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北京進(jìn)深 徐迪 7月16日，調(diào)規(guī)后的中建壹品元啟取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

包括1#住宅樓等14項(xiàng)建筑，總建面約8.9萬(wàn)㎡。

與此同時(shí)，踐行“中建好房子”營(yíng)造體系的元啟SMILING MAX+正式亮相。

元啟所在大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)DX04-0102-6035地塊成交于2024年2月底，由中建壹品以48.76億元搖中。

2024年8月28日取得預(yù)售證，3天后正式開(kāi)盤(pán)，共計(jì)19棟樓1052套住宅，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡。

開(kāi)盤(pán)之后，元啟的網(wǎng)簽情況并不理想，千余套房子只賣(mài)了個(gè)零頭，成交額3.25億元。

這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了48.76億，1年多的時(shí)間，地價(jià)覆蓋率還不到7%。

2025年4月14日，元啟調(diào)整了設(shè)計(jì)方案并公示。

6月27日，北京住建委公示稱，元啟（備案為元啟繁星園）擬依據(jù)新規(guī)劃許可證申請(qǐng)變更原預(yù)售許可證。

在調(diào)規(guī)方案公示前，元啟原預(yù)售證下網(wǎng)簽數(shù)量為66套，成交均價(jià)5.35萬(wàn)元/㎡。

隨后網(wǎng)簽套數(shù)持續(xù)減少。目前，該項(xiàng)目于2024年8月28日取得的預(yù)售許可證下已無(wú)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

元啟本次方案調(diào)整，是為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，擬按照“好房子”技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整。

對(duì)比此前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大的改動(dòng)就是在原有飄窗基礎(chǔ)上，增加了南向奇偶陽(yáng)臺(tái)、北向挑空平臺(tái)等當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的擴(kuò)容利器。

調(diào)整后平面圖↓

調(diào)整后戶型分布圖↓

1、整體規(guī)劃

項(xiàng)目占地面積4.7公頃，總建面18.31萬(wàn)㎡，其中地上建面11.77萬(wàn)㎡，容積率2.5。

規(guī)劃4-15F洋房+小高層，總戶數(shù)由1052增加至1065戶。

樓棟數(shù)量：由原來(lái)的19棟，改為21棟。

整體排布方式?jīng)]變，中間為13-15F小高層，南北以及東側(cè)鄰街一排樓棟為11層以下洋房產(chǎn)品。

南排樓棟號(hào)有調(diào)整，此外，將西北角的原3#樓拆分為3#、4#樓；東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。

層高：總層數(shù)沒(méi)變，但單層高度由原來(lái)的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

其中2#、3#樓單層高度超過(guò)3.1米。

面積段：戶型面積段仍是88-168㎡，分布也與此前一致。

頂配168戶型在最北邊的2#-4#樓，為7-8F洋房，其余120以上大戶型主要分布在中間的6#-10#樓5棟高層中。

小區(qū)東側(cè)兩棟11層洋房，1#樓和16#樓，為東西朝向，室內(nèi)無(wú)法做到南北通透，為起步88戶型。

2、擴(kuò)容空間

調(diào)規(guī)后，元啟擁有了令人眼花繚亂的擴(kuò)容空間。

此前的南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗保留。

在此基礎(chǔ)上，新增了南北開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分或?yàn)殄e(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，另有挑空平臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)。

這些平臺(tái)目前看來(lái)均為結(jié)構(gòu)外建筑，除開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)外，其余均不計(jì)入建面。

從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，報(bào)規(guī)階段為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，但后期大部分也都封入室內(nèi)空間使用。

此外，指標(biāo)表中顯示項(xiàng)目有超過(guò)8000㎡的丙二類(lèi)庫(kù)房或有地下室搭配出售。

調(diào)整落地后，元啟得房率會(huì)增加多少，是否會(huì)漲價(jià)？目前不得而知。但可以肯定的是，大興群眾急切呼吁“好房子”。

就在2月底，御璟星城一期業(yè)主在人民網(wǎng)留言板寫(xiě)到，未來(lái)的房子，能有陽(yáng)臺(tái)是個(gè)好事，提升使用率、安全性、舒適度等，但是對(duì)于剛剛交付的新房，是否可以考慮補(bǔ)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)封閉的要求。

值得一提的是，元啟新方案收到的公眾反饋意見(jiàn)中，第一條就是反對(duì)增加開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。理由如下：

①影響室內(nèi)采光；②家中有老人、小孩及寵物的存在安全風(fēng)險(xiǎn)；③北京多風(fēng)沙，冬季寒冷夏季炎熱，開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)不夠節(jié)能；④如樓上居民有高空拋物行為將存在安全隱患；⑤交房后如有業(yè)主自行封閉陽(yáng)臺(tái)影響小區(qū)美觀及整潔。

建設(shè)單位解釋稱，設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)是為增強(qiáng)居民獲得感，營(yíng)造多樣化生活空間，滿足居民休憩、晾曬等需求。上面提到的采光、安全性、節(jié)能等問(wèn)題均符合符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)后續(xù)封閉與否及高空拋物等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾房屋交付時(shí)不封閉開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，交房后由物業(yè)公司配合屬地執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行日常管理，通過(guò)巡邏、加強(qiáng)監(jiān)控等手段，避免陽(yáng)臺(tái)封閉，預(yù)防安全隱患。

