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北京進(jìn)深 徐迪 9月3日，北京第七輪供地清單發(fā)布，永安里舊改地塊在列。

這是本輪供地中住宅規(guī)模最大的一宗。

占地3.47公頃，規(guī)劃地上建面16.08萬(wàn)㎡，容積率4.63，限高100米。

朝陽(yáng)也是發(fā)狠了，東三環(huán)的太陽(yáng)宮地塊才轉(zhuǎn)正，二環(huán)又拿出一件寶藏存貨。

該項(xiàng)目今年初經(jīng)歷過(guò)一次調(diào)規(guī)，住宅建筑規(guī)模增至10.9萬(wàn)㎡，增加了1.9萬(wàn)㎡。

地塊調(diào)規(guī)后，公眾反饋意見(jiàn)曾就住宅建筑規(guī)模增加合理性提出意見(jiàn)。

規(guī)劃主體回復(fù)表示，目前全市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓空置率有所上升，改善型居住產(chǎn)品需求有所增加。基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的密切關(guān)注，對(duì)永安里周邊區(qū)域開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研。

調(diào)研中，企業(yè)均提出這一區(qū)域已多年未供應(yīng)商品住宅，市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域居住功能需求較為迫切，在不增加地上建筑規(guī)模、不突破其他規(guī)劃指標(biāo)的前提下，適當(dāng)增加一定比例住宅功能，可改善地區(qū)職住平衡，提升土地價(jià)值與市場(chǎng)活力。

基于此，有關(guān)單位就該地塊住宅規(guī)模調(diào)整開(kāi)展了設(shè)計(jì)方案強(qiáng)排工作。

經(jīng)分析，住宅規(guī)模提高至10.9萬(wàn)㎡具有可行性，且使戶型設(shè)計(jì)更加靈活，能夠提高住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)，更好地滿足CBD區(qū)域人群的居住需求。

永安里地塊早在2024年第二輪和第五輪供地清單中就曾現(xiàn)身，延遲至今還未正式掛牌。

2025年首度亮相，不知會(huì)引來(lái)哪家房企重金出手。

去年底中海麗金府所在的萬(wàn)泉寺地塊底價(jià)超110億元，折合樓面價(jià)6.2萬(wàn)元/㎡；

剛剛上架的太陽(yáng)宮地塊，住宅部分起拍樓面價(jià)為6.77萬(wàn)元/㎡；

位置上來(lái)講，永安里地塊更為核心。

不過(guò)萬(wàn)泉寺地塊17.8萬(wàn)㎡的地上建面全是住宅，而永安里地塊為住宅混合公建用地，除了10.9萬(wàn)㎡住宅，還有5.2萬(wàn)㎡規(guī)模的公建。

肥瘦相間，總價(jià)大概率定不到百億。

作為昔日北京第一居住區(qū)，永安里當(dāng)年是為了安置天安門附近的拆遷戶而建的社區(qū)。

這個(gè)地段注定是要做終極改善盤的，按照戶均建面300㎡算，大概能有300多套供應(yīng)。

非住宅部分包括：

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處，建筑面積原則上不大于5900㎡ ( 其中有A級(jí)急救工作站1處，建筑面積200㎡)；

文化展示空間1處，建筑面積1500㎡，可作為基層公共文化設(shè)施向公眾開(kāi)放使用。

社區(qū)商業(yè)設(shè)施1處，建筑面積300㎡；

密閉式垃圾清潔站1處，建筑面積170㎡；

特勤消防站1處，建筑面積不大于5000㎡ ( 建筑規(guī)模單獨(dú)核算)；

另安排其他公共配套用房1處，建筑面積2000㎡。

此外含地下末端物流設(shè)施建筑面積200㎡；

地下110kv變電站1處，建筑面積5000㎡。

地塊位于長(zhǎng)安街南側(cè)、建國(guó)門外大街，靠近東二環(huán)，距離天安門不到五公里。

緊鄰地鐵1號(hào)線和在建17號(hào)線換乘站永安里站，往東一站建國(guó)門，往西一站是國(guó)貿(mào)。

第一使館區(qū)+CBD兩大熱門板塊疊加的位置，珍稀程度可想而知。

周邊有日壇公園、首都兒科研究所、國(guó)貿(mào)商城、世貿(mào)天階、貴友大廈、賽特購(gòu)物中心等，生活配套成熟，商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，教育、醫(yī)療配套豐富。

從規(guī)模來(lái)看，占地面積不大，容積率高達(dá)4.3，預(yù)計(jì)將建成超高層建筑。

加上地塊用途為商住綜合，很有可能低層配建為商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，高層做住宅。

周邊近年無(wú)新住宅供應(yīng)，附近樓齡10年以內(nèi)掛牌二手房房源不多。

2015年柏悅府二手房?jī)r(jià)格突破約20萬(wàn)/平方米；

尊悅光華近日一套東北向房源掛牌價(jià)11.2萬(wàn)/平方米。

其余一些老破小房源價(jià)格區(qū)間從6萬(wàn)-16萬(wàn)的都有，近期隨著北京住宅成交回暖，部分房?jī)r(jià)也有所上調(diào)。

規(guī)劃方面，項(xiàng)目排布充分考慮地下軌道區(qū)間穿越對(duì)地塊的影響，在建筑布局上，將主要住宅區(qū)域設(shè)置在距離軌道30米范圍之外，直接減小軌道振動(dòng)對(duì)住宅的影響。

同時(shí)，地鐵軌道已經(jīng)采用了液態(tài)阻尼鋼彈簧浮置板道床等特殊高等級(jí)減振措施，臨近住宅在設(shè)計(jì)時(shí)還將根據(jù)基于實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的噪聲、振動(dòng)影響分析報(bào)告進(jìn)行振動(dòng)影響分析，并依據(jù)分析結(jié)果采取合理的結(jié)構(gòu)減（隔）振措施，使本項(xiàng)目的住宅樓棟可達(dá)到相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求。

規(guī)劃方案還對(duì)項(xiàng)目風(fēng)貌提出了相關(guān)要求，后續(xù)供地后，在方案設(shè)計(jì)階段將會(huì)同相關(guān)部門，加強(qiáng)建筑風(fēng)貌的研究，打造高品質(zhì)項(xiàng)目。

主管部分也表示，待項(xiàng)目入市后，在方案審查階段，將按程序加快方案審查工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格把關(guān)，確保呈現(xiàn)高品質(zhì)項(xiàng)目，優(yōu)化城市形象、提升區(qū)域活力。