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文/上海進深 魏薇

“申耕不止，勢領楊浦”

今天，中建壹品官宣：成功獲取楊浦定海社區(qū)I9-01地塊（大橋街道90街坊）。

這塊地是中建壹品通過公開遴選的方式獲得，底價22.57億元，樓板價7.6萬/㎡。

2023年才進入上海市場的中建壹品，算是一位“新玩家”，近兩年來聲量不小。但在上海土拍市場中，鮮少看到中建壹品的身影。

它將“突圍”的重點放在了城市更新項目上。

盡管進入上海市房地產(chǎn)市場的時間不長，但中建壹品已經(jīng)連續(xù)三年在楊浦區(qū)拿地做城市更新項目，走出了一條差異化路徑。

中建壹品黨委書記、董事長徐超曾明確戰(zhàn)略：“將北京、上海、深圳等一線城市作為第一發(fā)展梯隊，提升城市深耕水平。” 

而楊浦，正是其在上海踐行這一戰(zhàn)略的關鍵落點。

深耕楊浦

回溯中建壹品的布局脈絡：

2022年10月，楊浦區(qū)政府與中建三局簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，中建三局華東區(qū)域總部及上海有限公司相繼落戶楊浦，為中建壹品深耕楊浦埋下伏筆。

2023年5月，中建壹品首入上海，通過遴選方式拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)I14-01、I15-03、I15-02地塊，總價38.62億元，樓面均價約5.3萬/㎡。

其中，I14-01地塊被打造為“浦江之星”，I15-03地塊原為華忻坊，規(guī)劃為辦公用地；I15-02地塊規(guī)劃用途為廣場用地（公共通道）。

2024年4月，又斥資37.5億元從上海地產(chǎn)集團手中拿下定海社區(qū)H4-10風貌舊改地塊，樓面價約7.3萬/㎡，即“外灘源著”。

此次拿下的I9-01地塊屬東外灘范疇，是楊浦濱江“九宮格”其中之一。至此，中建壹品已經(jīng)拿下“九宮格”中的三個優(yōu)質地塊。

地塊指標方面：

I9-01地塊建設用地面積21210.66平方米，規(guī)劃用途為二類住宅組團用地，容積率1.4，地上計容建筑面積29694.92平方米，建筑限高12米。

項目需要建設5%的公共租賃房，新建高層住宅的中小套型住房供應比例原則上不低于60%，新建商品住宅全裝修比例為100%。作為歷史風貌保護項目，這里還需保留0.7萬方的里弄建筑。

預計中建壹品會在此地塊上開發(fā)風貌別墅聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

做一成一

在上海土拍競爭激烈的背景下，中建壹品選擇以“歷史風貌保護城市更新”切入，既規(guī)避了純宅地的高溢價爭奪，又契合了楊浦濱江“工業(yè)遺存活化低密住區(qū)”的規(guī)劃定位，算是找準了自己的節(jié)奏和位置。

中建壹品在楊浦已初步驗證了其模式的成功，去化表現(xiàn)是硬道理：

浦江之星主推建面約99-143-183㎡的高層產(chǎn)品，總供應478套。去年5月一次性全開，均價10.99萬/㎡，首日去化約80%，現(xiàn)已售罄。

外灘源著由2棟高層和風貌別墅組成，高層主力戶型建面約99-122-145㎡。2024年12月、2025年3月歷經(jīng)兩次開盤，共推出228套住宅。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前僅剩19套房源可售，去化超9成。

蓄勢待發(fā)的風貌別墅外灘源著·復興里，戶型建面約150-350㎡，據(jù)說將賣到16萬/㎡，總價2500萬起，總供應約100套，首開27套。

今年3月，中建壹品推出的濱江核心段風貌類商業(yè)別墅華忻坊，29套房源也已近乎售罄。

此次拿下I9-01地塊不失為一個良好時機，地塊周邊已形成成熟市場氛圍。

地塊北側的低密純洋房社區(qū)保利海玥外灘序BUND98今年5月和6月開盤，兩開兩罄。一批次223套房源首開，一個半小時全部售罄，均價126432元/㎡。二批次92套房源光速售罄，均價128463元/㎡。

東北側的I15-01地塊被中鐵置業(yè)在去年1月拿下。雖未入市，也為板塊儲備了關注度。

西北側的I4-01地塊，即將在上海第七輪土拍中出讓，起拍樓板價約7.20萬/㎡，總價21.36億元。

從成本與預期來看，I9-01地塊的成交樓板價7.6萬/㎡比保利外灘序BUND98（81960元/㎡）便宜約0.6萬/㎡左右。

結合高端低密的產(chǎn)品定位，I9-01地塊未來實現(xiàn)貨值相較地價顯著提升甚至翻倍是大概率事件。