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廣發(fā)證券郭鎮(zhèn)：房地產(chǎn)資產(chǎn)分三類，價格邏輯完全不同

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財(cái)經(jīng) 張林霞 10.4w閱讀 2025-09-17 15:11

樂居財(cái)經(jīng) 張林霞 9月17日，2025中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。

會上，廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)發(fā)表主題演講，他認(rèn)為未來可以把房地產(chǎn)資產(chǎn)分成三類，三類市場的資產(chǎn)價格邏輯要分開去看。

第一類是新房，其價格跟著產(chǎn)品走，政府也好，企業(yè)也好，都在不斷的給新房做加法，產(chǎn)品的獲得感更強(qiáng)，甚至現(xiàn)在有些企業(yè)開始卷情緒價值，最近看盤看的體驗(yàn)也很好。

第二類是核心二手房，所謂核心二手房是它的功能性，它的價格段會跟新房產(chǎn)生一定的差異化，作為互相的補(bǔ)償，這類核心二手房資產(chǎn)，它們的價格表現(xiàn)跟市場交易量走，每個城市也都有自己的榮枯線。

第三類就是非核心二手資產(chǎn)，非核心二手資產(chǎn)的價格，因?yàn)檫^去過度的供應(yīng)，包括居民購買過程當(dāng)中的一些判斷也好，保有量很大，可能存量的350億平米里面有200億平米是這類房子，它們肯定還會面臨一定的價格壓力，就需要政策的明確支持。

持有這類資產(chǎn)的人越來越多的進(jìn)行資產(chǎn)置換，所以它的拋售壓力也在逐步的增強(qiáng)。所以我們認(rèn)為未來其實(shí)在整個市場端，隨著新房開盤去化率的提升，企業(yè)的拿地行為，包括非城投企業(yè)的購地強(qiáng)度在逐步回升。

開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品，居民消費(fèi)者現(xiàn)在也開始不把房子當(dāng)成一個普通的財(cái)產(chǎn)配置，而作為一個消費(fèi)品去進(jìn)行考慮和對待，整個產(chǎn)業(yè)重塑完成之后，行業(yè)的供應(yīng)鏈指標(biāo)，包括開工、拿地、投資等會變好，對于行業(yè)的貢獻(xiàn)也會相應(yīng)的增長。

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