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文/樂居財經  徐酒眠

迎來新總裁劉勇罡快半年了，瑞森生活服務（01922.HK）股票仍未有復牌的跡象。

被資本市場持續(xù)冰封的另一端，瑞森生活服務旗下銀城物業(yè)在大本營南京一項目“強行退場”正鬧得沸沸揚揚。

7月16日，南京恒豐世家業(yè)委會告示全體業(yè)主，銀城物業(yè)要求在7月31日提前終止物業(yè)服務合同。

物業(yè)撤場潮此起彼伏，銀城物業(yè)決定退出南京恒豐世家小區(qū)的原因并沒有新說法：較高的人力物力成本、項目歷史遺留問題及部分業(yè)主繳費意愿等因素導致項目長期虧損。

不過，銀城物業(yè)退出的舉動似乎并沒有得到南京恒豐世家大部分業(yè)主的同意，業(yè)委會通知表示，此前已經明確拒絕了銀城物業(yè)提前解約，要求其嚴格按照合同履行義務至合同期滿。

然而，銀城物業(yè)近期仍多次重申提前退場訴求，業(yè)委會再次明確表示不同意其單方面解約，并提出：若銀城物業(yè)執(zhí)意違約，業(yè)委會將對物業(yè)合同當中繳納的保證金做出相對于的扣除，同時將保留依法追究其違約責任的權力。

即使如此，銀城物業(yè)方也堅決表示，訴訟權利可以保留，但是7月31日退出小區(qū)管理決定不會改變，對于多收取的費用，將于11月1日前全額退還相關業(yè)主。

目前該小區(qū)業(yè)委會已向欣樂社區(qū)提出申請，邀請其下屬山潘物業(yè)對恒豐世家小區(qū)進行臨時托管服務，時間自銀城物業(yè)退場起至選聘新物業(yè)公司正式進駐為止，期間相關物業(yè)費將按照最終選聘的新物業(yè)公司確定的標準執(zhí)行。

根據公開信息，恒豐世家小區(qū)建成于2006年，共有22幢樓棟，其中多層15棟，高層7幢；總戶數1210戶，其中多層680戶，高層530戶。小區(qū)占地面積約11.69萬平方米，總建筑面積約12.40萬平方米，地面公共車位約680個，是一個典型的老小區(qū)。

而銀城物業(yè)進駐該小區(qū)，距今不過3年時間。2021年10月，恒豐世家小區(qū)業(yè)委會發(fā)布公告啟動解聘現有物業(yè)的相關程序，當時服務該小區(qū)的是江蘇金潤福物業(yè)管理有限公司。2022年年中，選聘物業(yè)相關工作結束后才有了銀城物業(yè)進場。

據悉，銀城物業(yè)在恒豐世家小區(qū)的物業(yè)收費標準為多層7毛，高層（18層）為1.3元。從物業(yè)費看，這也確實符合典型老小區(qū)的收費標準。有分析表示，在這樣的小區(qū)如果收費率達不到90%以上，一般的物業(yè)公司很難維持下去。

事實上，6月下旬，恒豐世家小區(qū)選聘物業(yè)工作小組已經對外發(fā)布選聘公告，其中提出物業(yè)費標準參照《南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務等級和收費標準》中的三級標準由應聘物業(yè)公司進行報價；停車費標準100元/月/個。

這不是銀城物業(yè)今年在南京宣布退場的第一個小區(qū)。

3月，銀城物業(yè)向常熟林溪源筑小區(qū)發(fā)布了退場函，原因是經營虧損，合同到期后不再續(xù)約。新物業(yè)碧桂園物業(yè)目前已在7月1日正式進駐，物業(yè)費也從原先的4元/平/月降至2.78元/平/月。

而與林溪源筑相隔僅2公里的常熟云溪庭小區(qū)也同樣結束了與銀城物業(yè)的合作，由新鼎物業(yè)進駐小區(qū)。

1月初，銀城物業(yè)停止對徐州久隆鳳凰城洋房的物業(yè)服務，原因是洋房區(qū)收繳率僅為45%，處于嚴重虧損狀態(tài)。

立足南京、布局長三角，銀城物業(yè)以存量市場的拓展模式為主，其高達九成的在管建筑面積均來自業(yè)委會和獨立第三方物業(yè)開發(fā)商。5月22日，新總裁劉勇罡在一場行業(yè)會上亮相也表示，公司98%以上項目為二手盤。

而如今提前“毀約”恒豐世家小區(qū)事件被傳得沸沸揚揚，是否會對銀城物業(yè)未來競聘二手盤的印象分？

據劉勇罡透露，今年一季度，銀城物業(yè)新增74個項目。