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北京進深 徐迪 8月1日，北京城建·國譽燕園二期朗潤已取得預售證1個月，但仍未開盤銷售。

住建委網站上，該樓盤的銷售機構、銷售員注冊備案信息也沒有顯示。

國譽燕園位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，二期項目所在地塊成交于2024年7月3日，由北京城建集團以19.86億元底價摘得，折合住宅樓面價約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導價為3.9萬元/㎡。

項目總建筑面積23.8萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米，規(guī)劃21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

對于項目入市節(jié)奏較慢的問題，CRIC深度智聯是這樣分析的：

綜合來看，整體市場低迷以及區(qū)域競爭激烈是根本原因。

由此或導致項目產品優(yōu)化調整，進一步完善營銷策略、優(yōu)化產品配置等，以突出自身優(yōu)勢，吸引購房。

同時也提到了銷售策略因素。

2022底入市的國譽燕園一期還有600多套房源未售出，二期的“好房子”產品一入市，指導價相同的前提下，勢必會對一期的銷售形成降維打擊。

開發(fā)商可能需要綜合考慮一二期的銷售節(jié)奏，制定更合理的銷售策略，以實現整體項目的去化目標。

然而，留給北京城建思考的時間顯然沒那么充裕。

就在昨天，南邵5.74萬㎡的住宅地塊完成出讓，加上6月份成交的北四村地塊，昌平新房至少又增千余套供應。

遠的不說，就在國譽燕園一期東側，隔著故軍路的地塊，規(guī)劃綜合實施方案此前也已經出爐。

其中住宅用地8.6公頃，容積率2.5，限高60米，預計有2000套+的供應。

此外，從區(qū)位圖上看，國譽燕園一、二期西南側夾角的位置，還有一大幅扇形地塊，也規(guī)劃為居住用地。

在國譽燕園一期剛開盤的時候，其操盤手王風華曾表示：像國譽燕園這樣體量夠大，銷售周期夠長的項目，用戶畫像不是靜止的照片，是每周甚至每天都要進行動態(tài)調整的。

2024下半年以來，北京陸續(xù)出臺多則關于打造“好房子”的新規(guī)。

但在新政策發(fā)布前已報規(guī)的一期項目，僅得房率這一項就難以同新盤打擂。

600多套庫存，大幅降價促銷顯然有傷元氣，還有兩個月就要交付，也不可能調規(guī)重建。

國譽燕園一期接下來該如何調整用戶畫像？

二期朗潤乘上了政策東風，南北雙陽臺的設計，大幅提高了住房使用率。

今年6月30日，拿地近1年的國譽燕園朗潤取得了預售許可證。

首批次預證房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，準售面積約8.5萬㎡，銷售指導價3.9萬元/㎡。

有4棟樓均價超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

其中11#樓均價最高，為4.08萬元/㎡。次頂層房源擬售價4.1萬/㎡，為頂配133戶型，產權得房率高達86%。

國譽燕園朗潤戶型面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產權得房率80%-86%區(qū)間。

項目主打67-134㎡超拓空間，滿配洋房。

“超拓”二字的應用，體現了開發(fā)商對于自家新盤贈送尺度的自信。

88㎡三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進深，算下來有6.3㎡贈送，大幅提高了使用面積；北向還有5米長的設備平臺+防火挑檐，進深0.8米，總計4㎡面積全贈送，擴展了北向兩個臥室的空間。

建面88㎡贈送10.3㎡，擴容約12%。

但是兩個更大的戶型，陽臺和設備平臺的尺度并沒有明顯加大，南向陽臺未做到通面寬，主臥部分換成了飄窗，采光視野不受影響，但實際空間增幅降了下來。

以127四居為例，四葉草格局，南向三開間，總面寬10.4米。陽臺僅比88戶型多了10厘米，贈送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，1.65㎡；北面兩個分開的設備平臺，總計4.56㎡的。

建面127戶型合計贈送面積約12.6㎡，擴容不到10%。

整體看來，國譽燕園最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。據悉配置有免費接駁專車服務，入住后即可享受，一站直達北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對通勤族不友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設中）、永豐大悅城（建設中）等均在配套范圍內。

醫(yī)療配套方面，項目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務中心，北京大學第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學國際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

項目缺乏城市級配套，自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學），整體還是需要有一個較長周期的發(fā)展時間。