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文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

進(jìn)入九月份，港股上市房企的年中業(yè)績(jī)會(huì)已告一段落。

從各家房企管理層的表態(tài)看，財(cái)務(wù)上的降負(fù)債，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的經(jīng)營(yíng)性支撐，以及產(chǎn)品力方面的好房子等，仍是被反復(fù)提及的關(guān)鍵詞。

今年以來(lái)，隨著行業(yè)“好房子”的深入貫徹，各地的供地，從容積率的下降，到各項(xiàng)土地指標(biāo)的平衡?！昂玫貕K”為“好房子”的推進(jìn)，提供了最底層的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

一個(gè)從土地供給，到政策導(dǎo)向，到產(chǎn)品落地，全面革新、提升品質(zhì)的新居住時(shí)代，已然來(lái)臨。

只不過(guò)，相比產(chǎn)品已先一步進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)的利空出清，仍在持續(xù)。

今年上半年，房企所面臨的業(yè)績(jī)壓力仍較為嚴(yán)峻，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?nèi)栽谙禄?。這不僅體現(xiàn)在房企營(yíng)收的下降，利潤(rùn)的下滑甚至虧損，更成為它們?cè)趥鶆?wù)處理之外面臨的又一問題所在。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理了已發(fā)中報(bào)的83家港股上市房企發(fā)現(xiàn)，2025年中期，營(yíng)收下降房企有58家，占比69.88%；僅25家內(nèi)房股營(yíng)收增長(zhǎng)，占30.12%。

此外，24家歸母凈利潤(rùn)為正的房企中，下降的13家，占比54.17%；歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的11家，占比45.83%。甚至，今年上半年有59家內(nèi)房股歸母凈利潤(rùn)錄得虧損，占統(tǒng)計(jì)房企總數(shù)的71.08%。

不過(guò)行業(yè)分化也在持續(xù)，部分公司憑借自身產(chǎn)品力、市場(chǎng)規(guī)模及利潤(rùn)的韌性，以及通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組等方式，在財(cái)務(wù)報(bào)表上有較好的表現(xiàn)，甚至實(shí)現(xiàn)扭虧。

另外，一部分房企也在一邊積極推進(jìn)化債，一邊努力探索新業(yè)務(wù)和新增長(zhǎng)點(diǎn)。試圖以多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合融合發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)回歸，重塑市場(chǎng)信心。

萬(wàn)科營(yíng)收破千億，華潤(rùn)置地成“利潤(rùn)王”

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理的榜單顯示，2025年上半年，83家房企實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入8840.6億元。當(dāng)中，萬(wàn)科企業(yè)以1053.23億元的營(yíng)業(yè)收入，排在內(nèi)房股的首位。

其也是今年上半年唯一一家營(yíng)業(yè)收入突破千億的內(nèi)房股。

緊隨其后，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入949.21億元，位列第二。中國(guó)海外發(fā)展?fàn)I收832.19億元，排在第三。碧桂園營(yíng)收725.7億元，排在第四。

龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)則均以超過(guò)500億元的營(yíng)收，分列第5位和第6位。

這里值得一提的是，如果算上A股，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1168.57億元，同樣突破千億。綠地控股、招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)收944.96億元、514.85億元。也均突破五百億。

盈利方面，83家內(nèi)房股上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-1016.29億元。受市場(chǎng)及行業(yè)影響，虧損仍是內(nèi)房股房企頭頂難以掃清的陰霾。

這里面，僅24家內(nèi)房股在2025上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)的正向盈利，共錄得歸母凈利潤(rùn)434.23億元。

其中，華潤(rùn)置地以118.8億元的歸母凈利，位列榜首，成為上半年內(nèi)房股“利潤(rùn)王”。遠(yuǎn)洋集團(tuán)以102.02億元，位列第二。中國(guó)海外發(fā)展以85.99億元，位列第三。

然而，從83家房企的整體情況來(lái)看，上半年陷入較大額度虧損的內(nèi)房股也不在少數(shù)。除了上面24家實(shí)現(xiàn)正向盈利的房企，剩余的59家房企在上半年合計(jì)錄得了1450.61億元的虧損。

甚至，不少房企在上半年虧損超百億。

如，碧桂園歸母凈利潤(rùn)-190.78億元；融創(chuàng)中國(guó)歸母凈利潤(rùn)-128.09億元；萬(wàn)科企業(yè)雖然營(yíng)收突破千億位于內(nèi)房股榜首，但歸母凈利潤(rùn)錄得119.47億元的虧損；佳兆業(yè)集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)-100.3億元。

此外，諸如世茂集團(tuán)、中國(guó)奧園、雅居樂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、禹洲集團(tuán)，在上半年也錄得50-90億左右的歸母凈利潤(rùn)虧損。

