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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

“市場競爭并不可怕，可怕的是沒有競爭、不市場化?！?/p>

作為頭部物企中的“第三類”公司，綠城服務（02869.HK）外不靠收并購，內(nèi)不靠關(guān)聯(lián)方，通過市場化增拓走出了一條獨屬的“非典型”擴張路線。

受到上游房地產(chǎn)業(yè)的影響，物管行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，市場化競爭加劇。

不過在今年中期業(yè)績會上，綠城服務董事會主席楊掌法直言，行業(yè)離真正的完全的市場競爭還有很遠的距離，現(xiàn)在處在一個半市場競爭狀態(tài)，尤其是大部分的物企都隸屬于房地產(chǎn)母公司旗下，要完全市場化還是有一定難度。

市拓多年，綠城服務錘煉出了滿身綜合一體化服務能力。不懼市場紅海，反而期待一個全面市場化的物業(yè)時代，在楊掌法看來，物業(yè)行業(yè)目前還是一個非常分散的行業(yè)，市場競爭的激勵程度遠遠不夠，而唯有激烈的市場競爭才能夠推動行業(yè)的進步。

“持續(xù)看好行業(yè)未來，現(xiàn)在這個階段對綠城服務來說是一個最好的窗口期?！睏钫品ū硎荆馔厥袌龈偁幍母窬謺絹碓介_放，越來越市場化，服務需求會越來越多，服務要求也會越來高，關(guān)鍵在于要修煉自身內(nèi)功。

“正道贏賽道”，面對仍然艱巨的外部環(huán)境，以及底部仍在震蕩的經(jīng)濟轉(zhuǎn)換周期，找準定位的綠城服務風雨無懼，穩(wěn)健前行。

今年上半年，實現(xiàn)營收約90.68億元，同比增長10.6%。同期，錄得毛利約17.44億，同比增長14%；對應毛利率19.2%，同比上升0.5個百分點。

核心經(jīng)營利潤8.9億元、歸母凈利潤5.1億元，分別同比增長25.8%、21.5%，兩項關(guān)鍵財務指標實現(xiàn)高于營收2倍的增長，跑贏大勢。

面對問題不回避，展望下半年的工作，綠城服務管理層表示，將進一步加強預售管理和應收賬款的回款，預計到今年年底公司賬面現(xiàn)金會有進一步增加。

“越過山丘，便能看見海闊天空。”

擴張有道，非住拓展營收首超住宅

基于對市場趨勢的敏銳洞察，綠城服務早在2019年就提出“商住齊飛”戰(zhàn)略，意欲全面提升綠城非住領域服務水平；并在當年9月，正式推出“綠城云享”商寫獨立品牌。

保持戰(zhàn)略定力，綠城服務過去5年橫向布局長三角、大灣區(qū)、京津冀等核心區(qū)域和城市，縱向深入產(chǎn)業(yè)園、城市公建、醫(yī)院、學校等細分領域，逐步構(gòu)建起一個多元穩(wěn)健的業(yè)態(tài)格局。

非住轉(zhuǎn)型突圍結(jié)碩果。今年上半年，綠城服務首次實現(xiàn)非住拓展總營收比例超過住宅。

具體來看，綠城服務今年上半年物業(yè)新拓年飽和營收15.7億元，新拓平均物業(yè)費單價3.7元/㎡·月。其中，住宅新拓年飽和營收7.53億元；非住宅新拓年飽和營收8.14億元，占比51.9%，千萬級以上項目33個。

憑借其專業(yè)的運營能力和豐富的服務經(jīng)驗，今年上半年，綠城服務非住板塊新簽杭州西湖大學云谷校區(qū)三期、杭州菜鳥西湖云谷產(chǎn)業(yè)園、上海G60松江中安科創(chuàng)園、西安綠地絲路全球文化中心、成都五糧液新經(jīng)濟中心、金華市中心醫(yī)院等多業(yè)態(tài)項目。

