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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

拿地快3個(gè)月了，保利航天奇觀項(xiàng)目的產(chǎn)品面積，仍“云里霧里”。

期間，坊間傳聞不斷。

一開始曝光的是，建面約80-95-108㎡，走剛需/剛改路線。

后期也可能會(huì)推出大面積戶型，但大概率控制在140㎡以內(nèi)。

再后來變成了，建面約67-130㎡，二至四房，全南向布局。

最小67㎡？

這面積，想想就覺得不可思議，但市場(chǎng)卻傳得跟真的似的。

眼下，又流出了第三個(gè)版本。

進(jìn)深君收到的最新風(fēng)聲是：

塔樓建面約80-110㎡，板樓建面約130㎡。

跟前兩次傳聞都不一樣，但仔細(xì)瞧瞧，其實(shí)能看出之前流傳的面積段的“影子”。

改動(dòng)最大的是，67㎡小戶型沒了。

80㎡三房起步。

這一消息，據(jù)部分媒體稱，得到了開發(fā)商那邊的證實(shí)。

估計(jì)是不會(huì)再更改了。

目前，項(xiàng)目已開放展廳，就在保利天匯五期樓下。

吹風(fēng)價(jià)也已曝出，5.2-6萬/㎡。

預(yù)計(jì)最快8月底開放售樓部，9月中下旬開盤。

此前，項(xiàng)目公開招聘置業(yè)顧問，要求3年以上中心區(qū)地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，銷冠優(yōu)先。

從拿地到開盤，三四個(gè)月時(shí)間，“保利速度”一貫強(qiáng)得可怕。

01 

回顧一下地塊背景。

5月30日，天河區(qū)天河智谷片區(qū)AT1003023地塊（航天奇觀二期地塊）競(jìng)價(jià)出讓。

被保利發(fā)展旗下子公司廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地房地產(chǎn)”）底價(jià)拿下。

總價(jià)約22.52億元，折合樓面價(jià)約30519元/㎡（未扣除配建）。

當(dāng)時(shí)一看到“金地”，大家還以為是另一個(gè)“金地”。

這名字也太具有迷惑性了。

該項(xiàng)目位于天河奧體世界大觀板塊，西北邊是“兄弟盤”保利天匯，南側(cè)是縵云廣州、越秀觀樾等。

旁邊還自帶天然湖泊景觀，被映辰湖環(huán)抱，多數(shù)戶型可享湖景視野。

項(xiàng)目占地面積約3.56萬㎡，建筑面積約7.38萬㎡。

容積率僅2.07，主打一個(gè)低密。

根據(jù)規(guī)劃圖，整個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃6棟住宅塔樓和3棟板樓，圍湖而建。

樓層普遍不高。

其中，塔樓23層，板式小高層只有17層，居住舒適度會(huì)大大提升。

梯戶比為，塔樓3梯5戶，板樓2梯2戶。

02

就已確定的面積段而言，保利航天奇觀項(xiàng)目，可謂出了一個(gè)高招。

目前，項(xiàng)目周邊在售的樓盤有保利天匯、珠江天河都薈、合景臻頤府、縵云廣州、越秀觀樾等。

合景臻頤府、縵云廣州、越秀觀樾都是豪宅盤/高端改善盤，主打大平層。

沒有可比性。

能稱得上對(duì)手的同類型項(xiàng)目，是保利天匯和珠江天河都薈。

保利天匯，最早于2019年12月開盤，首推一期，如今已經(jīng)賣到五期。

在售戶型為建面約101-218㎡三至五房，90 ㎡的小戶型已經(jīng)售罄。（來源：貝殼找房，下同）

珠江天河都薈，今年4月底開盤，也是個(gè)“網(wǎng)紅盤”。

首開時(shí)，2小時(shí)就賣了200套，吸引超千人到場(chǎng)，火得不得了。

產(chǎn)品涵蓋建面約72㎡-152㎡三至五房，小戶型同樣貨量不多，當(dāng)前基本只剩下大面積有貨。

所以，保利在此時(shí)放出80㎡小戶型，堪稱“天時(shí)地利人和”。

不過，也別高興太早。

珠江天河都薈二期最近已經(jīng)開啟認(rèn)籌，戶型為建面約71-144㎡。

面積段更廣，價(jià)格也更低。

保利航天奇觀項(xiàng)目還是有點(diǎn)壓力的。

就看開盤價(jià)會(huì)不會(huì)有驚喜了。

教育資源上，保利航天奇觀項(xiàng)目擬配建一所6班幼兒園（公辦性質(zhì)），義務(wù)教育學(xué)位由廣州市天河外國語智谷學(xué)校（暫命名）統(tǒng)籌解決。

該學(xué)校目前包含在建的合生縵云配建九年制學(xué)校和世界大觀一期配建小學(xué)。

下一步計(jì)劃納入廣州天河外國語教育集團(tuán)管理。

另外，距地鐵站較遠(yuǎn)，日?？抗步煌ǔ鲂械臉I(yè)主，通勤會(huì)不太方便。

自駕的話，相對(duì)比較便利。

03

此次拿地的金地房地產(chǎn)，成立于1996年，由保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司100%持股。

就在拿地后不到一周，金地房地產(chǎn)注冊(cè)地址變更。

從郊區(qū)從化，搬到了該項(xiàng)目地塊所在的天河。

金地房地產(chǎn)公司法定代表人、董事長兼總經(jīng)理為劉實(shí)。

據(jù)公開信息，劉實(shí)原為廣東保利城市發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣東保利發(fā)展”）總經(jīng)理。

今年4月，剛升任董事長。

廣東保利發(fā)展成立于2011年，是保利發(fā)展控股集團(tuán)全資子公司。

在劉實(shí)之前，廣東保利發(fā)展的董事長是程璞。

程璞是保利發(fā)展的資深老將，任職已十余載，設(shè)計(jì)專業(yè)出身。

他還曾擔(dān)任過保利發(fā)展（山東）有限公司的總經(jīng)理，于2022年5月卸任。

同年，任職廣東保利發(fā)展董事長。

任期內(nèi)，程璞推動(dòng)了“琶洲南三兄弟”地塊開發(fā)，打造了“千萬富豪冒雨搶房”的保利天奕；

以及，“驗(yàn)資300萬仍排長隊(duì)”的保利天曜等爆款豪宅項(xiàng)目。

進(jìn)深君了解到，程璞卸任廣東保利發(fā)展董事長后，調(diào)任集團(tuán)擔(dān)任總建筑師。

而劉實(shí)升任董事長后，也沒閑著。

沒多久，就拿下了天河航天奇觀二期地塊。

如今，項(xiàng)目入市在即，保利的廣州大版圖將再添上重要一筆。

克而瑞發(fā)布的2025年1-6月廣州房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，今年上半年，保利發(fā)展在廣州市場(chǎng)拿下“四個(gè)第一”。

權(quán)益金額第一，180.17億元；

全口徑金額第一，226.01億元；

流量金額、面積也是第一，分別為231.25億元、49.1萬㎡。

其業(yè)績(jī)主要來源于，保利天曜、保利天奕、保利天瑞等項(xiàng)目，在上半年的持續(xù)熱銷。

而下半年，航天奇觀項(xiàng)目或許也會(huì)成為一員“猛將”。