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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇

政策頻吹暖風(fēng)之際，融創(chuàng)開啟了暴雷房企公開融資的先河。

10月17日，融創(chuàng)中國(guó)在港交所公告稱，以每股2.465港元的價(jià)格配售股份，配售股份及認(rèn)購(gòu)股份占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的約5.6%，配售價(jià)較前一交易日收盤價(jià)折讓約20%，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約為12.05億港元。

融創(chuàng)中國(guó)在10月16日的收盤價(jià)為3.08港元，當(dāng)日漲幅高達(dá)40%。配股消息發(fā)布后，融創(chuàng)中當(dāng)天股價(jià)持續(xù)下挫，跌幅超20%。

房企股價(jià)持續(xù)低迷，股權(quán)融資很難落地。地產(chǎn)行業(yè)上一次配股還是在2023年8月，雅居樂配售3.46億股，籌資約3.87億港元。

前一陣的股價(jià)反彈為融創(chuàng)提供了難得的融資窗口期。受樓市政策利好刺激，原股價(jià)在1港元左右徘徊的融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)從9月下旬以來(lái)持續(xù)上漲，國(guó)慶期間曾最高漲到每股5.51港元。之后雖然有所回落，但仍維持在3港元左右。

此次距離融創(chuàng)上一次配股融資已經(jīng)過去了兩年多。2022年1月，融創(chuàng)完成4.52億股的配售，當(dāng)時(shí)的配售價(jià)格高達(dá)10港元，最終實(shí)際募資總額45.2億港元。

12億港元的資金，與融創(chuàng)龐大的整體債務(wù)相比有些微不足道。但此番股權(quán)融資，是融創(chuàng)恢復(fù)融資能力的關(guān)鍵一步，在一定程度上也有助于行業(yè)信心的提振。

債務(wù)壓力

融創(chuàng)此次配股所得款項(xiàng)凈額主要用于支持境內(nèi)公司債的長(zhǎng)期解決方案落地，及一般營(yíng)運(yùn)資金。配股完成后，實(shí)控人孫宏斌及一致行動(dòng)人持股比例從29.16%下降至27.61%，其他公眾股東持股將從70.46%攤薄至66.72%。

融創(chuàng)中國(guó)認(rèn)為，配售及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)將支持更好的化解公司境內(nèi)公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解也更有利于公司推進(jìn)保交付工作的完成和經(jīng)營(yíng)恢復(fù)。

折價(jià)配股背后，是融創(chuàng)正面臨的巨大債務(wù)壓力。

最新公告顯示，2024年8月，融創(chuàng)集團(tuán)新增到期未償付借款本金為25.74億元。截至2024年8月31日，到期未償付借款本金總額達(dá)到1122.51億元。其中，逾期金額超過1000萬(wàn)元的有息債務(wù)包括銀行貸款225.43億元、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款727.94億元以及其他有息債務(wù)167.76億元。

此外，融創(chuàng)集團(tuán)自2023年2月至2024年8月期間，發(fā)生了15項(xiàng)失信行為，包括有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)、違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度以及其他規(guī)避執(zhí)行的情況。

截至今年中期，融創(chuàng)中國(guó)有息債務(wù)規(guī)模下降至2774.3億元，較去年末減少約4億元。從有息債務(wù)期限上看，不足12個(gè)月的計(jì)息負(fù)債共有1934.9億元，一至五年內(nèi)的負(fù)債為730.5億元，五年以上的負(fù)債為108.9億元。

鑒于市場(chǎng)復(fù)蘇持續(xù)低于預(yù)期，融創(chuàng)已將境內(nèi)公司債2024年上半年和第三季度的本息支付展期至2024年年底，并正在尋求長(zhǎng)期解決方案，更好地化解公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1-9月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為364.5億元，同比減少48.68%，累計(jì)合同銷售面積約為179.2萬(wàn)平方米，累計(jì)合同銷售均價(jià)約為20340元/平方米。

虧損收窄

今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的虧損大幅收窄。

期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.8億元，同比減少41.4%；毛虧18.1億元，比去年同期30.79億元的虧損額大幅收窄41.2%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為149.6億元，虧損額同比減少約2.7%。剔除公允價(jià)值調(diào)整以及物業(yè)減值撥備對(duì)毛利的影響，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)毛利約23.9億元，毛利率約為7%。

上半年，融創(chuàng)將10只境內(nèi)債券展期到今年年底后，下半年融創(chuàng)將重點(diǎn)深化與核心金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總的溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進(jìn)行債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解及資產(chǎn)盤活。

化債路上，“保交付”是融創(chuàng)的首要任務(wù)。2023年完成31萬(wàn)套交付后，今年上半年，融創(chuàng)在全國(guó)52個(gè)城市交付約5.8萬(wàn)套，總交付面積約849萬(wàn)平方米。今年，融創(chuàng)將沖刺超17萬(wàn)套的交付計(jì)劃。

截至2024年上半年，融創(chuàng)與各大AMC合作金額近300億，有效實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目盤活。累計(jì)獲得政府紓困基金和銀行配套融資批復(fù)資金額超300億元，超110個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”。

出險(xiǎn)以來(lái)，融創(chuàng)積極自救，方式包括但不限于配股融資、出售股票、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、孫宏斌自掏腰包提供無(wú)息借款、出售商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊。

前后用時(shí)僅用18個(gè)月，就融創(chuàng)完成了境內(nèi)外債務(wù)重組，整體化解約900億元人民幣。

2023年1月，融創(chuàng)公告稱160億境內(nèi)債整體展期成功。展期共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年，公司還以廣州文旅城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并創(chuàng)新設(shè)計(jì)了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制保障投資人權(quán)益。同年11月，融創(chuàng)通過“債轉(zhuǎn)股+發(fā)新票”的方式，完成百億美元債務(wù)重組，并削債45億美元。

止跌回穩(wěn)

經(jīng)過三年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹。

10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門打出止跌回穩(wěn)“組合拳”，概括起來(lái)就是：四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

四個(gè)取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個(gè)降低，就是降低住房公積金貸款利率;降低住房貸款的首付比例;降低存量貸款利率;降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

兩個(gè)增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。

9月24日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局出臺(tái)了包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率等五項(xiàng)房地產(chǎn)金融新政策。9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。隨后，上海、廣州、深圳、北京等一線城市密集發(fā)布樓市新政，全國(guó)多地跟進(jìn)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)化調(diào)整政策。

可以看到，特別是一線城市，10月份以來(lái)已經(jīng)全線回暖。