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高盛發(fā)布研報(bào)稱，在香港住宅樓價(jià)從2021年高峰累跌近30%后，該行預(yù)計(jì)今年將形成價(jià)格底部。交易活動有所上升，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)降溫措施已取消，盡管交易水平仍低于長期周期中部。價(jià)格修正后的可負(fù)擔(dān)性恢復(fù)、融資條件改善以及更高的租金收益率吸引了新置業(yè)者、換房者和投資者，開啟了這一降周期的最后階段——該行稱之為“尋找清算價(jià)格”。

該行解釋，在此過程中，開發(fā)商處于被動地位，庫存量為正常水平的兩倍，但他們在價(jià)格上大多采取靈活態(tài)度。該行預(yù)計(jì)過剩庫存將在2025年年底前清空，第一季度成交量已同比增長20%以上?？紤]到年初至今價(jià)格變動(降2%)和庫存過剩，該行將2025/26/27年的實(shí)質(zhì)樓價(jià)預(yù)測下調(diào)至同比無起跌、升3%及升4%，相較于之前預(yù)測料同比升5%、升4%及升4%。價(jià)格上漲將由租金上升帶動，自過去兩年新人才流入香港開始生效以來，租金以中等個(gè)位數(shù)的速度增長。自2022年中以來，租金收益率尚未與借貸成本匹配。

高盛表示，結(jié)合下調(diào)的物業(yè)價(jià)格預(yù)測和最新的物業(yè)竣工計(jì)劃，該行將覆蓋的香港開發(fā)商2025至2027財(cái)年的每股盈利預(yù)測平均降3%、降6%及升4%，并因此將基于12個(gè)月資產(chǎn)回報(bào)率-股本回報(bào)率(ROA-ROE)的目標(biāo)價(jià)平均下調(diào)4%。該行繼續(xù)偏好具多港元化業(yè)務(wù)敞口的股票，維持對新鴻基地產(chǎn)(00016)和長實(shí)集團(tuán)(01113)的“買入”評級，目標(biāo)價(jià)分別86港元及45.7港元，其提供8%至9%的經(jīng)常性自由現(xiàn)金流收益率;而對于恒基地產(chǎn)(00012)，該行維持“沽售”評級，目標(biāo)價(jià)18.8港元，因其杠桿率和/或資本支出負(fù)擔(dān)可能對每股股息前景構(gòu)成壓力，相較于較低的6%至7%經(jīng)常性自由現(xiàn)金流收益率。

總體而言，該行稱，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)仍是行業(yè)盈利能力的重要驅(qū)動因素，約占總EBITDA的30%(相較于高峰期/新冠疫情前的60%)，且即使成交量已回升，利潤率仍持續(xù)承壓。對香港物業(yè)開發(fā)的依賴，疊加香港住宅市場的疲軟背景，導(dǎo)致過去五年市場共識對該行業(yè)每股盈利的平均下調(diào)幅度約為45%。該行認(rèn)為，只有當(dāng)香港住宅價(jià)格穩(wěn)定時(shí)，每股盈利/每股股息的底部才會形成。在此之前，該行預(yù)計(jì)股份將繼續(xù)以收益率(股息收益率或自由現(xiàn)金流收益率)進(jìn)行交易，該行認(rèn)為當(dāng)前的收益率與過去十年的平均水平一致。