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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳

地產(chǎn)圈寫(xiě)《致股東函》最細(xì)致入微的老板，當(dāng)屬恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗。

73歲高齡的他，雷打不動(dòng)，在1月27日定稿了長(zhǎng)達(dá)22頁(yè)、2萬(wàn)3千字的致股東函。這位經(jīng)歷地產(chǎn)40載風(fēng)雨的老地產(chǎn)人，一針見(jiàn)血地指出，“內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商所玩的游戲是不可持續(xù)的。他們追求的是規(guī)模和速度，而不是盈利能力和素質(zhì)，這種音樂(lè)椅游戲遲早會(huì)結(jié)束?！?/span>

早在幾年前，他就曾拋出“瘋子論”，認(rèn)為房地產(chǎn)的黃金年代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)很難賺大錢(qián)，可惜中國(guó)房地產(chǎn)瘋子太多了，這些人的結(jié)局不是破產(chǎn)就是入監(jiān)獄。

眼下，陳啟宗的預(yù)判正在不斷應(yīng)驗(yàn)。在“三道紅線”等監(jiān)管政策的調(diào)控下，暴雷、破產(chǎn)重整、“被調(diào)查”等劇情輪番上演。

對(duì)于當(dāng)下的“恒大現(xiàn)象”，陳啟宗覺(jué)得“要指出多年前誰(shuí)最瘋狂并不難，他們很可能會(huì)造成最大的爛攤子?！钡止P鋒一轉(zhuǎn)，認(rèn)為這個(gè)“爛攤子”不見(jiàn)得會(huì)影響其業(yè)務(wù)，反而是“頗為有利”。

在陳啟宗的眼里，目前或許正是港資房企的“春天”，他們躊躇滿(mǎn)志。

3月，內(nèi)地民營(yíng)地產(chǎn)商繼續(xù)在流動(dòng)性問(wèn)題中疲于應(yīng)對(duì)，近期與核數(shù)師似乎又進(jìn)行了一番博弈，年報(bào)難產(chǎn)的現(xiàn)象多有發(fā)生；相較之下，港資上市房企大部分都已經(jīng)如期發(fā)布財(cái)報(bào)，營(yíng)收正向增長(zhǎng)，毛利率、凈利率維持高位，讓一眾內(nèi)房股心生羨慕。

自去年下半年以來(lái)，嘉里建設(shè)、瑞安、香港置地等，都瞄準(zhǔn)了內(nèi)地市場(chǎng)，淡定地物色項(xiàng)目、低價(jià)抄底，各有所獲。手握大筆現(xiàn)金，港資開(kāi)發(fā)商成了土拍市場(chǎng)，以及行業(yè)出清收并購(gòu)陣地中的主角之一。

在港資房企業(yè)績(jī)會(huì)上，新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛也頗為凡爾賽表示，“整個(gè)大灣區(qū)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)了，新世界有錢(qián)，又是香港開(kāi)發(fā)商，是比較靠得住的，所以有100個(gè)找我們談項(xiàng)目收購(gòu)?！?/span>

猛虎出擊

陳啟宗的信心來(lái)源，在于過(guò)去一年恒隆的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

去年，恒隆地產(chǎn)的總收入和營(yíng)業(yè)溢利分別上升15%、14%，至103.21億港元和73.71億港元。借此，它實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，期內(nèi)股東應(yīng)占基本純利上漲4%，至43.65億港元。

