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文/樂居財經(jīng)  李奕和

核心城市的土拍，難得地出現(xiàn)了國央企外的面孔。

上周四（12月5日），廣州的兩宗涉宅地塊成交。當(dāng)中，位于番禺區(qū)的洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊，由南通亞倫以總價12.35億元拿下。

而位于海珠區(qū)的AH101303地塊（即原海珠客運(yùn)站站廳部分地塊），則由綠城中國以24.16億元競得。

這是廣州今年土拍市場唯一兩宗由民企拿下的地塊。據(jù)了解，民營企業(yè)上一次在廣州拿地是去年9月，當(dāng)時，山西金振德拿下了番禺新光快速以西地塊。

而這，距今已經(jīng)過去一年多了。這期間，國央企開發(fā)商撐起了各地土拍市場的大半邊。

2024年即將畫上句號，民營房企在這歲末的關(guān)頭，拿地的動作似乎多了起來。

這次拿下番禺地塊的南通亞倫，在全國市場并不算知名。其母公司是江蘇亞倫集團(tuán)股份有限公司，后者是靠做家紡起家的，產(chǎn)業(yè)涉足家紡產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等多個領(lǐng)域。

亞倫集團(tuán)背后的老板是劉伯香，被稱為是南通的紡織大亨。南通亞倫的項目布局主要集中在長三角區(qū)域，最近兩年，隨著房地產(chǎn)的一輪洗牌，該公司的腳步開始邁出長三角。

2022年、2023年，南通亞倫先后進(jìn)入深圳、西安、廣州等城市拿地。

近兩個月來，一些深耕的地方房企開始接連出現(xiàn)在土拍市場，南通亞倫只是其中之一。有房企更憑借連續(xù)拿地，在全國房企的拿地榜排名迅速飆升。

10月22日，浙江寧波鄞州區(qū)東部新城出讓東部新城以東片區(qū)A6#區(qū)塊，起價38.96億元，該商住地最終經(jīng)過1輪競價，由江山萬里置業(yè)聯(lián)合體以低價拿下。

當(dāng)天下午，寧波東部新城核心區(qū)以東片區(qū)A5#區(qū)塊也順利成交。而拿下地塊的，依然是江山萬里置業(yè)聯(lián)合體，地塊成交總價達(dá)42.54億元。

僅這兩宗地塊，總價就達(dá)到了81.5億元。

這次拿地，讓江山萬里置業(yè)這家地方房企迅速竄出頭來。

在克而瑞發(fā)布的《2024年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，江山萬里置業(yè)得以以287.2億元的新增土地貨值，排在榜單的第14位。

同時，該公司以136.4億元的新增土地價值排在第13位。

而在前9月，江山萬里置業(yè)的新增貨值也僅91.3億元，排在第40名。也就是說，短短兩個月，江山萬里置業(yè)的新增貨值爆發(fā)式增長了超過2倍。

江山萬里置業(yè)來自浙江寧波，是浙江波威控股有限公司（簡稱“波威控股”）旗下房地產(chǎn)平臺，以在寧波打造了江山萬里等樓盤而在當(dāng)?shù)芈劽?o:p>

不僅如此，在一些新一線或二三線城市重點城市，更多的民營房企也在有所動作。

如12月4日，無錫第五批次土拍，本地民營房企鴻地地產(chǎn)以4.35億元，溢價8.47%拿下備受關(guān)注的老公安地塊。徐州金豐房地產(chǎn)則以2.69億元、溢價18.49%拿下錫山怡豐苑地塊。

11月28日的南京土拍，綠城、濱江分別以7.91億元、13.51億元拿下鼓樓區(qū)NO.2024G51地塊、NO.新區(qū)2024G23地塊。11月27日，得力集團(tuán)2.85億競得浙江寧波寧?？h西店鎮(zhèn)19-73地塊。

再往前的11月6日，金昊投資以20.7億元總價拿下成都高新區(qū)大源板塊宅地；而在10月份，濱江還以總價17.69億元拿下杭州低密宅地蜀山地塊，得力地產(chǎn)以2.08億競得寧波寧?？h躍龍街道22-12地塊。

除了上面這些城市，近兩個月，徐州、南寧、武漢、南通、佛山等城市，都出現(xiàn)不少民營企業(yè)現(xiàn)身拿地。當(dāng)中，還出現(xiàn)了不少高溢價地塊。如得力在10月拿下的寧波地塊溢價率達(dá)77.02%，濱江拿下的杭州蜀山地塊溢價率達(dá)51.31%。

