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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

深圳前海寶中，即將迎來兩個(gè)項(xiàng)目的正面PK。

繼保利瑧譽(yù)府在8月底首開后，一旁的中鐵閱臻府也傳來即將加推入市的消息。

市場稱，中鐵閱臻府將在今年11月加推剩下的1-3棟和1-4棟。

面積段為108、109、138㎡的四房，共301套。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月中旬，將開放實(shí)地樣板間。

2023年8月，中鐵以34.06億拿下閱臻府項(xiàng)目地塊。

地塊有要求3.55萬㎡的現(xiàn)房銷售面積。

也許迫于現(xiàn)房的壓力。

拿下地塊不久，中鐵就引入了能建進(jìn)行合作。

項(xiàng)目開發(fā)主體為深圳諾德寶中置業(yè)有限責(zé)任公司。

該公司由中鐵置業(yè)廣州（中國中鐵旗下）和廣州葛洲壩灣區(qū)置業(yè)（中國能建旗下）分別持股51%、49%。

項(xiàng)目公司董事長為劉旭升，總經(jīng)理為李新軍。

劉旭升也為中鐵置業(yè)華南公司副總經(jīng)理。

引入能建后，去年7月，閱臻府首開，推出了1-1棟和1-2棟，共計(jì)314套房源。

目前，項(xiàng)目首批推出的房源已基本清盤。

而最新即將推出的1-3棟和1-4棟，就是項(xiàng)目的現(xiàn)房部分。

中鐵閱臻府并非新規(guī)，但產(chǎn)品其實(shí)也不算差。

這也是項(xiàng)目去年首開以來，能夠快速完成去化的原因。

只不過，今日已不同往昔。

保利瑧譽(yù)府的開盤，顯然給了中鐵閱臻府不小壓力。

特別是，在兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品整體大差不差的情況下，閱臻府還是舊規(guī)產(chǎn)品。

僅這項(xiàng)就有些吃虧。

具體兩個(gè)項(xiàng)目到底怎么樣？我們仔細(xì)來分析下。

1）整個(gè)體量來看。

中鐵閱臻府要更大一些，總建面11.15萬㎡，4棟住宅樓。

保利瑧譽(yù)府總建面8.02萬㎡，只有兩棟住宅樓。

兩個(gè)項(xiàng)目的容積率一致，都是5.4。

只不過，中鐵閱臻府的樓高要更低一些，31-37層。

保利瑧譽(yù)府則2棟樓都是44-45層的超高層。

這也意味著，中鐵閱臻府的樓間距會更小。

2）產(chǎn)品上看。

中鐵閱臻府為約94、108、109、138㎡的3-4房。

保利瑧譽(yù)府則為約114、123、138、143㎡的4-5房。

前者是剛需 改善定位。

后者則是純改善盤。

這從梯戶比上也能看出。

中鐵閱臻府4棟樓梯戶比包括2梯5/6戶、3梯5戶。

保利瑧譽(yù)府則是4梯5戶，能做到專梯入戶。

另外，閱臻府得房率在92%-98%。

而瑧譽(yù)府作為新規(guī)產(chǎn)品，得房率最高據(jù)稱能到108%。?

3）景觀方面。

由于西南面原本150米的商業(yè)地塊調(diào)規(guī)成學(xué)校。

沒有高層建筑遮擋，兩個(gè)項(xiàng)目喜提海景。

不過也還是有所區(qū)別。

中鐵閱臻府地塊是沿西南、東北向豎向分布。

且有4棟住宅，導(dǎo)致項(xiàng)目能看到的海景視野并不大。

從樓棟排布看，項(xiàng)目即將推出的1-3棟、1-4棟，是外側(cè)更靠近海的兩棟樓。

因此景觀視野也是最好的。

但即便是這樣，兩棟樓也僅有04、05四個(gè)戶型是朝向西南可以看海。

其余的六個(gè)戶型均朝向東南。

反觀保利瑧譽(yù)府。

由于項(xiàng)目地塊是沿西南、東北橫向分布。

因此獲得了更大的海景面寬。

項(xiàng)目兩棟樓，除了114㎡的兩個(gè)戶型是朝向東北看不到海景。

其余的八個(gè)戶型均是朝向西南可以看海。

4）比較多人提到的噪音問題。

因?yàn)閮蓚€(gè)地塊的西南面靠近廣深沿江高速。

另外新規(guī)劃的學(xué)校也在這一面。

所以市場對這兩個(gè)項(xiàng)目的噪音問題也比較關(guān)注。

如果從這方面看的話。

中鐵閱臻府即將推出的1-3棟、1-4棟，受到的影響無疑更大些。

一個(gè)，因?yàn)殚喺楦倪@兩棟樓，位置上更靠近學(xué)校和沿江高速。

而保利臻譽(yù)府是更靠近里邊。

另一個(gè)，瑧譽(yù)府跟規(guī)劃的學(xué)校，以及沿江高速，還隔著一個(gè)街心公園。

后期建起來，也可以對噪音起到一定阻隔作用。

當(dāng)然，可能作用不大。

但起碼相對于閱臻府的兩棟樓，受影響肯定會更小一些。

其實(shí)，從推盤的節(jié)奏來看。

閱臻府顯然是將1-3棟、1-4棟當(dāng)做“王牌”的。

因?yàn)闊o論是從現(xiàn)房銷售角度，還是視野景觀。

這兩棟樓可以說是整個(gè)小區(qū)“含金量”最高的。

所以價(jià)格上，預(yù)計(jì)也會比去年首開高出一些。

但具體能不能賣出高價(jià)，還要看市場接受度如何。

畢竟，如今項(xiàng)目多了一個(gè)競爭對手。

如果賣貴了，別人為什么不選擇梯戶比更舒適的瑧譽(yù)府呢。

去年首開，閱臻府的備案價(jià)8.58萬/㎡，折后均價(jià)8.33萬/㎡。

而保利瑧譽(yù)府，今年8月23日開盤，推出1棟二單元。

開盤綜合約93折，折后均價(jià)約9.2萬/㎡。

銷售23億，去化約96%。

保利瑧譽(yù)府剩下的1棟二單元，據(jù)悉預(yù)計(jì)也會在11月加推。

這兩個(gè)項(xiàng)目，看來免不了一場正面“硬剛”