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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞

上海房貸利率新一輪調(diào)整落地，不再區(qū)分首套和二套住房。

近期，上海市6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。上?！?·25”樓市新政落地四天后，多家銀行迅速對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等超20家銀行的上海市分行通過(guò)官方微信公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》，宣布調(diào)整房貸利率，該政策于9月1日正式實(shí)施。具體調(diào)整內(nèi)容如下：

新增房貸方面：上海商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套，每位客戶(hù)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定。

存量房貸方面：存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。

以中國(guó)人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計(jì)算，即利率高于3.36%就可以申請(qǐng)調(diào)低存量房貸利率。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，步入8月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)季節(jié)性淡季特征持續(xù)凸顯。2025年8月上海新房供應(yīng)面積19.12萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%，成交面積28.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28.32%，成交均價(jià)84193元/平方米，環(huán)比上升6.7%。

從區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，分化格局進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域高端市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，價(jià)格堅(jiān)挺，去化速度較快；大部分外圍區(qū)域仍面臨去化壓力，價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)較大。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，改善型及高端房源成交占比持續(xù)提升，剛需產(chǎn)品則相對(duì)減少，反映出市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正加速向品質(zhì)化、改善型轉(zhuǎn)變。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策調(diào)整恰逢“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，有望進(jìn)一步激活市場(chǎng)交易。同時(shí)，取消首套房和二套房的利率差異，不僅降低了購(gòu)房成本，還體現(xiàn)了對(duì)改善型住房需求的支持。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近年表現(xiàn)優(yōu)于全國(guó)基本面，新政有望進(jìn)一步活躍市場(chǎng)。

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，上海市二套房貸利率將會(huì)有所下行，更加接近首套房貸利率。這將有助于進(jìn)一步減少居民房貸利息支出、減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，從需求側(cè)發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

金融監(jiān)管政策資深專(zhuān)家周毅欽表示，上海此次優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，不再區(qū)分首套和二套，一定程度上繼續(xù)減輕居民的購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)，特別是即將迎來(lái)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，對(duì)促進(jìn)房屋成交量有積極影響。

上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專(zhuān)家、主任曾剛表示上海取消首套、二套利率定價(jià)差異，意味著把此前的“利率加點(diǎn)的結(jié)構(gòu)性門(mén)檻”改為了“更市場(chǎng)化的逐筆定價(jià)”。

監(jiān)管通過(guò)“自律機(jī)制 機(jī)構(gòu)自主”取代一刀切差異化，意在穩(wěn)定預(yù)期、規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)、留給銀行更大風(fēng)控與報(bào)價(jià)空間。這是一次“以市場(chǎng)化定價(jià)替代標(biāo)簽化差別”的微調(diào)，有助于優(yōu)化價(jià)格機(jī)制與客戶(hù)體驗(yàn)，對(duì)成交影響溫和正向。