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中金發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持恒隆地產(chǎn)(00101)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，考慮近期港股市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好改善，上調(diào)目標(biāo)價(jià)11%至7.43港元，對(duì)應(yīng)10.5倍2024年目標(biāo)市盈率和7.0%的2024年股息收益率，隱含7%上行空間。公司當(dāng)前交易于9.9倍2024年市盈率和7.5%股息收益率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

年初至今人均消費(fèi)下行拖累銷(xiāo)售額表現(xiàn)，但十一期間邊際改善顯著。

今年1-9月公司購(gòu)物中心銷(xiāo)售額整體同比下降15%(1H24同比-13%)，其中次高端場(chǎng)、上海外高端場(chǎng)和上海高端場(chǎng)分別同比持平、-8%和-21%(1H24分別同比+1%、-6%、-20%)。拆解背后驅(qū)動(dòng)因素，公司認(rèn)為年初至今會(huì)員總數(shù)及到訪頻次同比仍然有增，但人均消費(fèi)錄得雙位數(shù)下降拖累整體表現(xiàn)。

分業(yè)態(tài)看，公司認(rèn)為奢侈品銷(xiāo)售表現(xiàn)弱于整體，而美妝及珠寶品類(lèi)表現(xiàn)較優(yōu)、銷(xiāo)售額錄得同比正增長(zhǎng)。盡管Q3數(shù)據(jù)偏弱，但公司反饋十一期間商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)改善，其中上海外購(gòu)物中心銷(xiāo)售額同比有增，上海購(gòu)物中心銷(xiāo)售額同比仍降(該行認(rèn)為或與高端客戶(hù)出國(guó)游等有關(guān))、但降幅較1-9月顯著收窄。

公司整合重奢市場(chǎng)以保持領(lǐng)先地位、提升經(jīng)營(yíng)效率。

截至1H24公司在管項(xiàng)目中六大高端品牌門(mén)店共26家，較2019年末增117%(對(duì)比相關(guān)品牌中國(guó)大陸門(mén)店總數(shù)同期增長(zhǎng)40%)，以門(mén)店數(shù)量計(jì)的市場(chǎng)份額達(dá)約10%;考慮到待開(kāi)業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)以及存量項(xiàng)目調(diào)改動(dòng)作，該行認(rèn)為后續(xù)該份額或仍有提升空間。該行認(rèn)為高端品牌濃度提升有望提振公司經(jīng)營(yíng)效率：若以2019年非奢品牌銷(xiāo)售額坪效為基數(shù)，公司披露2019年奢侈品牌銷(xiāo)售額坪效為其13倍、1H24升至19倍(同期非奢品牌坪效升至1.3倍)。

上海與大連高端場(chǎng)強(qiáng)基固本、穿越周期。

該行認(rèn)為公司貫徹一店一策，多措并舉鞏固優(yōu)質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1)上海恒隆廣場(chǎng)計(jì)劃新拓展地下一層+地上三層空間、引入約25個(gè)新店鋪單元，增加可租面積、響應(yīng)品牌需求的同時(shí)打造開(kāi)放式活動(dòng)空間;2)港匯恒隆廣場(chǎng)計(jì)劃將服務(wù)式公寓改造為五星級(jí)酒店，該行認(rèn)為或有望進(jìn)一步提升項(xiàng)目自然客流與客質(zhì)、應(yīng)對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng);3)大連恒隆廣場(chǎng)自2020年由次高端升級(jí)為高端定位以來(lái)持續(xù)進(jìn)行品牌調(diào)改，1-9月銷(xiāo)售額同比+3%(1H24同比+2%)、當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下表現(xiàn)領(lǐng)先。

風(fēng)險(xiǎn)：中國(guó)大陸重奢消費(fèi)外流超預(yù)期;區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)超預(yù)期加劇。