同時，“城市綠洲”城市服務產(chǎn)品品牌陸續(xù)落地西安新筑街道、臺州葭沚街道、杭州三墩鎮(zhèn)等88個項目。

房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，物企之間的競爭正在逐步向非住宅賽道轉(zhuǎn)移。綠城服務前瞻性的發(fā)展，已經(jīng)為其在當下的競爭格局中贏得了較大的牌面。

截至2024年6月30日，綠城服務在管面積約4.82億平方米，較2023年同期的4.15億平方米增長16.2%，凈增加0.67億平方米。其中，一二線高能級城市項目密度再進位，華東區(qū)域在管占比同步提升，達到59.6%。

作為未來在管面積轉(zhuǎn)化的主要穩(wěn)定來源，同期，綠城服務儲備面積約為3.58億平方米。因?qū)Σ糠址呛诵某鞘屑按嬖诮桓讹L險項目主動退出，較去年同期略微減少5.7%，但儲備面積依然充沛。

合縱連橫，與優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定資源深度綁定，是綠城服務發(fā)展聯(lián)盟、增拓版圖的重要手段。

今年上半年，綠城服務持續(xù)擴容“實力朋友圈”，相繼簽約大陸希望集團、濟南城投等互補型資源客戶，累計與224家國央企、行業(yè)頭部企業(yè)建立良好合作關(guān)系。

結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“物業(yè)+生活”加速成型

物業(yè)服務、園區(qū)服務、咨詢服務，以及科技服務，是驅(qū)動綠城服務發(fā)展的四大業(yè)務板塊，發(fā)展到今年上半年，綠城服務經(jīng)營結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，各板塊毛利率保持穩(wěn)中有升。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務，在今年上半年收入60.19億元，同比增長14.6%，占整體收入的66.4%，同比提升2.3個百分點；貢獻毛利8.97億元，毛利率14.9%，較去年同期增加1.1個百分點。

主線提效壓艙作用明顯。值得一提的是，今年上半年，綠城服務在管平均物業(yè)費3.2元/㎡·月，項目提價成功率36.9%；期內(nèi)，在管項目共獲2600多面政府/業(yè)主錦旗認可，整體滿意度再提1個百分點。

作為物業(yè)服務的延伸，園區(qū)服務基于業(yè)主生活全場景和房地產(chǎn)生命全周期提供系統(tǒng)性產(chǎn)品和服務，其實也是綠城服務的增值服務板塊。今年上半年，該板塊收入約17.58億元，同比增長6.1%，毛利率約為23.9%。其中，居家生活服務再次領跑，實現(xiàn)收入2.67億元，同比增長21.1%。

居家生活服務中，綠城服務打造了“四季生活”到家平臺，通過自營+商家合作的模式，構(gòu)建了入戶服務體系；同時，以“物業(yè)+養(yǎng)老”服務，持續(xù)推動“椿齡薈”養(yǎng)老機構(gòu)運營、“陶然里”康養(yǎng)社區(qū)運營和“椿天里”居家養(yǎng)老運營三大服務模式。

咨詢服務收入11.3億元，占總營業(yè)收入比為12.5%，同比增長5.3%，毛利率約為32.1%，同比提升2個百分點?？萍挤帐杖?.59億元，毛利率約為38.7%，同比提升2.1個百分點。

聚焦核心產(chǎn)品、強化渠道建設，以回歸園區(qū)為目標，綠城服務園區(qū)服務戶均產(chǎn)值有效提升、咨詢業(yè)務保持正向增長，科技業(yè)務經(jīng)營改善明顯。

差異化競爭和服務一體化是未來發(fā)展的關(guān)鍵。

綠城服務早已提出“服務產(chǎn)品化，產(chǎn)品市場化”的理念，通過提供分層分級的服務體系，實現(xiàn)服務產(chǎn)品的多樣化和個性化，以滿足不同客戶群體的需求，“物業(yè)服務+生活服務”加速成型。