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文/粵進深 嚴明會

深圳寶中。

這幾年，泰華梧桐林居這個盤，幾乎每年都要被拉出來遛一番。

坊間的內(nèi)容也大同小異：

XX年深圳待入市項目——泰華梧桐林居。

寶安區(qū)XX年潛在入市新樓盤——泰華梧桐林居。

寶中“捂盤王”坐不住了，終于要入市了？

……

直到一次又一次被“鴿”后，大家對這個樓盤的期待值也開始逐年降低。

甚至有了些“愛賣就賣，不賣拉倒”的佛系感。

若是一直沒動靜也就算了，但它卻還時不時地出來刷下存在感。

這不，11月4日，深圳市規(guī)自局寶安管理局剛公布了項目的總平面圖。

這距離8月底調(diào)規(guī)，過去兩個多月。

01

刪除“70/90”，砍掉421戶

今年以來，泰華梧桐林居進行過兩次調(diào)整。

一次是在7月份，項目申請變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

當(dāng)時，最核心的變化是，刪除了原許可證中“項目套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于商品房項目總建設(shè)面積和總套數(shù)的70%”。

即取消了“70/90”限制條件。 

根據(jù)此前規(guī)劃，泰華梧桐林居總規(guī)劃4482套房源，其中套內(nèi)面積小于90平方米的達3538套。

業(yè)內(nèi)人士分析，這一點調(diào)整后，項目大戶型比例可能會提升。

果不其然，8月底，項目申請總平面圖修改。

總戶數(shù)減少至4061戶，足足砍掉了421戶。

隨著此次調(diào)整后的總平面圖正式公布，這個戶數(shù)應(yīng)該已是最終版。

項目體量不小。

總用地面積7.65萬平方米，其中建設(shè)用地面積7.2萬平方米，計容建筑面積47.4萬平方米。

其中住宅38.8萬平方米，商業(yè)3.7萬平方米。

容積率5.62。

共由9棟住宅組成，分別為1-4棟、5棟一二三四單元以及6棟，樓高為38層-53層。

1）整個小區(qū)呈圍合式布局，分為南區(qū)和北區(qū)，中央是原始生態(tài)水湖。

湖上有兩座橋，分布在小區(qū)中間和西側(cè)位置。

這樣5棟、6棟的業(yè)主去到北側(cè)的商業(yè)和會所，就不用繞那么遠了。

2）1棟和2棟住宅樓中間空地，是大片的社區(qū)活動公共空間，面積3830平方米。

整個小區(qū)，由于被原始生態(tài)水湖占據(jù)了不少的比例，公共活動空間其實并不多。

2棟旁邊是小區(qū)配建的幼兒園，3層樓高，設(shè)有專門的幼兒園人行/車行出入口。

3）5棟一二三四單元和6棟住宅樓之間，有商業(yè)裙樓連接。

部分商業(yè)裙樓和住宅樓相鄰的地方，還設(shè)計了露臺。

4）7棟是綜合體育館、社區(qū)服務(wù)中心和1600平方米的會所。

除住宅樓和商業(yè)裙樓外，小區(qū)北側(cè)還有三棟獨立的商業(yè)樓——

8棟、9棟和10棟商業(yè)樓一字排開，層高分別是3層、5層和5層。

另外，還有個11棟，功能也是商業(yè)，但只有1層，面積1615平方米。

02

寶中捂盤王，歷經(jīng)多次調(diào)規(guī)

泰華梧桐林居，堪稱寶中著名的“捂盤王”。

樓盤早已建好，但就是不入市，吊足了大家的胃口。

不僅如此，項目還經(jīng)歷了多次調(diào)規(guī)。

2021年7月，增加公共設(shè)備用房面積。

修改原因是，項目設(shè)計了大面積的生態(tài)湖，考慮水體凈化和循環(huán)的需求，在地下一層上方增加蓄水池夾層及相關(guān)設(shè)備房約1.94萬平方米。

