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龍湖守住信仰 | 曙光?

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經(jīng) 8.6w閱讀 2023-02-10 19:29

??文/樂居財經(jīng) 魏薇

??作為房企中的優(yōu)等生,龍湖一度被稱為民營房企“最后的信仰”。在時局艱難的2022年,這份信仰沒有坍塌。

??對龍湖來說,2022年是意義非凡的一年。這一年,創(chuàng)始人吳亞軍功成身退,卸任董事會主席。2023年初,龍湖老臣邵明曉也宣告退休。至此,龍湖的經(jīng)營大權被交到了40歲的龍湖“仕官生”陳序平手中。

??投資者一度對吳亞軍的離開感到惶恐,從而引發(fā)股價大跌,接任者連續(xù)出招維穩(wěn)市值。在吳亞軍看來,她的退居對于龍湖,不是一個創(chuàng)始人的離開,不是一個損失,不是一件糟糕的事情,而是一段光明又美好的開始。

??恪守財務紀律多年的龍湖,始終保持著低杠桿、安全的現(xiàn)金流,在行業(yè)低潮中安然無恙,也是少數(shù)保持三大國際評級機構全投資級評級的房企。

??融資回暖之際,龍湖更是多次獲得監(jiān)管機構的“小紅花”,首筆中債增擔保債券、“第二支箭”首單、首筆“內保外貸”均花落龍湖。

??2022年,龍湖集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務累計實現(xiàn)合同銷售額2015.9億元,同比下降幅度低于40%的行業(yè)平均水平。全年累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入250.2億(含稅),同比增長25%左右,再創(chuàng)新高,其中投資性物業(yè)租金收入約127.3億元(含稅)。

??財務自律

??在行業(yè)整體融資環(huán)境不樂觀的背景下,龍湖多次低成本獲得融資,2022上半年內的平均融資成本進一步下降至3.99%,再創(chuàng)新低,是其歷史上首次融資成本降到4%以內。在行業(yè)內,融資成本低于4%的公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖,除龍湖外,另外三家都是國企。

??與此同時,龍湖的財務面依然穩(wěn)健。截至去年6月底,龍湖的凈負債率為55.3%,現(xiàn)金短債比4.07,剔除預收款的資產(chǎn)負債率68%,連續(xù)六年保持綠檔,滿足“三道紅線”要求。

??下半年,乘著“政策東風”,龍湖的融資步伐加快。作為“第二支箭”的首批受益房企,龍湖在完成200億框架式注冊額度后,成功落地了一筆融資。11月29日,龍湖集團20億元中期票據(jù)完成簿記,由此宣告“第二支箭”房企首單債券成功發(fā)行。該筆債券由六大行共同承銷,并由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保,期限為三年,票面利率為3%。

??相比此前落地的中債增首單中票3.3%的利率,龍湖本次新發(fā)中票利率落在了詢價區(qū)間3.0%-3.8%最下沿,創(chuàng)下了中債增進擔保民營房企債券利率新低。

??10月底,龍湖連續(xù)兩天公告兩筆銀團提前還款,涉及金額85.5億元。在10月31日的投資會上,龍湖集團CFO趙軼曾透露,“龍湖的短期負債極少,正在鋪排提前還債事宜,順利的話,明年上半年到期債務幾乎為零,下半年到期債務只剩200億元左右;也在準備資金贖回明年到期的美元債,不出意外的話,明年在海外沒有任何債務到期。”

??12月9日,“內保外貸”首單落地龍湖。中國銀行利用境內外市場資源,成功為龍湖集團提供“內保外貸”業(yè)務,該筆貸款規(guī)模為7億元。

??同日,龍湖公告表示完成贖回明年到期3.9%優(yōu)先票據(jù)。上述優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行規(guī)模為3億美元,起息日為2018年1月16日,到期日為2023年4月16日,票面利率為3.9%。

??至此,龍湖已無2023年到期的美元債務。

??拓儲不松懈

??行業(yè)低谷期,堅持拿地的民營房企已不多見,龍湖的活躍度始終很高,按照自己的節(jié)奏獲取土地。

??在投資策略上,龍湖堅定布局高能級城市。上半年,龍湖在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市新增17幅新地,新增土地儲備總建筑面積為226萬平方米,權益面積134萬平方米。

??截至2022年6月底,其土儲合計6767萬平方米,權益面積4690萬平方米,約88%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域,且成本合理。

??2022年中期業(yè)績會上,陳序平表示:“上半年我們獲取土地的平均溢價率只有5%,其中有一半是零溢價獲取的。接下來土地的獲取將有常態(tài)化的機會,行業(yè)共識是往高線城市聚焦,我們在策略上也會更聚焦、更堅定在高線城市布局?!?/p>

??換帥之后,龍湖拿地依然兇猛。在全國第三輪集中土拍中,龍湖在一個月時間內摘下11幅地塊,拿地范圍包括北京、上海、合肥、西安等地,累計投入超100億元。在蘇州第四批次集中土拍中,龍湖以總價19.6億元競得蘇州相城區(qū)一宗宅地;在天津第四批集中供地中,龍湖以11.4億元收獲河西區(qū)1宗地塊。

??有統(tǒng)計顯示,龍湖在2022年累計摘得34幅地塊,總建筑面積超400萬平方米,權益地價近300億元。

??在“保交付”大年,龍湖在全國50個城市交付超140個項目,100%實現(xiàn)如期交付,全年累計交付超11萬套。

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曙光

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