這份成績(jī)單，大部分是內(nèi)地租賃收入加成的。眼下恒隆的內(nèi)地分部業(yè)務(wù)，不管是收入還是利潤(rùn)，都已經(jīng)超過(guò)了香港分部。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，陳啟宗特意提到，目前上海恒隆廣場(chǎng)一個(gè)商場(chǎng)每年的銷(xiāo)售額，就已經(jīng)是恒隆在香港所有零售物業(yè)銷(xiāo)售總額的2.7倍；而上海港匯恒隆廣場(chǎng)，也很可能在一兩年之內(nèi)，超越恒隆在香港所有的銷(xiāo)售額。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目便撐起半邊天，讓陳啟宗更為堅(jiān)定地布局內(nèi)地市場(chǎng)，他的兒子陳文博，過(guò)去一年都忙于在內(nèi)地考察項(xiàng)目，曾在4個(gè)月內(nèi)走了20座城市。適逢不少內(nèi)地房地產(chǎn)商在財(cái)政上比較困難，這可能是恒隆開(kāi)啟買(mǎi)地和收購(gòu)的最好時(shí)機(jī)。

新世界發(fā)展行政總裁鄭志剛，也不約而同透露出了“進(jìn)取”的信號(hào)。

他表示，內(nèi)地“三條紅線”政策，要求高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化，并鼓勵(lì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的發(fā)展商多做收購(gòu)，以化解行業(yè)危機(jī)。這個(gè)形勢(shì)反而成為新世界收購(gòu)優(yōu)質(zhì)土地的契機(jī)，同時(shí)可以加快入賬，并稱(chēng)之為quick win。

“新世界現(xiàn)金流和短期內(nèi)可動(dòng)用的資金大概1000億港元，資金資源已經(jīng)充裕。今年，新世界發(fā)展會(huì)預(yù)留大約200億港元用于收購(gòu)，鑄就quick win。并看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)軍大灣區(qū)，留意地點(diǎn)較好、成熟、短期內(nèi)可銷(xiāo)售的改造項(xiàng)目?！?/span>

而被稱(chēng)為“銅鑼灣大地主”的希慎興業(yè)，雖然一再?gòu)?qiáng)調(diào)香港業(yè)務(wù)仍是集團(tuán)的核心，但公司管理層也看好上海、大灣區(qū)等內(nèi)地市場(chǎng)，認(rèn)為“覺(jué)得有好的機(jī)遇時(shí)，會(huì)進(jìn)行一些有序的投資。”

太古地產(chǎn)則直接將內(nèi)地的投資金額進(jìn)行量化，它計(jì)劃未來(lái)10年內(nèi)，投資超過(guò)1000億港元，在香港、內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項(xiàng)目，而其中有五成的投資額，會(huì)在內(nèi)地繼續(xù)發(fā)展太古匯和太古里品牌。

而太古“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的底氣在于，過(guò)去五年，從資金流轉(zhuǎn)策略中產(chǎn)生430 億港元現(xiàn)金，以加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表，令其有能力將資金投入到新的投資機(jī)會(huì)中。

除此之外，已有兩三年沒(méi)有在內(nèi)地市場(chǎng)拿地的九龍倉(cāng)集團(tuán)，也在摩拳擦掌。

九龍倉(cāng)主席吳天海透露，“沒(méi)有退出內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)的意圖，只是在選擇投資項(xiàng)目時(shí)比較挑剔，有好項(xiàng)目時(shí)仍然會(huì)考慮投資。就如老虎捕獵時(shí)的情況一樣，等到有把握的時(shí)候才會(huì)出手，而之前則盡可能地保留體力。”

連此前大舉從內(nèi)地“撤退”的長(zhǎng)實(shí)，其管理層也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，“未來(lái)更會(huì)加大在中國(guó)內(nèi)地的投資力度?！痹诶顫赦牽磥?lái)，大風(fēng)大浪時(shí)捱得起，是一種能力的表現(xiàn)。

土地市場(chǎng)不景氣時(shí)，為了保證土地出讓收入，地方城市可能會(huì)選擇將一些核心優(yōu)質(zhì)地段的地塊推出，而內(nèi)地民企囿于流動(dòng)性困局，脫不開(kāi)身，港企便有了較寬的選擇面，他們能從容地計(jì)算成本與收益，精挑細(xì)選。

從以往港企的布局習(xí)慣看，他們會(huì)聚焦于內(nèi)地一二線城市，拿下體量較大的地塊之后，進(jìn)入緩慢的開(kāi)發(fā)周期，打造以高端商業(yè)項(xiàng)目為核心的綜合項(xiàng)目，著眼利潤(rùn)與現(xiàn)金流。

