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北京進(jìn)深 徐迪 案名發(fā)布近4個月，城建國譽(yù)燕園二期朗潤取得預(yù)售許可證，備案名為譽(yù)燕潤園。

首批次預(yù)證房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，準(zhǔn)售面積約8.5萬㎡，銷售指導(dǎo)價3.9萬元/㎡。

僅4棟樓均價超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

11#樓均價最高，為4.08萬元/㎡。其中次頂層房源擬售價4.1萬/㎡，頂配133戶型，產(chǎn)權(quán)得房率高達(dá)86%。

國譽(yù)燕園朗潤戶型面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率80%-86%區(qū)間。

1#樓共11層四個單元88戶，其中建面94.21㎡三室兩廳，套內(nèi)面積75.51㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約80%。

2#樓共11層四個單元88戶，其中建面88.11㎡三室兩廳，套內(nèi)面積70.51㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約80%。

10#樓共11層三個單元66戶，其中建面127.01㎡四室兩廳，套內(nèi)面積106.29㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約83.7%。

11#樓共11層三個單元66戶，其中建面133.68㎡四室兩廳，套內(nèi)面積114.92㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約86%。

16#樓共11層三個單元66戶，其中建面104.54㎡三室兩廳，套內(nèi)面積85.35㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約81.6%。

項目主打67-134㎡超拓空間，滿配洋房。

“超拓”二字的應(yīng)用，體現(xiàn)了開發(fā)商對于自家新盤贈送尺度的自信。

88㎡三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進(jìn)深，算下來有6.3㎡贈送，大幅提高了使用面積；北向還有5米長的設(shè)備平臺+防火挑檐，進(jìn)深0.8米，總計4㎡面積全贈送，擴(kuò)展了北向兩個臥室的空間。

建面88㎡贈送10.3㎡，擴(kuò)容約12%。

但是兩個更大的戶型，陽臺和設(shè)備平臺的尺度并沒有明顯加大，南向陽臺未做到通面寬，主臥部分換成了飄窗，采光視野不受影響，但實際空間增幅降了下來。

以127四居為例，四葉草格局，南向三開間，總面寬10.4米。陽臺僅比88戶型多了10厘米，贈送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，1.65㎡；北面兩個分開的設(shè)備平臺，總計4.56㎡的。

建面127戶型合計贈送面積約12.6㎡，擴(kuò)容不到10%。

國譽(yù)燕園二期所在昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造項目0602-0002、0003地塊項目，由北京城建集團(tuán)2024年7月3日底價19.86億元摘得，折合住宅樓面價約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導(dǎo)價為3.9萬元/㎡。

項目總建筑面積23.8萬平方米，其中地上建面15.55萬平方米，擬建21棟7-11層住宅樓，共1418戶。包括兩幅子地塊：

0002地塊為R2二類居住用地，用地面積6.33萬平方米，地上建筑規(guī)模約15.19萬平方米，容積率2.4，綠地率30%。規(guī)劃戶數(shù)1418戶，配有機(jī)動車位1877個，非機(jī)動車位2937個。

0003地塊為A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，用地規(guī)模3000平方米，地上建筑規(guī)模3600平方米，地下2264平方米，容積率1.2，最高建筑4層，15.45米。

0002地塊擬建設(shè)21棟7-11層住宅樓，最高建筑32.6米。

京城建國譽(yù)燕園位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，地塊北側(cè)為林草保護(hù)區(qū)和生態(tài)混合區(qū)，有水塘和大量綠地；

東側(cè)為土城回遷安置房，2024年12月26日正式開工建設(shè)，總建筑規(guī)模約14萬平方米，包括8棟住宅樓和4棟服務(wù)配套公共建筑，預(yù)計可提供約1083套安置房，計劃于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價3.9萬/㎡，2022年11月取證，截至目前網(wǎng)簽1041套，去化不到六成，成交均價3.31萬/㎡，約為指導(dǎo)價的85折。

二期項目即將入市，有“好房子”設(shè)計的戶型，對一期產(chǎn)品形成降維打擊，指導(dǎo)價相同的前提下，剩余的700多套房源該如何去化？

整體看來，北京城建國譽(yù)燕園最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。據(jù)悉配置有免費接駁專車服務(wù)，入住后即可享受，一站直達(dá)北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對通勤族不友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達(dá)嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設(shè)中）、永豐大悅城（建設(shè)中）等均在配套范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套方面，項目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，北京大學(xué)第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

項目缺乏城市級配套，自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學(xué)），整體還是需要有一個較長周期的發(fā)展時間。