事實(shí)上，即便將統(tǒng)計(jì)范圍放大，虧損也依然地產(chǎn)行業(yè)面臨的一大嚴(yán)峻問題。

如A股房企中，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利正向盈利的房企不到五成。另外超過(guò)五成的房企均錄得虧損。期內(nèi)，*ST金科、華夏幸福、金地集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、綠地控股、華僑城A、榮盛發(fā)展等A股房企均錄得較大虧損。

遠(yuǎn)洋凈利意外躍居第二，房企化債漸入新階段

回到這次榜單的主角內(nèi)房股，2025年上半年，83家在港上市房企中，有52家房企同比上年中錄得歸母凈利的續(xù)虧。

也就是說(shuō)，占了六成多的房企，去年上半年歸母凈利虧損的情況下，今年上半年依然錄得虧損。像融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園還連續(xù)兩個(gè)半年報(bào)虧損超百億。

另外，中國(guó)奧園、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中渝置地、渝太地產(chǎn)、中國(guó)新城市、辰興發(fā)展、明發(fā)集團(tuán)7家房企，在今年上半年盈轉(zhuǎn)虧。特別是中國(guó)奧園，去年中歸母凈利223.12億元，今年中盈轉(zhuǎn)虧為-88.14億元。

究其原因，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，營(yíng)收、毛利率下降以及資產(chǎn)減值，仍成為房企盈利的攔路虎。

最典型的如萬(wàn)科，曾就業(yè)績(jī)預(yù)虧表示，主要由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

當(dāng)然，即便在市場(chǎng)仍處于低迷周期的大環(huán)境下，也有房企的業(yè)績(jī)錄得增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利甚至扭虧為盈。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的83家港股上市房企中，有20家房企在今年年中以及去年年中實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的盈利，這個(gè)比例占24%左右。盈利較大的，如，華潤(rùn)置地連續(xù)兩個(gè)年中報(bào)歸母凈利破百億。

中國(guó)海外發(fā)展去年中歸母凈利103.14億元，今年中也達(dá)85.99億元；被譽(yù)為民營(yíng)房企之光的龍湖集團(tuán)，去年中歸母凈利58.66億元，今年中依然保持32.16億元的歸母凈利盈利。

事實(shí)上，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其土拍中，也主要以這些能夠持續(xù)保持正向盈利的房企在活躍。

期內(nèi)，還有4家房企同比去年實(shí)現(xiàn)了扭虧。包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)、粵海置地、粵港灣控股、恒達(dá)集團(tuán)控股。

特別值得一提的是遠(yuǎn)洋集團(tuán)。去年上半年，該公司歸母凈利虧損53.82億元，今年上半年扭虧大增錄得102.02億元的歸母凈利。

不過(guò)，這一業(yè)績(jī)的變化，主要是由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成境外債務(wù)重組錄得的非現(xiàn)金收益所致。如果撇除前述一次性境外債務(wù)重組收益的影響后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于同樣錄得歸母凈利虧損。

不僅是遠(yuǎn)洋集團(tuán)如此。早在去年中，中國(guó)奧園就曾以223.12億元的歸母凈利，一躍成為內(nèi)房股榜首。當(dāng)時(shí)，也主要由于奧園集團(tuán)完成境外債務(wù)重組為其帶來(lái)266.38億元收益所致。

雖然不是直接經(jīng)營(yíng)所致，但這也至少?gòu)膫?cè)面表明，房企的債務(wù)重組已經(jīng)逐步步入新階段，曙光漸現(xiàn)。

更值得一提的是，不少房企也在一邊化債，一邊通過(guò)各方協(xié)作融合發(fā)展，探尋新增長(zhǎng)點(diǎn)，并取得不錯(cuò)成效。典型的如萬(wàn)科。

得益于大股東深鐵以及各方的支持，其妥善解決到期債務(wù)特別是公開債務(wù)的兌付問題，截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年前已無(wú)境外公開債到期。

并且，該公司持續(xù)整合資源，推動(dòng)公司多元場(chǎng)景、復(fù)合業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。如跟大股東深鐵集團(tuán)產(chǎn)業(yè)協(xié)作，共同打造出的“軌道交通 機(jī)器人配送”，成為全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)地鐵無(wú)人配送的商業(yè)化案例。

今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的利好政策仍在持續(xù)出臺(tái)，政策利好之下，房企的化債也進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。隨著政策效果顯現(xiàn)，房企化債進(jìn)入新階段以及新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極漸成體量，這些利好都將持續(xù)成為房企銷售、業(yè)績(jī)逆勢(shì)回升的關(guān)鍵。