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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

剛剛結(jié)束的七批次土拍，最熱門、溢價率最高的當(dāng)屬楊浦濱江I4-01地塊，這塊地吸引了9家企業(yè)參與競拍。

經(jīng)過75輪競價后，中鐵置業(yè)&潤皋置業(yè)聯(lián)合體擊敗上海城建、華潤置地、招商蛇口、中海、保利發(fā)展&上海建工、國貿(mào)、北京建工、越秀8家實力房企，以27.36億元拿下地塊，樓面價9.22萬元/平米，溢價率28.09%。

這里有個細(xì)節(jié)，競拍結(jié)束后，其中一名競拍代表搖了搖頭，后仰靠住了椅背，眼望天花板，像是松了一大口氣——這場勝利來之不易。

外界的目光幾乎都集中在中鐵置業(yè)身上，但很少有人關(guān)注到中鐵置業(yè)的合作方：江蘇潤皋置業(yè)集團(tuán)有限公司。

進(jìn)深君查了下，這家名不見經(jīng)傳的公司來自南通如皋這個縣級市，成立于2019年12月，法定代表人黃俊，他同時也是潤皋置業(yè)的董事長、總經(jīng)理。

股權(quán)關(guān)系上，潤皋置業(yè)由如皋市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司100%持股，背后的實控人為如皋市人民政府。

對于楊浦東外灘地塊，二者的持股比例和分工尚不清楚，但在地塊“競得人”一欄，潤皋置業(yè)是在中鐵置業(yè)之前的。

從合作邏輯看，這更像是一場“資源互補(bǔ)”：潤皋置業(yè)希望借中鐵的品牌與上海市場經(jīng)驗 破局，進(jìn)入一線城市；中鐵置業(yè)則可能借助地方國企的資金支持或資源協(xié)調(diào)能力，降低拿地與開發(fā)風(fēng)險。

這場聯(lián)合并非偶然。

今年6月，中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理王偉東與如皋市主要領(lǐng)導(dǎo)就曾舉行會談，提及探索“房地產(chǎn)大健康”開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)融合。

王偉東表示，中鐵置業(yè)上海公司希望與如皋優(yōu)化合作模式，同時將發(fā)揮自身在房地產(chǎn)開發(fā)、康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營方面的優(yōu)勢，助力如皋城市發(fā)展。

彼時，如皋市交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)及中鐵置業(yè)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人均參會，為此次土拍合作埋下伏筆。

拿下地塊只是贏了第一步，真正的考驗才剛開始。

無論是中鐵置業(yè)還是潤皋置業(yè)，均缺乏上海核心區(qū)高端項目的操盤經(jīng)驗。

中鐵置業(yè)在上海的項目，比如中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里、中鐵虹橋逸都，基本是剛需或普通改善盤。

剛起步做上海核心低密度產(chǎn)品，對中鐵置業(yè)而言是個不小的突破。今年年初，中鐵置業(yè)以協(xié)議方式拿下楊浦區(qū)定海社區(qū)I15-01地塊（大橋街道89街坊），該地塊也是楊浦濱江“九宮格”其中的一處地塊，總價142641萬元，樓面價75005元/㎡。

8月中旬，地塊設(shè)計方案公示。擬建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設(shè)社區(qū)配套等，項目的入市還未提上日程。詳見：中鐵置業(yè)，跳出了舒適區(qū)

而潤皋置業(yè)一直深耕如皋本地市場，現(xiàn)有儲備項目約20個，但能叫得出名字的并不多，只有潤皋朗詩·尚賢里、潤皋·玖園，項目定位也是縣級市的剛需改善，缺乏核心城市高端項目的操盤經(jīng)驗。

此次聯(lián)合拿地，更是潤皋置業(yè)首次涉足一線城市豪宅市場，跨地域、跨能級的開發(fā)難度不言而喻。

二者都需突破以往剛需、改善產(chǎn)品的開發(fā)邏輯，做好充足準(zhǔn)備來應(yīng)對市中心高端項目的設(shè)計與運(yùn)營要求。

再看地塊本身，雖有稀缺性加持，卻也伴隨高預(yù)期壓力。

I4-01地塊是楊浦濱江九宮格中最后一塊限高24米的宅地，容積率1.8，預(yù)計會打造疊加洋房或者是純洋房產(chǎn)品。

地塊東北側(cè)即為此前兩次開盤認(rèn)購率超200%的紅盤“保利海玥外灘序BUND98”。相比BUND98，I4-01地塊形狀更規(guī)整、容積率更低，但樓面價高出約1萬元/㎡，未來售價預(yù)計或要沖上14萬元/㎡。

加碼上海高端樓市背后，中鐵置業(yè)在上海的項目已經(jīng)不多了。目前除了在售的古美閱華項目，只有楊浦的風(fēng)貌別墅待開。

此次拿下楊浦濱江地王，既是拓展高端產(chǎn)品線的嘗試，也帶有補(bǔ)倉的迫切性。

在當(dāng)下競爭激烈的上海新房市場，占了好的地段并不代表就能穩(wěn)贏，尤其是高端賽道，最終拼的還是產(chǎn)品力。

接下來的每一步，都要比拿地時更謹(jǐn)慎。畢竟，上海豪宅市場不缺好地段，缺的是能讓客群買單的好產(chǎn)品。