百億奪地

陳啟宗有自己的一套購(gòu)地理論，“買(mǎi)地的房地產(chǎn)發(fā)展商少了……如果恰巧有我們喜歡的地塊，我們或許能以低價(jià)購(gòu)入。在過(guò)去約15年來(lái)，我們不止一次這樣購(gòu)置土地?！?/span>

他的這番話(huà)，道出了港企以往逆周期操作的邏輯。2008年、2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于短暫低迷期，港資地產(chǎn)商趁機(jī)在全國(guó)各地?fù)炻?，低價(jià)獲取了大量的土地儲(chǔ)備，而自去年下半年以來(lái)，這種情景又不時(shí)上演。

他們獲取項(xiàng)目的方式較為多樣，包含土拍、收購(gòu)，以及舊改等。

其中的最大手筆，當(dāng)屬2021年12月，瑞安房地產(chǎn)在武漢第三次集中供地中，聯(lián)合武漢城建集團(tuán)聯(lián)以165億元拿下武昌古城“武船”三宗地塊。成交金額超過(guò)彼時(shí)武漢33宗地塊總成交金額的三分之一。

瑞安曾憑借上海新天地一戰(zhàn)成名，很早便專(zhuān)注于內(nèi)地發(fā)展。但2015年，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入了新一輪規(guī)模競(jìng)速時(shí)，它卻因此前的重資產(chǎn)策略收效不佳，而改走輕資產(chǎn)之路，拋售大量資產(chǎn)，意在降負(fù)債。

如今，掌舵者羅康瑞一手推進(jìn)瑞安新天地赴港上市，一手拿地，還醞釀開(kāi)啟新的并購(gòu)。

今年2月，瑞安房地產(chǎn)與浦發(fā)銀行，簽署了房地產(chǎn)并購(gòu)融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資100億元合作備忘錄。浦發(fā)銀行將為瑞安提供并購(gòu)融資服務(wù)，支持后者并購(gòu)優(yōu)質(zhì)目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)。

眼下，優(yōu)質(zhì)民企都沒(méi)幾家拿到并購(gòu)貸，瑞安竟然能獲得銀行認(rèn)可，屬實(shí)不簡(jiǎn)單。

憑借K11在內(nèi)地打響名號(hào)的新世界中國(guó)，也不落下風(fēng)。去年9月，它宣布投資 70 億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊改項(xiàng)目；3個(gè)月后，它又于深圳和廣州獲取 3 宗城市更新項(xiàng)目。能將大量資金沉淀于舊改，表明其擁有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

不為內(nèi)地所熟知的香港老牌房企希慎興業(yè)，則首次在內(nèi)地布局項(xiàng)目。它豪擲35億元，從長(zhǎng)實(shí)手中，接下了上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)項(xiàng)目。對(duì)于此次交易，它表示，堅(jiān)信中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展增長(zhǎng)潛力，并致力繼續(xù)在香港、大灣區(qū)以至整個(gè)中國(guó)內(nèi)地投資。

多家港企瞅準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，正在重新走入闊別多年的內(nèi)地市場(chǎng)。

比如去年12 月，在成都第三次集中供地中，香港置地以總價(jià) 22.3 億元拿下兩宗住宅兼商業(yè)用地，這是它時(shí)隔三年再次進(jìn)入成都市場(chǎng)。

在上海，香港興業(yè)國(guó)際時(shí)隔七年后，再次現(xiàn)身，以7.6億元的總價(jià)拿下了上海松江區(qū)的住宅地塊。在此不久前，它剛以4.14億元，收購(gòu)了印力集團(tuán)在杭州的金沙印象城寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

