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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上周，徐匯東安新村兩幅地塊成功出讓的消息，再度炸響上海樓市。

127b-24&125-31地塊已確定由中海、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資聯(lián)合開發(fā)。

緊接著，東安新村另一幅地塊——127b-23地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

看完這波數(shù)據(jù)和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，只能說上海頂豪市場(chǎng)的門檻又被抬到了新高度。

從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來看，地上總計(jì)容建筑面積66221.66㎡，加上3%超低能耗獎(jiǎng)勵(lì)面積，只規(guī)劃了206戶，戶均面積達(dá)330㎡。一共635個(gè)車位，車位比達(dá)1:3。

按照周邊近20萬/㎡的均價(jià)，套均售價(jià)將超6000萬。這個(gè)價(jià)格放在上海，也只有真正的塔尖人群才能碰。

即便如此，一旦上市，大概率又將引爆一輪搶購(gòu)熱潮。

很多人說市場(chǎng)低迷，但真正的好產(chǎn)品永遠(yuǎn)稀缺。

尤其是在上海，尤其是在核心地段。

豪宅滿配

看一下項(xiàng)目的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：

1、地塊將建5幢17-25F住宅，首層均架空，呈南北行列式排布。

2、小區(qū)完全人車分流，設(shè)置了3個(gè)車行出入口，分別位于南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)的馬路上。主出入口位于西側(cè)的東安路，這一側(cè)還有一個(gè)非機(jī)動(dòng)車出入口。

3、社區(qū)中間做了超大面積的下沉庭院，地面3處集中綠地做了1.5米的覆土。加上5幢樓全部首層架空，會(huì)所的功能也會(huì)很豐富。

4、從公示圖來看，上面未標(biāo)注風(fēng)雨連廊，但多處設(shè)置了景觀構(gòu)架，且下沉庭院幾乎覆蓋了每一個(gè)樓棟，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)無風(fēng)雨歸家。

5、建筑輪廓線帶有弧形轉(zhuǎn)角，應(yīng)該會(huì)有多陽(yáng)臺(tái)的創(chuàng)新戶型，外立面會(huì)大面積使用玻璃。

6、住宅均為兩梯兩戶，每戶橫向面寬達(dá)到17.91-21.32米，進(jìn)深16米左右。西側(cè)的1#、3#、5#樓預(yù)計(jì)是260㎡戶型，東側(cè)的2#、4#樓預(yù)計(jì)是360㎡戶型。

頂樓或有頂躍產(chǎn)品，這個(gè)面寬和面積段，妥妥的“空中別墅”既視感。

事實(shí)上，這塊地雖然相對(duì)低調(diào)，但動(dòng)作極快。快的話，年內(nèi)就能首開。

早在正式公示規(guī)劃圖之前，5月中旬，地塊的測(cè)繪、設(shè)計(jì)等流程相繼開始招標(biāo)；之后，127b-23地塊獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；8月初已經(jīng)開始動(dòng)工。

此前，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)傳出一張規(guī)劃圖，與此次正式公示的大致相似，樓棟排布不變，此次主要是深化了建筑細(xì)節(jié)。

入局者猜想

再來聊聊背后的玩家。

今年以來，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目以協(xié)議方式陸續(xù)成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區(qū)C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊，出讓總金額約523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計(jì)容面積60.05萬平方米。

127b-23地塊是其中最小的一宗涉宅用地。2025年3月，上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司以83.5億元協(xié)議摘得該地塊，樓面價(jià)12.61萬元/㎡。

該地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬㎡，建筑限高100米，全裝修比例100%，沒有公租房、中小套比例要求。

這種“無束縛”的地塊，在上海核心區(qū)簡(jiǎn)直是稀缺品，也為打造純頂豪社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。

新楓安由上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司100%持有，后者由上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司100%持有。

目前新楓安的股權(quán)及14.15億元債權(quán)正在上海聯(lián)交所掛牌，總掛牌價(jià)29.87億元，擬于9月30日完成交易。

市場(chǎng)早有傳聞?wù)f，宸嘉會(huì)參與項(xiàng)目的開發(fā)。

8月，有市場(chǎng)消息傳出，前象嶼地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理孫群存已入職宸嘉發(fā)展上海公司。作為一名85后的年輕高管，孫群存的職業(yè)生涯一直奮戰(zhàn)在營(yíng)銷一線，在華潤(rùn)置地、融信、金輝、象嶼都留下過赫赫戰(zhàn)績(jī)。

在上海市場(chǎng)，宸嘉打造豪宅的實(shí)力已經(jīng)得到市場(chǎng)驗(yàn)證。

去年6月，位于普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊的宸嘉100嘉佰道422套房源獲1000組認(rèn)購(gòu)，2小時(shí)賣光，吸金超61億，差不多17秒賣了一套房子。

今年，徐匯濱江地王項(xiàng)目“嘉佰道·徐匯”還未入市，但已賺足了市場(chǎng)關(guān)注度。

這也是宸嘉在上海僅剩的項(xiàng)目。宸嘉后續(xù)或會(huì)通過小股操盤的方式入局127b-23地塊，負(fù)責(zé)產(chǎn)品打造和營(yíng)銷。

值得注意的是，大象建筑設(shè)計(jì)獲得了127b-23地塊的設(shè)計(jì)權(quán)。而宸嘉100·嘉佰道和嘉佰道·徐匯的建筑設(shè)計(jì)，都有大象建筑設(shè)計(jì)的參與。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)會(huì)為稀缺買單，這個(gè)項(xiàng)目算是把“稀缺”兩個(gè)字玩明白了。

首先是產(chǎn)品稀缺，純大戶型小區(qū)在上海本來就不多見，206套純粹的大平層，直接保證了圈層的純粹性。

住在這里的都是相同量級(jí)的人群，這種圈層價(jià)值并不是隨便哪個(gè)項(xiàng)目都能比的。

其次是地段的稀缺，周邊的成交情況已經(jīng)證實(shí)，只要產(chǎn)品做的夠好，頂豪市場(chǎng)從來不怕賣不動(dòng)。

東安地塊的南側(cè)，就是近年來不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄的豪宅聚集地徐匯濱江。

5月，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，套均5000萬的房子，認(rèn)籌率近160%，120套房源開盤當(dāng)天售罄，單日銷售金額69.88億元。

這個(gè)價(jià)格也是對(duì)市場(chǎng)的一次試探。

與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽(yù)府，312套房源吸引849組購(gòu)房者認(rèn)籌，今年3月28日開盤即罄，均價(jià)為14.3萬元/㎡，實(shí)現(xiàn)銷售額47.68億元。

127b-23地將來賣多少錢？會(huì)不會(huì)又現(xiàn)日光？我們拭目以待。