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文/樂居新媒體  李奕和

今年8月，位于深圳龍華區(qū)的深物業(yè)瀾湖時(shí)代取證入市。

在此的兩個(gè)月前，項(xiàng)目的城市展廳開放，帶頭出席活動(dòng)的，是深物業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理王航軍。深物業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉聲向，并未現(xiàn)身，他在幾天前，剛帶隊(duì)到國(guó)貿(mào)美生活公司開展調(diào)研。

國(guó)貿(mào)美生活公司，是深物業(yè)集團(tuán)旗下國(guó)貿(mào)物業(yè)（深圳市國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司）100%持股公司。物業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)，深物業(yè)集團(tuán)的一二把手，各自忙活。

瀾湖時(shí)代的入市，帶著“一股殺氣”。在開盤之初，項(xiàng)目就傳出放風(fēng)價(jià)3.5萬起。這個(gè)價(jià)格創(chuàng)下近五年深圳龍華新房?jī)r(jià)格新低，也因此，瀾湖時(shí)代也被稱為是深圳龍華的新一代“卷王”。

深物業(yè)集團(tuán)所打造的瀾湖時(shí)代，是總建筑面積超60萬平方米的大盤。項(xiàng)目最初來自觀瀾蚌嶺舊改，最早在2016年12月納入《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第六批計(jì)劃》。由深物業(yè)集團(tuán)在2019年以市場(chǎng)化并購(gòu)方式拿下。

項(xiàng)目更新單元面積12.8萬平方米，建設(shè)用地約6.8萬平方米，拆除房屋12.3萬平方米，項(xiàng)目總建筑面積約62萬平方米，其中計(jì)容面積約44萬平方米，計(jì)劃總投資逾80億元。

瀾湖時(shí)代共分6個(gè)地塊開發(fā)，3塊住宅用地、2塊產(chǎn)業(yè)用地、1塊公寓用地，住宅用地將開發(fā)瀾湖時(shí)代·景悅府、瀾湖時(shí)代·景愉府、瀾湖時(shí)代·景怡府，產(chǎn)業(yè)用地打造瀾湖時(shí)代·智造大廈、瀾湖時(shí)代智慧大廈），公寓用地則為瀾湖時(shí)代御景苑，項(xiàng)目是集產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)研發(fā)、住宅、公寓、商業(yè)街區(qū)于一體的產(chǎn)城綜合體。

8月13日，瀾湖時(shí)代景愉府取得預(yù)售證，首推共3棟住宅，面積段為73-115㎡的2-4房戶型，共590套住宅房源，批準(zhǔn)面積為5.07萬平方米。據(jù)悉，項(xiàng)目備案價(jià)41356-50756/㎡，均價(jià)約4.7萬/㎡，網(wǎng)傳折后3.5-3.8萬/㎡。

此次推售的瀾湖時(shí)代景愉府，屬于02地塊，總占地面積約1.26萬㎡，總建筑面積約10.57萬㎡，計(jì)容建筑面積約7.32萬㎡，容積率5.76，綠化率40.01%。項(xiàng)目由3個(gè)單元組成，其中1棟1/2單元總高50層，1棟3單元總高38層?？傄?guī)劃774戶，其中回遷房182套。

項(xiàng)目的價(jià)格，是多重因素影響下的結(jié)果。首先，從項(xiàng)目位置看，瀾湖時(shí)代位于龍華觀瀾東北，與東莞塘廈交界，在地段上較為偏遠(yuǎn)。交通通勤，項(xiàng)目目前距離最近的地鐵站是4號(hào)線松元廈站約2.6公里，而離建設(shè)中的地鐵22號(hào)線桂花站也有約1.4公里的距離。居住氛圍上，項(xiàng)目周圍大部分是工業(yè)區(qū)、舊村，城市界面仍有待完善。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，瀾湖時(shí)代景愉府打造73㎡的2房1衛(wèi)，85㎡的3房1衛(wèi)，95㎡的3房2衛(wèi)，115㎡的4房2衛(wèi)戶型，在各地紛紛出臺(tái)建筑新規(guī)，得房率大大提高的背景下，產(chǎn)品戶型競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。如73㎡的2房，95㎡的3房，對(duì)剛需客群而言，實(shí)用性并不強(qiáng)。此外，作為郊區(qū)的住宅產(chǎn)品，瀾湖時(shí)代景愉府的容積率也達(dá)5.76，一定程度影響了居住的舒適性。