港資房企頻頻的市場(chǎng)舉措，與一片寂靜的內(nèi)地民營(yíng)房企，形成了鮮明的對(duì)比。

審慎基因

從上世紀(jì)八九十年代開(kāi)始，恒基兆業(yè)、新世界、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)等眾多港資房企進(jìn)軍內(nèi)地，彼時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步。擁有雄厚資本的港資房企帶來(lái)了樓花概念、按揭住房模式，深刻影響了內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與走向。

緊接著，北上淘金的港資地產(chǎn)商越來(lái)越多，路勁、九龍倉(cāng)、瑞安等紛紛在內(nèi)地落子。伴隨內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，港資房企賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，那是它們的高光時(shí)刻。

后來(lái)，內(nèi)地房企迅速成長(zhǎng)，它們面對(duì)內(nèi)地政策環(huán)境，靈活、敢拼、具有狼性；另一邊，謹(jǐn)慎保守、擅長(zhǎng)慢周期開(kāi)發(fā)的港資房企，在與內(nèi)地房企競(jìng)爭(zhēng)中逐漸落入下風(fēng)，而它們偏愛(ài)的囤地慢開(kāi)發(fā)模式也不再吃香。

長(zhǎng)實(shí)自2013年，甚至開(kāi)始頻頻出售內(nèi)地資產(chǎn)，被人質(zhì)疑為“大撤退”。此后，新鴻基、恒基地產(chǎn)、瑞安等，也有類(lèi)似舉措，港企陣營(yíng)在內(nèi)地的存在感直線降低。

但無(wú)論是處在風(fēng)光年代，還是落寞時(shí)分，他們一直沒(méi)有改變其審慎的投資風(fēng)格。見(jiàn)識(shí)過(guò)市場(chǎng)危機(jī)、經(jīng)歷過(guò)樓市沉浮，對(duì)長(zhǎng)久、穩(wěn)健、現(xiàn)金流極度重視，他們始終沒(méi)有放下那份別人眼中的“保守”。

就像眼下，香港開(kāi)發(fā)商面對(duì)絕好的擴(kuò)儲(chǔ)機(jī)會(huì)，雖然都傳出了積極進(jìn)取的信號(hào)，但仍然十分克制，表示將擇機(jī)獲取項(xiàng)目，保證能夠細(xì)水長(zhǎng)流。

在大灣區(qū)布局多個(gè)舊改項(xiàng)目的新世界中國(guó)，已經(jīng)算是比較激進(jìn)的港資房企，但它也沒(méi)有遠(yuǎn)離“穩(wěn)中求進(jìn)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的大基調(diào)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司的管理層披露，接下來(lái)的一年，新世界將堅(jiān)持三個(gè)主要方向，即嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)狀況，通過(guò)投資物業(yè)加強(qiáng)經(jīng)常性收入，維持財(cái)務(wù)穩(wěn)??；深耕大灣區(qū)；堅(jiān)持穩(wěn)中求勝、開(kāi)源節(jié)流的策略。

事物總有兩面性，港企們犧牲了規(guī)模，自然能換來(lái)低負(fù)債率，以及充足的現(xiàn)金流。

比如恒隆，它維持了相對(duì)低的杠桿比率，達(dá)到了一個(gè)驚人的數(shù)字：凈負(fù)債率少于25%。其債項(xiàng)總額，包括可用信貸額度中，有30%獲歸類(lèi)為可持續(xù)金融。未來(lái)數(shù)年，恒隆年均資本支出為30億至40億港元，依靠現(xiàn)有的可用信貸額度及物業(yè)銷(xiāo)售收入，足以應(yīng)對(duì)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)觀察，香港房企的資產(chǎn)負(fù)債率，無(wú)需剔除預(yù)收賬款，便都在60%以下，而凈負(fù)債更是達(dá)不到50%。這樣的財(cái)務(wù)水平，讓其能夠享受更低的融資成本，加上手握充足的現(xiàn)金，實(shí)在沒(méi)有高周轉(zhuǎn)的必要。

未來(lái)，“穩(wěn)而優(yōu)”依舊是他們認(rèn)可的王道。