在眾多企業(yè)中，與綠城、濱江一樣在全國市場較具代表的民營房企龍湖，實際上在這個歲末之際也有補(bǔ)倉動作。

就在南通亞倫上周四所拿下的廣州番禺那塊地，有消息稱，未來就會跟龍湖進(jìn)行合作開發(fā)。而樂居財經(jīng)了解，這個消息已經(jīng)通過“廣州市規(guī)劃和自然資源局”官微得到證實。

就在12月5號拍出地塊后，“廣州市規(guī)劃和自然資源局”微信公眾號在當(dāng)晚發(fā)布的官微文章就顯示，番禺地塊跟海珠地塊的競得者為龍湖和綠城。

也就是說，番禺地塊雖有南通亞倫拿下的，后續(xù)不排除將由龍湖為主導(dǎo)進(jìn)行操盤。

這實際上也并非兩者在廣州的首次合作。早在2023年4月，龍湖就曾與南通亞倫進(jìn)行過合作，開發(fā)了龍湖廣州·御湖境。該地塊當(dāng)時也是南通亞倫先拿下的，龍湖后續(xù)進(jìn)入持股70%，項目已在去年9月開盤入市。

從近段時間房企拿地情況來看，民營房企進(jìn)入拿地的城市，一般為一些新一線、二三線核心城市。這些城市的地塊雖然部分溢價較高，但總價并不算高。對于大多數(shù)民營房企資金壓力不算太大，易于消化。

而在北上廣深四個一線城市的土拍，則更多還是由國央企開發(fā)商把持。

從整個大環(huán)境來看，民營房企在土拍市場有所回歸，并不難理解。隨著樓市政策的出臺以及產(chǎn)品新規(guī)的面市，房地產(chǎn)正在出現(xiàn)積極信號，而土拍市場經(jīng)過這一輪樓市調(diào)整，利潤空間也開始給房企釋放出信心。

更重要的一點是，長時間的不拿地，企業(yè)的土地儲備也在告急。這也使得它們選擇在適當(dāng)時機(jī)補(bǔ)充“糧草”，以免“斷糧”。

此前，樂居財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)布的《2024上半年內(nèi)房股土儲榜》就顯示，55家房企中54家房企土儲“縮水”，占比超九成。其中，融創(chuàng)中國減少4100萬平方米，萬科企業(yè)、中國奧園減少超2000萬平方米，龍湖集團(tuán)、綠城中國、中國海外發(fā)展、新城發(fā)展也減少了超1000萬平方米。

以這次出現(xiàn)在廣州土拍市場的龍湖、綠城為例。樂居財經(jīng)查閱了解，龍湖的土地儲備在2020年的最高峰時候達(dá)到7400萬平方米，而2023年已降至4539萬平方米，2024年中進(jìn)一步縮減至4141萬平方米。

綠城中國土儲在2021年最高峰為5881萬平方米，2023年也降至3720萬平方米，2024年中則減少至3193萬平方米。

要知道，龍湖在2023年銷售面積就有1079.6萬平方米，竣工面積更達(dá)1600萬平方方米，2024年計劃竣工面積也有1500萬平方米。綠城中國2023年的竣工面積1730萬平方米，2024年計劃竣工面積1268萬平方米。

土地儲備加速消耗，適時在土拍市場補(bǔ)倉拿地，顯得很有必要。

另一些數(shù)據(jù)也在表明，民營地產(chǎn)商歲末補(bǔ)倉，確實是一大現(xiàn)象。

此前CRIC發(fā)布的《2024年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》就顯示，11月典型企業(yè)拿地金額同環(huán)比漲107%和181%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

榜單分析也指出，在前11月投資TOP100企業(yè)中，盡管民營企業(yè)只有17家，但近期成都、西安等個別城市都出現(xiàn)了民企高溢價投資拿地的情況，成為投資低迷的環(huán)境中一大亮點。在非熱點城市低總價地塊供應(yīng)的背景下，民企投資積極性正在修復(fù)。

隨著這次廣州的土拍市場開始出現(xiàn)民營房企，可以預(yù)見的是，不排除四個一線城市后續(xù)的土拍還將出現(xiàn)更多民營房企的身影。