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北京進(jìn)深 徐迪 截至8月27日，建發(fā)金茂觀宸開盤5個月：

住宅房源累計完成網(wǎng)簽270套，全盤去化56%；成交均價7.84萬元/㎡。

成交面積約3.33萬㎡，其中8月份成交0.35萬㎡，位列豐臺首位。

加上地下室房源，項(xiàng)目網(wǎng)簽金額總計26.26億元，地價覆蓋率108%。

建發(fā)金茂觀宸所在豐臺槐新地塊成交于2024年11月29日，由建發(fā)房產(chǎn)旗下福州裕誠房地產(chǎn)24.35億元摘得，樓面價約4萬元/㎡。

與中國金茂聯(lián)手打造為建發(fā)在京的首個“風(fēng)雅宋韻”系列產(chǎn)品，銷售指導(dǎo)價8.3萬/㎡。

建設(shè)用地面積約3.04公頃，其中地上建筑面積6.08萬㎡，最高建筑58米，容積率2.0。

項(xiàng)目于3月17日和4月30日兩批次取證，共479套住宅。

項(xiàng)目規(guī)劃11棟6-18F洋房+小高層，面積段111-165㎡，7個戶型。

產(chǎn)權(quán)得房率在75.1%-80.4%，加上贈送面積后，整體空間擴(kuò)容出10%左右，實(shí)際使用率在83%-91%區(qū)間。

南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積，北向/西向大尺度設(shè)備平臺全贈送，均可封閉做室內(nèi)空間，另有側(cè)邊飄窗面積全贈送。

1、起步111戶型三室雙衛(wèi)，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉(zhuǎn)角陽臺，北向小臥搭配2.5㎡設(shè)備平臺，空間不輸于南向次臥；

2、四居建面低至113平米，并且借助陽臺和設(shè)備平臺的擴(kuò)展面積，打造出四葉草戶型，并且每個臥室都能達(dá)到舒適面積，沒有那種湊房間數(shù)的“小籠屋”。

南向主臥（含衛(wèi)）20.23㎡，南向次臥和兩間北向臥室也都在10㎡以上；餐客面積約31㎡；廚房面積略小，僅有7㎡左右，勝在方正，且可與餐廳打通做空間延展。

3、116戶型主臥則升級為轉(zhuǎn)角陽臺，西北次臥帶側(cè)邊飄窗；

4、1贈送比例最高的136戶型則是給唯一沒有陽臺的次臥配置了西南向轉(zhuǎn)角飄窗，贈送面積超15平米；

5、頂配165戶型，四個開間朝南，每個房間都有陽臺。

6月24日，建發(fā)聯(lián)合金茂以20.8億元底價摘得觀宸東側(cè)豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊，折合樓面價40159元/㎡。

該地塊占地2.59公頃，總建面約8.11萬㎡，其中地上5.21萬㎡，地下2.9萬㎡，容積率2.0。

擬開發(fā)為觀宸二期產(chǎn)品，規(guī)劃12棟住宅樓，含6-17F洋房和小高層產(chǎn)品。

建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，地形上則更為方正。

12棟樓點(diǎn)狀排列，格局與西側(cè)觀宸一期相似。中間為小高層大戶型，四角為洋房小戶型產(chǎn)品。

西北邊的兩棟：2#和6#樓，首層局部架空。

建筑立面也延續(xù)觀宸風(fēng)格，屋頂大飄檐設(shè)計。大部分樓棟北側(cè)有退臺，南側(cè)有挑空空間。

小區(qū)北邊、西邊各有一處出入口，其中西門為主入口，帶挑空、格柵等裝飾結(jié)構(gòu)的景觀大門，加上兩側(cè)景墻，沿街展示面超60米；內(nèi)建兩棟配套樓，高度10.43米。

進(jìn)門就是下沉庭院，周圍有綠色景觀帶，形狀疑似風(fēng)雨連廊，但平面圖上未做標(biāo)記。

二期將近400套房源，建面120-165㎡區(qū)間，面積段與一期基本相同?？车袅?10左右的小戶型，變成全四居產(chǎn)品。一期136戶型賣得不錯，二期大戶型占比明顯增加。

層高3.1-3.3米，贈送方面與一期尺度相當(dāng)：①南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積；②北向（部分在側(cè)邊）設(shè)備平臺全贈送；③部分戶型有側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗，面積全贈送。

項(xiàng)目緊鄰地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站，北側(cè)為槐房萬達(dá)廣場。

周邊最大競品是北京隅西頌，今年新開出的項(xiàng)目，7棟樓共439套房源，4月28日開盤，目前網(wǎng)簽57套，成交均價7.92萬元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個項(xiàng)目在售：中海豐和叁號院、中建云境。三個項(xiàng)目都是去年3月份前后開盤，流速都不算太快。

豐臺的新盤實(shí)在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價格成為決定性因素。

價差到位的話，豐臺是能夠承接海淀一部分外溢購買力的，畢竟擁有不錯的環(huán)線優(yōu)勢，適合預(yù)算有限但又追求高品質(zhì)住房的客群。