據(jù)市場(chǎng)傳出的消息，前段時(shí)間，瀾湖時(shí)代迎來了又一次的降價(jià)，項(xiàng)目在備案價(jià)基礎(chǔ)上打出了72.25折，折后均價(jià)3.39萬/㎡，折后單價(jià)2.98-3.66萬/㎡，最低達(dá)到了“二字頭”，總價(jià)221-421萬/套。

然而，雖然價(jià)格很卷，但項(xiàng)目的去化一般。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，瀾湖時(shí)代景愉府預(yù)售總套數(shù)590套，截至10月14日，項(xiàng)目已備案、已簽認(rèn)購(gòu)書14套。當(dāng)中，二單元已備案2套，已簽認(rèn)購(gòu)書2套；三單元已簽認(rèn)購(gòu)書10套；一單元?jiǎng)t全部為期房待售狀態(tài)。

也就是說，兩個(gè)月時(shí)間，瀾湖時(shí)代景愉府賣了14套房源，去化率約為2.4%左右。

眼下民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)仍未過去，瀾湖時(shí)代的一大優(yōu)勢(shì)，是有著深圳國(guó)資的強(qiáng)大背書，但實(shí)際上，項(xiàng)目也并未由深物業(yè)集團(tuán)完全持股。

項(xiàng)目的開發(fā)公司為深圳市榮耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其由深物業(yè)集團(tuán)（深圳市物業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司）持股69%，深圳市心海榮耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股30%，另外，四川信托有限公司持股1%。

深圳心海榮耀房地產(chǎn)是深圳心?？毓桑ㄉ钲谑行暮？毓捎邢薰荆┢煜缕髽I(yè)，其法定代表人、執(zhí)行董事為楊先學(xué)。深圳心海榮耀房地產(chǎn)目前為被執(zhí)行人，有限制高消費(fèi)和股權(quán)凍結(jié)。

具體到瀾湖時(shí)代，項(xiàng)目公司深圳榮耀房地產(chǎn)有31項(xiàng)自身風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)中，深圳心海榮耀房地產(chǎn)所持的深圳榮耀房地產(chǎn)300萬股權(quán)數(shù)額（所持的全部股份），已被相關(guān)法院多次凍結(jié)。凍結(jié)期限從2024年6月27日到2027年7月4日不等。

項(xiàng)目的合作方也曾因民間借貸糾紛，提起仲裁。

去年6月，深物業(yè)集團(tuán)公告，控股子公司深圳榮耀房地產(chǎn)收到深圳國(guó)際仲裁院《案件受理通知書》，仲裁院就深圳榮耀地產(chǎn)與深圳心海榮耀房地產(chǎn)、深圳心?？毓伞⑸钲谛暮Ｍ顿Y發(fā)展、深圳市城建物業(yè)管理有限公司、深圳市量宏實(shí)業(yè)有限公司、深圳市深國(guó)投天成投資有限公司民間借貸糾紛案已受理立案。涉案金額暫計(jì)7.22億元。

據(jù)了解，2019年2月，深物業(yè)集團(tuán)與深圳榮耀地產(chǎn)、深圳心海榮耀房地產(chǎn)、深圳心?？毓珊炗喠恕哆€款協(xié)議書》，根據(jù)《還款協(xié)議書》相關(guān)約定，被申請(qǐng)人深圳心海榮耀房地產(chǎn)、深圳心?？毓纱_認(rèn)應(yīng)向深圳榮耀房地產(chǎn)清償欠款，深圳心海投資發(fā)展、城建物業(yè)公司、量宏實(shí)業(yè)公司及天成投資公司作為承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的保證人，但上述主體未按約清償全部欠款，因此深圳榮耀房地產(chǎn)提起仲裁。

深物業(yè)集團(tuán)近期業(yè)績(jī)也有所下滑，此前披露的2024年半年度報(bào)告顯示，上半年，其營(yíng)業(yè)收入8.56億元，同比下降55.08%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)921萬元，同比下降95.83%。