同時(shí)，由于項(xiàng)目設(shè)置的是錯(cuò)層開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層高且不封閉，不計(jì)入容積率。

另一方面，為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，補(bǔ)充會(huì)客交流、休閑游憩等公共服務(wù)功能，項(xiàng)目還增配了鄰里共享公共空間，均為對(duì)原方案的優(yōu)化提升。

3、戶型設(shè)計(jì)

調(diào)規(guī)后項(xiàng)目建面仍為88-168平三居至四居。

88㎡三居兩衛(wèi)，南側(cè)客廳陽(yáng)臺(tái)+主臥飄窗，26.8㎡的東區(qū)LDK空間，14.7㎡的主臥套空間。

有獨(dú)立家政間和餐廳，功能齊全，但進(jìn)深長(zhǎng)而面寬窄，實(shí)際使用中可能存在空間緊湊問(wèn)題。

進(jìn)深超13米，南面寬6.9米，北面寬只有4.9米，中間最窄的位置只有4米出頭，還做了個(gè)公衛(wèi)的洗手盆，整個(gè)戶型形成一個(gè)眼鏡式格局。

北邊空間如果做成一個(gè)臥室正好，拆成兩個(gè)臥室的話，其中一間只有2米寬，即使外接了一塊陽(yáng)臺(tái)，但寬度不夠，擺張床都很費(fèi)勁。

北側(cè)次臥有設(shè)備平臺(tái)，實(shí)用率在85%以上。

元啟110㎡三居分兩類(lèi)戶型，常規(guī)戶型9.1米雙開(kāi)間，客廳側(cè)邊飄窗+南向陽(yáng)臺(tái)，形成270度視野采光；主臥南向飄窗。

北面沒(méi)有贈(zèng)送，公衛(wèi)在兒童房門(mén)口，相當(dāng)于南北各做了一個(gè)套間；

另一類(lèi)為“變異”戶型，南北臥室外都有陽(yáng)臺(tái)，南次臥為飄窗，客廳無(wú)贈(zèng)送。

這個(gè)戶型功能性更好，有獨(dú)立家政間，主臥加了陽(yáng)臺(tái)后更加寬敞，配置了大尺度衣帽間。

139㎡四葉草戶型，10.7米南向三開(kāi)間，客廳、次臥雙跨陽(yáng)臺(tái)；主臥飄窗，雙臺(tái)盆主衛(wèi)；

這個(gè)戶型比較方正，北面雖無(wú)贈(zèng)送，但兩個(gè)房間都不?。恢形麟p廚設(shè)計(jì)，有點(diǎn)大平層的感覺(jué)了。

為了“好房子”，中建壹品這次可謂煞費(fèi)苦心。

4、公共空間

調(diào)規(guī)之后，項(xiàng)目并未增加架空層、風(fēng)雨連廊等配建，但在2#樓南面空地上增加了一處鄰里共享中心，面積近100㎡。

此前規(guī)劃中，小區(qū)已設(shè)置有戶外閱讀室、自然科普課堂等，還有一條戶外跑道串聯(lián)園區(qū)。

小區(qū)設(shè)有兩處景觀大門(mén)：北面1#大門(mén)，西側(cè)有出租車(chē)站點(diǎn)，東邊是公共服務(wù)配套樓，包括物業(yè)服務(wù)用房，郵政所等。

東面2#大門(mén)占地面積更大，與下沉庭院和商業(yè)配套樓合圍，做了地下地上兩層會(huì)所，延展區(qū)域總計(jì)近千平，形成一個(gè)集門(mén)戶、社交、商業(yè)為一體的社區(qū)盒子。

下沉庭院打造了高約9米，寬約4米的飛瀑景觀造型，呈現(xiàn)觀水入園的效果。

眼下，大興有“黑科技”的新盤(pán)一個(gè)比一個(gè)卷，至少有5個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)。

調(diào)規(guī)后的元啟，能否涅槃重生？它的效仿對(duì)象，大興另一個(gè)項(xiàng)目——京璽，雖然也有奇偶陽(yáng)臺(tái)，但取證快9個(gè)月，網(wǎng)簽去化才破兩成。

而元啟后面的“追兵”，實(shí)力也不可小覷。

例如興創(chuàng)黃村項(xiàng)目，湊齊了好房子“三件套”（陽(yáng)臺(tái)+風(fēng)雨連廊+架空層）；再如大興新城0003、0011地塊，它的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)尺度非常大，進(jìn)深約1米8。

元啟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國(guó)資旗下的興創(chuàng)置地。

興創(chuàng)置地總經(jīng)理王昆擔(dān)任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，法定代表人、經(jīng)理為田植釗。

據(jù)知情人士透露，中建壹品北方分公司總經(jīng)理田植釗已離任，接替者是北方分公司黨總支書(shū)記劉尚元。