2022年3月，對南北區(qū)進行了劃分。

其中，已報建1-4棟、11-12棟為北區(qū)；未報建5-10棟為南區(qū)。

刪除未報建各樓棟尚未確定的數(shù)據(jù)，并對部分技術(shù)經(jīng)濟指標進行了調(diào)整。

今年7月，除刪除“70/90”外，停車位配置也有變化。

機動車泊位數(shù)從3083輛減少至2931輛；自行車泊位數(shù)調(diào)整為2014個。

并優(yōu)化了幼兒園及公共配套車位的相關(guān)表述。

從“幼兒園3個（停車位）”“相關(guān)公共配套車位13個”調(diào)整為“保證幼兒園停車位不少于3個”、“相關(guān)公共配套車位不少于13個”。

8月底，項目又修改總平面圖。

這次改動不大，多是一些細節(jié)方面的調(diào)整。

比如，1-5棟塔樓新增屋頂大堂；結(jié)合裙樓商業(yè)深化設(shè)計，微調(diào)商業(yè)建筑輪廓調(diào)整。

優(yōu)化項目景觀設(shè)計，并結(jié)合景觀深化設(shè)計微調(diào)消防道路線位。

同時，在1棟與3棟之間增加消防車回轉(zhuǎn)道路。

以及商業(yè)、幼兒園等建筑高度微調(diào)。

修修補補這么多年，不斷“查漏補缺”，也是不容易。

之前，泰華梧桐林居流出過一張效果圖，住宅樓上長滿了綠植。

一眼望去，還以為是碧桂園總部大樓。

03

產(chǎn)權(quán)縮水22年，賣還是租？

泰華梧桐林居是個很有故事的樓盤。

項目所處的A004-0072地塊，早在2003年1月7日就簽訂了用地合同（深地合字［2002］4137號）。

土地使用年限為70年，到今年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水22年。

當(dāng)時拿地四年后，項目才取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

然而，由于資金方面出現(xiàn)問題，建筑工程未能如期動工，這一許可證也隨之失效。

2010年，該地塊被列入寶安區(qū)閑置土地清單。

后經(jīng)過重新申請以及簽訂補充協(xié)議等一系列操作，得以恢復(fù)開發(fā)資格。

時間來到2018年7月，深圳規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局披露宗地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的變更公示。

2020年，項目終于開工建設(shè)。2024年12月，竣工并完成交付。

目前，泰華梧桐林居處于現(xiàn)房未售的狀態(tài)，何時開盤暫時未知。

此前消息，將首推北區(qū)982戶建面約107-138-172平方米住宅。

也有傳聞，開發(fā)商不賣，將自持長租。

真真假假，尚未可知。

04

曾經(jīng)的“深圳標王”，光環(huán)不再

項目由泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱“泰華地產(chǎn)”）和深圳市新安安樂股份合作公司共同開發(fā)。

泰華地產(chǎn)成立于1991年，注冊資本10.73億港元，控股股東港企泰華集團（中國）有限公司，持有其100%股權(quán)。

公司董事長、總經(jīng)理為羅澤偉。

泰華地產(chǎn)是最早一批落戶深圳寶安的港資企業(yè)。

在上世紀90年代末、新世紀初的時候，泰華地產(chǎn)很是熱衷于參與深圳的土拍活動。

2000年，它曾以3.24億元拍下寶安地王。

2001年再度出手，以7億元和7.55億元分別競得深圳紅樹灣兩宗地塊，總建面達70萬平方米。

并在5天內(nèi)交清了全部地價款。

泰華地產(chǎn)也一度被譽為“深圳標王”。

2002年，公司創(chuàng)始人羅瑞希因病去世，長子羅澤偉接任泰華董事長一職。

此一變故，也讓泰華地產(chǎn)的發(fā)展勢頭陡然變緩。

后因資金問題，泰華地產(chǎn)將紅樹灣地塊轉(zhuǎn)手中信，有了后來“灣區(qū)物業(yè) 比肩全球”的中信紅樹灣。

還有一宗福田中心商業(yè)地塊，轉(zhuǎn)給了星河地產(chǎn)，成為了如今的COCO Park。

而泰華地產(chǎn)，也在近些年逐漸淡出了深圳人的視野。