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文/樂居財(cái)經(jīng)  李奕和

央企地產(chǎn)商的人事?lián)Q防，每一個(gè)動(dòng)作都牽動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。

9月15日晚間，招商蛇口(001979.SZ)宣布了一二把手的最新人事調(diào)整。

蔣鐵峰由于工作調(diào)動(dòng)原因，辭去公司第四屆董事會(huì)董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)委員（召集人）職務(wù)。

取而代之，董事會(huì)選舉朱文凱為新任董事長(zhǎng)，并擔(dān)任法定代表人。

與此同時(shí)，基于工作崗位調(diào)整，朱文凱不再擔(dān)任總經(jīng)理職務(wù)，轉(zhuǎn)由聶黎明擔(dān)任招商蛇口總經(jīng)理。

招商蛇口的這次人事調(diào)整，其實(shí)有跡可循。

早在今年7月，招商局集團(tuán)2025年年中工作會(huì)議上，蔣鐵峰首次坐上了主席臺(tái)。

隨后招商局集團(tuán)官網(wǎng)也正式披露，蔣鐵峰擔(dān)任招商局集團(tuán)副總經(jīng)理一職。

這為蔣鐵峰卸下招商蛇口董事長(zhǎng)一職，埋下了伏筆。

01

從2023年9月任招商蛇口董事長(zhǎng)，至今雖僅有短短兩年。

但蔣鐵峰面對(duì)行業(yè)動(dòng)蕩期，強(qiáng)化了財(cái)務(wù)，穩(wěn)住了基本盤，同時(shí)也為招商蛇口帶來(lái)了新變化。

公告就稱，蔣鐵峰在公司董事會(huì)履職期間，恪盡職守、勤勉盡責(zé)，積極推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，為打造房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

招商蛇口的業(yè)績(jī)或是最有力的證明。

這兩年，雖然行業(yè)面臨持續(xù)調(diào)整，但招商蛇口憑借自身韌性，仍取得不錯(cuò)的成績(jī)。

2025上半年，該公司也交出了一份較為靚麗的成績(jī)單。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.85億元，同比增長(zhǎng)0.41%；歸母凈利潤(rùn)14.48億元，同比上升2.18%。

簽約銷售金額888.94億元，銷售規(guī)模市場(chǎng)排名第四，穩(wěn)居前五。

在蔣鐵峰的帶領(lǐng)下，招商蛇口堅(jiān)守現(xiàn)金流安全底線，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，平衡安全與發(fā)展，穩(wěn)中求進(jìn)。

今年上半年，該公司貨幣資金總額877.64億元，在手資金保持合理充裕水平，“三道紅線”始終處于綠檔。

其中，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30。

履歷顯示，現(xiàn)年52歲的蔣鐵峰，本科畢業(yè)于華中科技大，碩士畢業(yè)于清華大學(xué)，是招商蛇口的一名得力干將，并立下赫赫戰(zhàn)功。

他從招商蛇口工程師崗位起步，此后一步步做到了南京公司助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理。

2012年開始，他陸續(xù)出任南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域副總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)。并在區(qū)域取得突出成績(jī)。

2019年，蔣鐵峰獲升任招商蛇口總經(jīng)理，4年后的2023年，再次獲升任招商蛇口董事長(zhǎng)。

這次獲晉升到招商局集團(tuán)赴任，更是其個(gè)人能力的又一大證明。

02

相比蔣鐵峰卸任董事長(zhǎng)一職，朱文凱的接任或同樣在預(yù)料之中。

朱文凱出生于1967年，現(xiàn)年58歲，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。畢業(yè)于武漢理工大學(xué)交通運(yùn)輸管理工程專業(yè)，獲碩士學(xué)位。

他也可以說(shuō)是招商地產(chǎn)的老人了。

20年前，招商地產(chǎn)營(yíng)銷中心就是在他手中開啟的，隨后一手帶出了品牌和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。

他曾歷任招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理、營(yíng)銷中心總經(jīng)理；招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理；招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理。

此外，朱文凱還在蛇口招商港務(wù)、蛇口招港實(shí)業(yè)、招商局海南開發(fā)投資等旗下招商系公司任職。

2023年9月，朱文凱回歸擔(dān)任招商蛇口總經(jīng)理，如今接過董事長(zhǎng)一職，也是水到渠成。

值得一說(shuō)的是，朱文凱在其他業(yè)務(wù)口的履歷，或?yàn)槠浯舜螘x升招商蛇口董事長(zhǎng)的加分項(xiàng)。

要知道，這幾年地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，而招商蛇口立足新發(fā)展階段，積極服務(wù)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其圍繞“開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)”三類業(yè)務(wù)，積極踐行“三個(gè)轉(zhuǎn)變”——由開發(fā)為主，向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變；由重資產(chǎn)為主，向輕重資產(chǎn)結(jié)合轉(zhuǎn)變；由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

這些策略推動(dòng)招商蛇口這幾年開發(fā)業(yè)務(wù)做穩(wěn)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)做精、物業(yè)服務(wù)做大，引領(lǐng)公司邁向高質(zhì)量發(fā)展。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，該公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實(shí)現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%。

物業(yè)服務(wù)方面，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.07億元，歸母凈利潤(rùn)4.74億元，分別同比增長(zhǎng)16.17%和8.90%。

如果將時(shí)間維度拉長(zhǎng)，招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比近兩年多持續(xù)下行，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比則持續(xù)擴(kuò)大。

其中，其開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比由2022年的90.47%下降為2025年中的77.54%；

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收占比由2022年的2.31%增長(zhǎng)為2025年中的6.71%；

物業(yè)服務(wù)由2022年的7.22%增長(zhǎng)為2025年中的15.75%。

“租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，為招商蛇口能夠在地產(chǎn)下行期，很好抵御了市場(chǎng)的周期提供了良好助益。

外界也期待，朱文凱掌舵后，他的多業(yè)務(wù)口經(jīng)歷能給招商蛇口帶來(lái)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)，乃至是數(shù)智化等方面更進(jìn)一步的多元化發(fā)展。