(wù)。2024年該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.36億元，同比增加14.7%。

地產(chǎn)低迷，非業(yè)主增值服務(wù)持續(xù)萎縮。2024年收入1445.4萬(wàn)元，而上年同期約為2488.5萬(wàn)元，在增值服務(wù)中的占比從12.1%減少至6.1%。業(yè)主增值服務(wù)收入2.21億元，而上年同期約為1.81億元。其中戰(zhàn)略發(fā)展資源向社區(qū)類(lèi)業(yè)務(wù)傾斜，家居類(lèi)服務(wù)收入從上一年的8479.6萬(wàn)元增超1.23億元。

不過(guò)因擴(kuò)張低毛利的社區(qū)類(lèi)家居業(yè)務(wù)，其2024年增值服務(wù)毛利率同比減少約11.4個(gè)百分點(diǎn)至32.6%。

“綠色人居”是第一服務(wù)控股的特色業(yè)務(wù)，此前沖刺上市曾打出了“獨(dú)一份”的標(biāo)簽。該業(yè)務(wù)線主要包括運(yùn)維能源站以提供中央供暖及制冷的能源運(yùn)維服務(wù)，以及設(shè)計(jì)及安裝能源系統(tǒng)、銷(xiāo)售其自主開(kāi)發(fā)的恐龍系列產(chǎn)品。

獨(dú)具特色，但業(yè)務(wù)占比較小。2024年該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收約1.35億元，同比減少約0.7%。其中能源運(yùn)維服務(wù)收入1.25億元，較上年同期基本維持穩(wěn)定。毛利約為19.5%，與上年基本持平。

值得注意的是，2022年底，第一服務(wù)控股以20.88%的股份交換世紀(jì)金源服務(wù)8%的股權(quán)。這筆交易橫跨一年半、經(jīng)歷兩次終止日延期，在去年5月落下帷幕。

第一服務(wù)控股原來(lái)的控股股東張雷、張鵬持股從原來(lái)的33.49%、17.08%稀釋至26.5%、13.51%。緊隨此番股權(quán)交易完成后，世紀(jì)金源服務(wù)背后的黃如論家族獲得一定話(huà)語(yǔ)權(quán)，但第一服務(wù)控股目前仍未能斬?cái)嚓P(guān)聯(lián)地產(chǎn)的負(fù)面效益。

截至2024年末，第一服務(wù)控股對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)及合約資產(chǎn)的預(yù)期虧損約為1.48億元，同比增長(zhǎng)約239%。減值撥備后，該部分應(yīng)收款項(xiàng)下降至2391萬(wàn)元。

事實(shí)上，去年第一服務(wù)控股不僅接受來(lái)自關(guān)聯(lián)方虧本的以資抵債，還參與了關(guān)聯(lián)方法拍資產(chǎn)收購(gòu)。

去年12月23日，第一服務(wù)控股旗下五家間接全資附屬公司與當(dāng)代置業(yè)旗下九家附屬公司之間分別簽訂了五份抵銷(xiāo)協(xié)議，用于抵銷(xiāo)債款的物業(yè)合計(jì)241個(gè)停車(chē)位，有意思的是，這一停車(chē)位資產(chǎn)包的賬面總凈值約為890.92萬(wàn)元，略低于抵銷(xiāo)的905.66萬(wàn)元應(yīng)收賬款規(guī)模。

同一天，第一服務(wù)控股方還與北京騰云簽訂了一份投資協(xié)議，以最高1650萬(wàn)元的注資參與北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城法拍資產(chǎn)的收購(gòu)。

地產(chǎn)下行，第一服務(wù)控股也有意增強(qiáng)業(yè)務(wù)獨(dú)立性。

截至2024年12月31日，其合約建筑面積約8690萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6%；在管面積約7410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約17.3%。期內(nèi)第三方拓展項(xiàng)目100個(gè)，單年合約金額約1.7億元。同期，來(lái)自當(dāng)代置業(yè)的在管建筑面積約為1899.8萬(wàn)平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，市場(chǎng)外拓也帶來(lái)了第三方應(yīng)收款增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，減值撥備前其來(lái)自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為6.06億元，同比增長(zhǎng)約25.99%。而該項(xiàng)數(shù)據(jù)于2023年約為4.81億元，同比增速僅為12.47%。

2024年，其對(duì)第三方貿(mào)易應(yīng)收款預(yù)期減值撥備約2.28億元，同比增長(zhǎng)47.1%。