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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

9月初，海玥黃浦源項(xiàng)目舉辦了一場(chǎng)別開(kāi)生面的發(fā)布會(huì)。

上海建工房產(chǎn)沒(méi)有采用傳統(tǒng)的樓盤宣講形式，而是以“微電影實(shí)景樣板間論壇”組合，通過(guò)更具文化感和沉浸感的方式，呈現(xiàn)項(xiàng)目理念與生活場(chǎng)景。

活動(dòng)中首映了地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首部以“墅享家”為主題的微電影《上海色味》，并同步展現(xiàn)了196㎡、180㎡、360㎡、550㎡四個(gè)面積段房源的全新實(shí)景樣板間，為項(xiàng)目造勢(shì)。

海玥黃浦源的前身由新昌路001、006、007街坊三個(gè)地塊組成，西側(cè)即為南北高架。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)006地塊，目前已交付。

二期項(xiàng)目則是由001和007兩個(gè)地塊組成，其中，001號(hào)地塊包括建3棟超高層住宅和1棟16層洋房，最高達(dá)165米；007號(hào)地塊是上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊，包括為聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟產(chǎn)品。

高層均價(jià)14.5萬(wàn)/㎡、風(fēng)貌別墅均價(jià)25萬(wàn)/㎡。同片區(qū)的新房，單價(jià)已經(jīng)奔18萬(wàn)/㎡了。

單看項(xiàng)目本身，優(yōu)勢(shì)突出：它是黃浦區(qū)少有的限價(jià)樓盤，也是人民廣場(chǎng)板塊唯一在售的準(zhǔn)現(xiàn)房，稀缺性拉滿。

按理說(shuō)，這樣的項(xiàng)目應(yīng)受到高端買家的熱烈追捧，但實(shí)際市場(chǎng)反響卻并未達(dá)到熱銷或現(xiàn)象級(jí)水平。

開(kāi)盤一年去化52%

對(duì)比周邊項(xiàng)目，更能看出海玥的“尷尬”。

和它隔了一個(gè)南北高架的靜安東斯文里地塊，被中海地產(chǎn)在7月的六批次土拍中拿下，總價(jià)53.63億元，成交樓面價(jià)90390元/㎡，溢價(jià)率10.10%?？鄢虡I(yè)成本后，可售住宅樓面價(jià)實(shí)際攀至11.4萬(wàn)/㎡，未來(lái)售價(jià)預(yù)計(jì)在16萬(wàn) /㎡。

不過(guò)，這波熱度并未帶給海玥黃浦源過(guò)多的利好。

離東斯文里更遠(yuǎn)的康定壹拾玖，均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)/㎡，但仍實(shí)現(xiàn)了兩次開(kāi)盤日光。

海玥黃浦源均價(jià)14.5萬(wàn)/㎡左右，比康定壹拾玖低約2.5萬(wàn)/㎡，去化卻沒(méi)跟上。

2023年9月24日，項(xiàng)目首批房源正式入市，即新昌城一期，推出308套建面約93-598㎡房源，均價(jià)14.3萬(wàn)/㎡，認(rèn)籌率97%，并未觸發(fā)積分、未觸發(fā)限售。官方公告開(kāi)盤8小時(shí)內(nèi)賣出了64.8億元。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前還剩92套房源可售。開(kāi)盤兩年，網(wǎng)簽去化率約70%。

2024年9月，海玥黃浦源二期加推134套房源，最終累計(jì)認(rèn)購(gòu)148組，認(rèn)購(gòu)率約110%，同樣未觸發(fā)積分和限售。開(kāi)盤去化89套，銷售額為33億，當(dāng)日去化率約66%。

今年4月下旬，海玥黃浦源又推出116套建面約94-402㎡房源，主力戶型是303㎡五房，均價(jià)14.56萬(wàn)/㎡，最終認(rèn)購(gòu)率103%。算得上推盤以來(lái)最好的成績(jī)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，海玥黃浦源250套房源已售131套，網(wǎng)簽去化率52.4%。

這樣的去化速度在上海核心區(qū)的高端樓盤市場(chǎng)中算是慢的。

更讓海玥黃浦源去化承壓的是，它即將迎來(lái)一位實(shí)力強(qiáng)勁的對(duì)手，距離項(xiàng)目約5公里的綠城黃浦ONE已進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)。

綠城黃浦ONE計(jì)劃推出建面約155-193㎡的3-4房戶型，市場(chǎng)預(yù)計(jì)均價(jià)18萬(wàn)/㎡，總價(jià)門檻約2800萬(wàn)起。

綠城近年在上海豪宅市場(chǎng)早已站穩(wěn)腳跟，此前打造的多個(gè)高端項(xiàng)目，為其積累了穩(wěn)定的市場(chǎng)口碑，銷售業(yè)績(jī)也有實(shí)打?qū)嵉闹?。且綠城黃浦ONE的總價(jià)段和面積段，與海玥黃浦源部分房源的目標(biāo)客群重疊。

業(yè)績(jī)“壓艙石”

海玥黃浦源對(duì)上海建工房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)至關(guān)重要。

2024年海玥黃浦源實(shí)現(xiàn)銷售額68億元，占全年銷售的比例約為73%。

據(jù)上海建工官方公示，海玥黃浦源單盤累計(jì)銷售額突破228億元。

“海玥”系產(chǎn)品是上海建工房產(chǎn)的一張名片。

2019年，上海浦東新區(qū)海玥瑄邸開(kāi)盤，成為上海首個(gè)"海玥系"項(xiàng)目。到了2021年，“海玥”系產(chǎn)品全面鋪開(kāi)，上海金山的海玥瀜庭、浦東的海玥銘邸等項(xiàng)目相繼入市，為建工房產(chǎn)拉了一波銷售業(yè)績(jī)。

近一年來(lái)，上海建工和老搭檔保利一起做了幾個(gè)冠名了“海玥”的項(xiàng)目，支撐起了業(yè)績(jī)，如保利建工·海玥錦上，保利建工海玥外灘序BUND98，后者更是楊浦濱江紅盤。

據(jù)克而瑞，今年1-8月，上海建工實(shí)現(xiàn)43.45億元的權(quán)益銷售額，在上海房企中位列第22。

今年上半年，上海建工實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1050.42億元，較上年同期下降28.04%；歸母凈利潤(rùn)7.10億元，同比減少14.04%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)2.17億元，同比大幅下滑69.13%。

關(guān)于扣非凈利潤(rùn)巨降近七成的原因，上海建工稱，報(bào)告期內(nèi)行業(yè)需求變動(dòng)，公司營(yíng)收下降，毛利同比減少。地產(chǎn)和投資業(yè)務(wù)不及預(yù)期，影響整體盈利能力。

具體到上海建工全資子公司上海建工房產(chǎn)，其在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.03億元，相比于去年同期下滑幅度超50%，歸母凈利潤(rùn)虧損2.42億元。

在上海建工房產(chǎn)舉行的2025年度營(yíng)銷工作會(huì)議上，公司黨委書記、董事長(zhǎng)王祺國(guó)提到：

面對(duì)行業(yè)深度調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房產(chǎn)公司要以“越是艱險(xiǎn)越向前”的斗志，在危機(jī)中育先機(jī)、于變局中開(kāi)新局。

在拿地端，上海建工鮮少單獨(dú)在上海土拍市場(chǎng)中拿地，而多是與保利一起聯(lián)合參與競(jìng)拍。目前看來(lái)，其在上海的土地儲(chǔ)備也不多了。